Contrato de opción

¿En qué consiste el contrato de opción?

El contrato de opción es un convenio en el que la parte concedente atribuye a la optante una facultad de decisión unilateral, por tiempo y condiciones determinados, sobre la formalización de un contrato de manera tal que el concedente queda obligado por dicha opción hasta tanto sea ejercitada por el optante. Ya la Sentencia Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil) de 18 Mayo 1995 N^o rec. 487/1992 determinaba que: la comunicación en plazo que el optante efectuó al oferente opera en sentido de participarle su consentimiento de perfeccionar la compraventa convenida, que de esta manera consuma la opción y completa el contrato, obligando al concedente desde este momento, pues el negocio se ultima definitivamente, adquiere condición de plena vinculación, y sin perjuicio de la cooperación consiguiente por parte del vender para el otorgamiento de la correspondiente escritura notarial, que constituye formalidad posterior y refleja públicamente la venta ya existente.

La finalidad última de la opción supondría la estabilidad necesaria para el optante a la hora de valorar los riesgos de la operación contractual a la que optaría de formalizar dicha facultad, sopesando de forma tranquila dichos riesgos durante un plazo y bajo unas condiciones pactadas como contenido propio del derecho de opción, de forma tal que se evitaría así la premura de la decisión a la firma misma del contrato que con dicha opción se aplaza en el tiempo a la vez que, para el optante, se garantiza en su materialización.

El contrato de opción se configura entonces como un precontrato o promesa unilateral. Si bien algunos autores discrepan de tal definición considerando unos que mejor sería definir la opción como contrato con pacto de opción (entre ellos PUIG BRUTAU) o bien otros que determina que lo que se denomina contrato de opción no es sino una sencilla cláusula de opción dentro de un contrato o de un precontrato (según ROCA SASTRE), e incluso los hay como DÍEZ PICAZO que prefieren hablar de promesa bilateral para evitar la identificación absoluta entre opción y promesa.

¿Cuáles son las características del contrato de opción?

En todo caso, la configuración de una verdadera obligación, con facultades y deberes para ambas partes, y a falta de una regulación específica en la norma, hace acreedora a dicha figura jurídica de los postulados dispuesto en el Libro IV del Código Civil.

El Tribunal Supremo en Sentencia como la de 15 de diciembre de 1997, Rec. 1787/1993, ya determinaba un cambio jurisprudencia frente a la tesis mantenida hasta entonces de que la opción no se configuraría de forma autónoma sino vinculada a un contrato, siendo parte de él a través de una de sus cláusulas, para pasar a admitir la autonomía y atipicidad de una nueva figura contractual.

Como caracteres del contrato de opción, el mismo puede determinarse de forma gratuita u onerosa. En este segundo supuesto el optante se compromete a abonar un determinado importe de dinero al concedente a cambio de la formalización del contrato. Y ello puede pactarse incluso con independencia de que el contrato al que se opta se llegase o no a formalizar. E incluso, el precio recibido pudiera formar parte del precio global estipulado para la relación contractual que de la opción surja o como parte integrante de la misma.

El artículo 14 del Reglamento Hipotecario dispone que será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, reúna las siguientes: 1ª Convenio expreso de las partes para que se inscriba. 2ª Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. 3ª Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. Lo anterior, además de la plasmación positiva de la opción, bien en su modalidad de contrato autónomo, bien en su existencia como condición dependiente de otra figura contractual, supone la eficacia erga omnes o fuerza de la fe pública registral que el Registro de la Propiedad, a través de la inscripción, supone para la opción misma o el contrato de opción si se refiere a bienes inmuebles, de manera tal que será oponible a terceros desde el mismo momento de la inscripción practicada de manera tal que se impediría así, con la constancia registral de la opción, la posterior enajenación, al menos por el tiempo previsto para el ejercicio de la opción.

La naturaleza de la opción hace que tal derecho sea transmisible a terceros en los supuestos tanto de la opción denominada como mediadora, que es precisamente aquella en la que se concede al optante la posibilidad de transmitir su derecho a un tercero. Distinta solución ha de darse en el caso de que la opción haya sido concedida al optante en función de cualidades o circunstancias personales concretas, en cuyo caso la cesión del derecho se hace imposible.

¿A qué obliga un contrato de opción?

