Contrato de permuta

¿En qué consiste el contrato de permuta?

El artículo 1538 del Código Civil define la permuta como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.

Sánchez Román, acentuando la finalidad traslativa, la define como "un contrato principal, consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y traslativo del dominio, por el cual dos personas se obligan a transferir mutuamente el dominio de una o varias cosas, que al celebrar la permuta pertenecían a cada una de ellas".

¿Qué caracteriza a este contrato?

Del concepto dado se han de derivar sus caracteres:

• a) Contrato consensual. Es decir, se perfecciona por el consentimiento, sin necesidad de entregar una y otra cosa. Por lo que difiere de la concepción del Derecho romano, para el cual la permuta era una variedad de los contratos innominados, calificada por dar para recibir (do ut des), por lo que participaba del carácter real de estos contratos, y por lo tanto, se perfeccionaba mediante la entrega.
• b) Bilateral y recíproco. Se trata de dos obligaciones recíprocas, la de cada uno de los permutantes.
• c) Oneroso. La obligación de cada uno tiene la contraprestación en la del otro.
• d) Traslativo del dominio. La permuta produce obligaciones, no transmite por si misma la propiedad. Ahora bien, es título traslativo de la misma, por cuanto junto con el modo (tradición real o ficticia) produce la adquisición de la propiedad.
• e) Obliga a transmitir el dominio de cada una de las cosas permutadas.

A diferencia de la compraventa, en la que el vendedor se obliga a la entrega y al saneamiento de la cosa, en la permuta se obligan, además, a la entrega de la propiedad. Por lo que con base al artículo 1539 del Código Civil se establece la posibilidad de la resolución de la permuta de cosa ajena.

¿Cuál es el régimen aplicable a la permuta?

El Código Civil apenas regula la permuta, por cuanto sólo da normas parciales sobre su contenido y se remite a la regulación de la compraventa, así lo dispone el artículo 1541 CC: "en todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta", y ha de entenderse, que tal remisión será siempre que tales disposiciones puedan ser aplicables a la permuta.

Es decir, esta remisión a las disposiciones de la compraventa no puede ser plena, dada las fundamentales diferencias entre ambas, sobre todo por la intervención de dinero en la compraventa.

De manera excepcional, puede intervenir dinero en la permuta, tal y como se deriva del artículo 1446 CC: "si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario."

¿A qué se obligan las partes en la permuta?

La especialidad de la permuta es la obligación de transmisión de la propiedad, por lo tanto, si se acredita que uno de los permutantes no era el titular de la cosa permutada, ello facultará al otro a la resolución del contrato. A ella se refiere el artículo 1539 CC: "si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió."

La segunda especialidad es la referida al saneamiento por evicción, y a tal efecto el artículo 1540 CC dispone: "el que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar el derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero."

Si se optase por la indemnización, el permutante tendrá derecho a exigir el valor de la cosa que ha perdido por evicción y los restantes conceptos a los que se refieren los n^o 2 y siguientes del artículo 1478 del Código Civil.

¿Qué supuestos de permuta son más habituales?

Permuta de un solar por pisos o locales a construir

De igual manera que en la compraventa cabe la permuta de cosa futura. Ahora bien, la permuta de un solar a cambio de pisos que el otro permutante se obliga a entregar cuando se termine el edificio, obligándose éste permutante a su construcción, es una figura de gran importancia práctica, sobre todo por la frecuencia con la que se da, por lo que es numerosa la jurisprudencia al respecto.

Así la doctrina jurisprudencial podemos sintetizarla en la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo 2001 "En primer lugar, se produjo un contrato de permuta de cosa futura, que la jurisprudencia (sentencias de 31 Octubre 1986, que resume la anterior; 5 Julio 1989, 10 Marzo 1990, 7 Junio 1990, 18 Diciembre 1990, 7 Mayo 1993, 30 Septiembre 1993, 24 Noviembre 1993 y 19 Noviembre 1994) ha calificado de contrato atípico, do ut des, asimilable a la permuta; cuya permutante D.ª..., transmitió la propiedad del solar a los otros permutantes Sres. M. y M.. y de cuyo contrato de permuta no consta su resolución; estos últimos, propietarios, vendieron a D... un determinado piso y le entregaron la posesión: éste ha adquirido su derecho de propiedad, por título (contrato de compraventa) y modo (tradición real por entrega de la posesión); cuya propiedad tiene su fundamento en los artículos 1538 y 1541 del Código civil en cuanto a la permuta que produjo la titularidad dominical de los vendedores, artículos 1445 y 1462, primer párrafo, en cuanto a la compraventa y a la tradición, y artículos 1095 y 609 relativos al título y al modo como traslativos del derecho de propiedad."

Negocio mixto de compraventa-permuta de vehículos

Cabe citar, por su frecuencia en la actualidad, del negocio mixto de compraventa-permuta respecto de la compra de vehículos nuevos mediante un precio que se integra por una cantidad de dinero y la entrega del vehículo usado. La doctrina entiende que ha de estarse a la intención de las partes, y en todo caso, hemos de estar a lo dispuesto en el artículo 1446 Código Civil.

Otros supuestos de permuta

La permuta, a pesar de su arcaísmo e incluso de su frecuencia en épocas de penuria, en la actualidad puede entenderse se ha producido un renacimiento a través de los intercambios por internet.

También se tiene en cuenta en el ámbito del Derecho urbanístico. Al respecto, Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.