Notas registrales

¿Qué se entiende por notas registrales y cuál es su naturaleza?

Es un asiento final de carácter secundario o accesorio, de efectos definitivos, que se extiende al margen de un asiento principal.

El objeto es consignar un hecho que modifica un derecho que aparece registrado, o con el fin de relacionar unos asientos con otros. En algunas ocasiones hace las veces de una inscripción, anotación preventiva o cancelación. También facilita el funcionamiento de la oficina del Registro.

Es un asiento secundario y accesorio, lo que significa que no puede existir sin un asiento principal.

La denominación de nota esta basado en que se extiende siempre al margen izquierdo de los libros correspondientes.

¿Qué clases existen?

Como clases de notas registrales se reconocen:

• a) Notas marginales de modificación jurídica. Son las que reflejan hechos o circunstancias que alteran una situación jurídica registral, el cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias de los actos o contratos inscritos (artículo 23 de la Ley Hipotecaria). Se hará constar en el Registro, bien por medio de una nota marginal, si se consuma la adquisición del derecho, bien por una nueva inscripción a favor de quien corresponda.

  Igualmente es necesario mencionar la aceptación de la hipoteca constituida unilateralmente. En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral, del dueño de la finca hipotecada, la aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron se hará constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma. Si no constare la aceptación después de transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó, según establece el artículo 141 de la Ley Hipotecaria.

• b) Notas marginales sucedáneas, son aquellas que son equivalentes a los asientos de inscripción, anotación preventiva o cancelación.

  Como inscripciones, según establece el artículo 15 de la Ley Hipotecaria"Los derechos del legitimario de parte alícuota que no pueda promover el juicio de testamentaría por hallarse autorizado el heredero para pagar las legítimas en efectivo o en bienes no inmuebles, así como los de los legitimarios sujetos a la legislación especial catalana, se mencionarán en la inscripción de los bienes hereditarios. La asignación de bienes concretos para pago o su afección en garantía de las legítimas se hará constar por nota marginal. Las referidas menciones se practicarán con los documentos en cuya virtud se inscriban los bienes a favor de los herederos, aunque en aquéllos no hayan tenido intervención los legitimarios. Las disposiciones de este artículo producirán efecto solamente respecto de los terceros protegidos por el artículo 34, no entre herederos y legitimarios, cuyas relaciones se regirán por las normas civiles aplicables a la herencia del causante. Contra dichos terceros los legitimarios no podrán ejercitar otras ni más acciones que las que se deriven de las menciones referidas, a tenor de las reglas que siguen: a) Durante los cinco primeros años de la fecha de la mención, quedarán solidariamente afectos al pago de la legítima todos los bienes de la herencia en la cuantía y norma que las leyes determinen, cualesquiera que sean las disposiciones del causante o los recursos del comisario, contador-partidor o albacea con facultad de partir, heredero distributario, heredero de confianza, usufructuario con facultad de señalar y pagar legítimas u otras personas con análogas facultades, nombrados por el causante en auto de última voluntad contractual o testamentaria.

  Esta mención quedará sin efecto y se estará a lo dispuesto en los núms. 2º y 3º de la letra b) del presente artículo, si el legitimario hubiese aceptado bienes determinados o cantidad cierta para pago de dichas legítimas o concretado su garantía sobre uno o más inmuebles de la herencia. b) Transcurridos los cinco primeros años de su fecha, los efectos de la mención serán los siguientes:

  • 1º) Cuando el causante, o por su designación, las personas expresadas en el párrafo 1º apartado a), no hubieran fijado el importe de dichas legítimas, ni concretado su garantía sobre ciertos bienes inmuebles, ni asignado bienes determinados para el pago de las mismas, continuará surtiendo plenos efectos la mención solidaria expresada en la letra a) precedente hasta cumplidos 20 años del fallecimiento del causante.
  • 2º) Cuando las mismas personas se hubieren limitado a asignar una cantidad cierta para pago de las legítimas, quedarán solidariamente sujetos a la efectividad de las mismas todos los bienes de la herencia, durante el plazo antes indicado. No obstante, si dentro de los cinco años siguientes a su constancia en el Registro de la Propiedad, los legitimarios no hubieren impugnado por insuficiente tal asignación, transcurrido que sea este plazo podrá cancelarse la mención solidaria expresada en el apartado a), siempre que justifique el heredero haber depositado suma bastante en un establecimiento bancario o Caja oficial, a las resultas del pago de las legítimas en la cantidad asignada y de sus intereses de cinco años al tipo legal.
  • 3º) Cuando las supradichas personas hubieren asignado bienes ciertos para el pago de las legítimas, o concretado la garantía de las mismas sobre bienes determinados, el legitimario solamente podrá hacer efectivo sus derechos sobre dichos bienes en la forma que disponga el correspondiente título sucesorio o acto particional. 4º) Cuando el causante hubiere desheredado a algún legitimario o manifestado en el título sucesorio que ciertas legítimas fueron totalmente satisfechas, se entenderá que los legitimarios aludidos aceptan respecto de terceros la desheredación o las manifestaciones del causante si durante el plazo determinado en el apartado a) de este artículo no impugnaren dicha disposición.

  Dentro de los plazos de vigencia de las menciones por derechos legitimarios, los herederos podrán, sin necesidad de autorización alguna, cancelar hipotecas, redimir censos, cobrar precios aplazados, retrovender y, en general, extinguir otros derechos análogos de cuantía determinada o determinable aritméticamente que formen parte de la herencia, siempre que el importe así obtenido o la cantidad cierta o parte alícuota del mismo que conste en el Registro como responsabilidad especial por legítimas, afectante al derecho extinguido, se invierta en valores del Estado, que se depositarán, con intervención del Notario, en un establecimiento bancario o Caja oficial, a las resultas del pago de las legítimas.