Durante el tiempo en el que la opción permanece vigente el concedente no puede realizar acto alguno o contrato sobre el objeto respecto del que recae el ejercicio de la opción de tal manera que, ante un incumplimiento de dicha obligación, el concedente habría de indemnizar al optante de los perjuicios que se le causaren, sin perjudicar por ello el derecho del tercer adquirente, a salvo lo previsto en el párrafo anterior sobre la fe pública del Registro de la Propiedad.

En este último caso, la fuerza de tal fe pública se proyecta frente a todos, de manera tal que los terceros soportan la misma obligación de no perjudicar el derecho de opción durante la vigencia de éste, y serían responsables de los perjuicios que el incumplimiento de dicha obligación supusiera.

Para el optante surge la obligación de abonar el precio estipulado de la opción en caso de que la misma haya sido establecida de forma onerosa.

Una vez que el optante ejercita su derecho de opción dentro del plazo estipulado, surte efectos el contrato perfeccionado mediante dicho ejercicio desde el mismo momento de éste y no desde el nacimiento de la opción. Ya el Tribunal Supremo en Sentencia de 14 de noviembre de 2002, Rec. 1032/1997, determinó esta conclusión a los efectos de distribuir los frutos de la cosa y los riesgos que la misma atravesare.

El optante, en el ejercicio de su derecho de opción, manifiesta una voluntad unilateral y recepticia en la que el concedente es sujeto destinatario de dicha voluntad a la que no es preciso que manifieste su conformidad pues el mero conocimiento es suficiente, a la par que indispensable para cumplir de forma expresa con el ejercicio de la opción. Si bien en este punto el Tribunal Supremo en Sentencia 391/2001 de 20 de abril, Rec. 968/1996, determinó la necesidad de la constancia fehaciente de dicho ejercicio por parte del concedente.

De otro lado, el plazo de ejercicio del derecho de opción es de caducidad y en caso de no fijarlo las partes, habría de estarse a lo dispuesto en el artículo 1128 del Código Civil. Si bien el límite para tal plazo es de cuatro años, pero las partes podrán ampliar dicho plazo a voluntad.

¿Cómo interpretan los Tribunales el contrato de opción?

Según la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo 410/2009, de 2 de junio, Rec. 2544/2004, atendida la naturaleza del contrato de opción, no procede la aplicación por analogía al contrato de opción de la norma prevista en el artículo 1504 del Código Civil para el de la compraventa de inmuebles en cuya virtud se permite al comprador el pago después del plazo fijado contractualmente en tanto no hay sido requerido de resolución.

Dicha Sentencia define el contrato de la siguiente manera: "En virtud del contrato de opción una de las partes atribuye a la otra un derecho que le permite decidir unilateralmente, dentro del período de tiempo fijado, la eficacia de un determinado contrato - normalmente de compraventa- proyectado en sus elementos esenciales. En esencia no es más que una modalidad de precontrato o promesa unilateral de contrato, de modo que el consentimiento del optante es lo único decisivo para que el contrato previsto llegue a perfeccionarse".

En relación con la indebida aplicación analógica del artículo 1504 del Código Civil los argumentos se la Sala son los siguiente:

"El artículo 1504 CC se está refiriendo al incumplimiento por el comprador del plazo fijado contractualmente para el pago del precio en la compraventa de inmuebles y permite que, aun transcurrido éste, el obligado pueda satisfacerlo en tanto no haya sido requerido de resolución por tal causa; mientras que, en el caso del contrato de opción, el optante no está obligado a pagar precio alguno por razón de un contrato que aún no se ha perfeccionado, por lo que carece de sentido que el concedente u optatario haya de requerirle a tales efectos. Además, como ya se dijo, el plazo de caducidad establecido para el ejercicio de la opción resulta de inexorable observancia por parte del optante y merece su cumplimiento un trato de carácter decididamente restrictivo (sentencia de esta Sala 638/2008 de 2 de julio, Rec. 2259/2001, entre otras) en consonancia con la propia naturaleza del contrato, que sujeta al concedente a la mera voluntad negocial del optante que es quien, unilateralmente, decide si el contrato ha de perfeccionarse o no. Por ello no cabe extender el plazo de caducidad pactado -incluso prorrogado, como en el presente caso- más allá de los estrictos términos convenidos y si el optante no manifestó su voluntad de contratar en el término fijado decae para él definitivamente el derecho concedido".