  Los depósitos a que hacen referencia el párrafo anterior y el núm. 2º, letra b) de este artículo, podrán ser retirados por los herederos, transcurridos 20 años, a contar desde el fallecimiento del causante, siempre que no hubieren sido aceptados o reclamados por los legitimarios dentro del plazo indicado. Las menciones reguladas en los núms. 1º, 2º y 3º apartado b) caducarán sin excepción cumplidos 20 años desde el fallecimiento del causante. Los bienes hereditarios se inscribirán sin mención alguna de derechos legitimarios, cuando la herencia tenga ingreso en el Registro después de transcurridos 20 años desde el fallecimiento del causante".

  Como anotaciones preventivas, si pedida una nota marginal que implique adquisición, modificación o extinción de derechos inscritos, cuando no deba verificarse inscripción o anotación, no pudiera efectuarse por algún defecto subsanable del título, deberá extenderse, a petición de parte interesada, nota marginal preventiva, que expresará el contenido del documento presentado, el objeto de la presentación, la circunstancia de haberse suspendido aquélla y los motivos de la suspensión. Las notas marginales preventivas caducarán a los 60 días de su fecha.

  Este plazo se podrá prorrogar hasta 180 días, por justa causa y en virtud de providencia judicial, según establece el artículo 163 del Reglamento Hipotecario. Las anotaciones preventivas tomadas por falta de previa inscripción, conforme al párr. 3º artículo 20 de la ley, podrán prorrogarse hasta los 180 días de la fecha del asiento de presentación, mediante solicitud dirigida al Registrador, en la que, a juicio de éste, se acredite la causa. Esta prórroga se hará constar por medio de nota marginal. Por causas extraordinarias, como el haberse incoado expediente de dominio u otras análogas, el Juez de Primera Instancia del partido podrá acordar, a petición de parte, la prórroga de la anotación hasta que transcurra un año de su fecha, según establece el artículo 205 del Reglamento Hipotecario.

  Como cancelación, serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados. En el asiento que se practique se expresarán necesariamente las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto, según establece el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

• c) Notas marginales de oficina, son aquellas que ponen en relación un asiento con otro. Entienden algunos autores que la característica de estas notas, es la de carecer por si de valor jurídico y que las mismas se efectúan obligatoriamente y de oficio.

Cuando el Registrador extienda en el libro correspondiente la inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota a que se refiera el asiento de presentación, lo expresará así al margen de dicho asiento, indicando el tomo y folio en que aquélla se hallare, así como el número que tuviere la finca en el Registro y el que se haya dado a la inscripción u otro asiento que se hubiere practicado, según establece el artículo 250 de la Ley Hipotecaria.

Las notas al margen de un asiento cancelado, indican el asiento cancelador. Existen otras notas que reflejan la expedición de certificación de cargas.

Circunstancias

La Ley Hipotecaria no menciona en concreto las circunstancias comunes a todas las notas, sino que en cada caso la Ley, cuando indica el fin de la nota expresa las circunstancias que debe contener.

Cuando se extienden al margen del asiento de presentación, deben indicar el tomo, folio y número de la finca donde se hace la inscripción, anotación o cancelación. Igualmente debe de constar si se deniega o se suspende el asiento, indicando los defectos que padecía el título.

Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la finca matriz.

No será obstáculo para la inscripción de cualquier segregación el que no hayan tenido acceso al Registro otras previamente realizadas. En estos casos, en la nota al margen de la finca matriz se expresará la superficie del resto según el Registro. Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre la que aquéllos recaigan. Al margen de la inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del resto, así como de la superficie pendiente de segregación, según establece el artículo 47 del Reglamento Hipotecario.

Es necesario consignarse la fecha, media firma y los honorarios Las notas marginales a que se refiere el artículo 23 de la ley expresarán el hecho que se trate de acreditar, el nombre y apellidos de la persona o personas que lo hubieren realizado, el documento en virtud del cual se extiendan, el pago o la exención del impuesto, y contendrá referencia al asiento de presentación del indicado documento, fecha y media firma, según establece el artículo 56 del Reglamento Hipotecario. Las inscripciones de los aprovechamientos de aguas públicas, obtenidos mediante concesión administrativa, se inscribirán en la forma que determina el artículo 31, debiéndose acompañar a los respectivos documentos certificado en que conste hallarse inscritos en el correspondiente Registro administrativo de los organizados por el Real Decreto de 12 abril 1901. Si no se acompañase el certificado, podrá tomarse anotación preventiva por defecto subsanable. Los aprovechamientos colectivos se inscribirán a favor de la comunidad de regantes en el Registro de la Propiedad a que corresponda la toma de aguas en cauce público.

En la inscripción se harán constar, además de las circunstancias generales que sean aplicables, los datos de aprovechamiento, su regulación interna, las tandas, turnos u horas en que se divida la comunidad; las obras de toma de aguas y las principales accesorias de conducción y distribución. Bajo el mismo número, y en sucesivos asientos, se consignarán los derechos o cuotas de los distintos partícipes, mediante certificaciones expedidas en relación a los antecedentes que obren en la comunidad con los requisitos legales. En los folios de las fincas que disfruten del riego se inscribirá también el derecho en virtud de los mismos documentos, extendiéndose las oportunas notas marginales de referencia. Las mismas normas se aplicarán cuando la adquisición del aprovechamiento colectivo se acredite conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente, según establece el artículo 64 del Reglamento Hipotecario.

La cancelación que se verifique pondrá el Registrador una nota fechada y firmada al margen de la inscripción o anotación anulada, en la cual se haga constar el tomo, folio y número o letra del asiento cancelatorio, según establece el artículo 195 del Reglamento Hipotecario.