Precio del contrato

¿Qué es el precio en un contrato?

El precio, junto con la cosa, constituye uno de los dos elementos del contrato de compraventa. En esencia, constituye la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar a cambio de la cosa. En definitiva, es una prestación (obligación de dar), que corre a cargo del comprador. El que sea una prestación hace que se aluda también al precio cuando nos referimos a otros contratos, como el de arrendamiento de servicios, en que el arrendador satisface una cantidad dineraria al arrendatario por los servicios que este último le presta (por ejemplo un Abogado a su cliente); o como el arrendamiento de obra, en que el dueño de la obra entrega al ejecutante de la obra la cantidad convenida. En estos casos suele hablarse también de precio aunque lo más apropiado sea referirse a salario o remuneración.

¿Cuándo es válido el precio de un contrato?

Son tres los requisitos que deben concurrir en el precio para ser considerado como tal: verdadero, determinado y en dinero:

• a) Verdadero. Que sea verdadero implica que no sea irreal o irrisorio pues, de otro modo, no habría venta sino donación o incluso el contrato sería nulo por falta de causa. Esto último es lo que suele ocurrir cuando el deudor intenta sustraer bienes de su patrimonio al acreedor mediante una compraventa simulada (por ejemplo a un hijo o a otra persona como testaferro) en la que se manifiesta en la escritura o en el contrato privado haberse entregado ya el precio cuando ninguno pagó el comprador del deudor. En estos casos, el acreedor tiene que entablar la acción revocatoria para que el bien vuelva a integrarse en el patrimonio de su deudor y pueda satisfacer con su producto su crédito (artículo 1.111 del Código Civil: los acreedores, después de haber perseguido los bienes de que esté en posesión el deudor para realizar cuanto se les debe, pueden ejercitar todos los derechos y acciones de éste con el mismo fin, exceptuando los que sean inherentes a su persona; pueden también impugnar los actos que el deudor haya realizado en fraude de su derecho).

  Precisando más esta idea de que la inexistencia de precio determina la inexistencia de causa del contrato, la jurisprudencia tiene declarado que, al no haber precio, el negocio jurídico bilateral que es la compraventa, cuya función objetiva es la contraposición entre la entrega de la cosa y el pago del precio, no llega a existir.

• b) Determinado. El artículo 1.445 CC exige que sea cierto ("por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente"), pero no es preciso que se sepa exactamente su cuantía en el momento de la venta. Por eso, el Código admite los siguientes medios de fijación del precio (artículos 1.447 y 1.448 CC):
  • 1. Por referencia a otra cosa cierta (lo que valga un lingote de oro, por ejemplo).
  • 2. Señalado por el arbitrio de otra persona. En este caso, la jurisprudencia considera que esta forma de señalar el precio hace las veces de condición, porque el artículo 1.447 CC dice que si ésta no puede o no quiere señalarlo quedará ineficaz el contrato. Una vez fijado, tiene fuerza vinculante para las partes. También es posible que la fijación no la haga una persona física sino un organismo oficial, pero siempre que ello aparezca con claridad en el contrato. Finalmente, se admite que pueda reclamarse contra la fijación del precio efectuada por el arbitrador, aunque el Código no lo diga expresamente.
  • 3. También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día, bolsa, mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado, con tal que sea cierto (artículo 1.448 CC).

  Pero nunca es posible dejar el señalamiento del precio al arbitrio de uno de los contratantes (artículo 1.449 CC), pues ello vulneraría el principio proclamado en el artículo 1.256 CC según el cual la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

• c) En dinero"o signo que lo represente". Por tal ha de entenderse la cantidad expresada en moneda de curso legal en España o en otra moneda extranjera que sea válida. En este sentido, el artículo 3 de la Ley 46/1998, de 17 diciembre, de Introducción del Euro, establece que: "desde el 1 de enero de 1999, inclusive, la moneda del sistema monetario nacional es el euro, tal y como esta moneda se define en el Reglamento (CE) 974/98, del Consejo, de 3 de mayo. El euro sucede sin solución de continuidad y de modo íntegro a la peseta como moneda del sistema monetario nacional. La unidad monetaria y de cuenta del sistema es un euro. Un euro se divide en cien cents o céntimos. Los billetes y monedas denominados en euros serán los únicos de curso legal en el territorio nacional".

En cuanto al régimen de pervivencia de la peseta, el artículo 4 de LA Ley 46/1998, de 17 diciembre, establece que desde el 31 de diciembre de 2.001 la utilización de la peseta como unidad de cuenta no gozará de la protección del sistema monetario. Todo empleado o funcionario público que tuviere conocimiento por razón de su profesión, oficio o cargo de un nuevo instrumento jurídico en el que los importes exigibles se quisieren denominar en pesetas, a excepción de aquellos en que el contenido del instrumento se refiera precisamente a billetes o monedas denominados en pesetas como objeto directo del mismo, advertirá de esta circunstancia, lo que puede predicarse de los Notarios cuando se pretenda que eleven a escritura pública contratos de compraventa en los que el precio se exprese en pesetas. Sigue diciendo el precepto que: los billetes y monedas denominados en pesetas continuarán siendo válidos como medio de pago de curso legal con pleno poder liberatorio, en cuanto subdivisión del euro al tipo de conversión, hasta el 28 de febrero de 2002. A partir de dicho momento, tales billetes y monedas perderán su curso legal y sólo conservarán un mero valor de canje en los términos previstos en esta Ley y sus disposiciones de desarrollo.

En cuanto a la cuestión de los contratos de compraventa con precio aplazado, en los que se determinó el importe total a pagar en pesetas, el artículo 10 de la Ley de Introducción del Euro dispone que: la sustitución de la peseta por el euro no podrá ser, en ningún caso, considerada como un hecho jurídico con efectos modificativos, extintivos, revocatorios, rescisorios o resolutorios en el cumplimiento de las obligaciones. Tampoco "exime ni excusa del cumplimiento de las obligaciones que existan al tiempo de la sustitución, ni autoriza la alteración unilateral de su contenido, salvo que las partes hubieren pactado expresamente lo contrario". Asimismo, se proclama que: la Ley no concede acción para reclamar ante los Tribunales de Justicia la modificación, extinción, revocación, rescisión o resolución del contenido de una obligación alegando la modificación de cualquier elemento del negocio jurídico o la alteración del valor de las prestaciones debidas, como consecuencia de la sustitución de la peseta por el euro. Por tanto, aunque el precio se haya fijado inicialmente en pesetas, el contrato sigue siendo vigente y válido y debe ser cumplido por el comprador, entregando la cantidad dineraria de los plazos que falten en euros y no en pesetas.

Finalmente, no es preciso que el precio sea justo, pues debe ser el que pacten las partes al amparo del principio de la autonomía de la voluntad (los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público, artículo 1.255 del Código Civil), prescindiendo del valor real de la cosa, siempre que, como se ha dicho antes, no sea irrisorio o simbólico.

¿Cuál es el precio de una vivienda de protección oficial?

Puede plantarse la cuestión de si en los contratos de compraventa de viviendas de protección oficial o de precio tasado por estar su enajenación, debido a su carácter social, sometida a requisitos administrativos, en los que las partes fijan libremente un precio superior al oficial fijado por la correspondiente administración pública son nulos o no.

La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo tiene declarado que no lo son, puesto que tal sanción de nulidad no aparece prevista en la legislación específica de este tipo de viviendas, siendo la existencia de sobreprecio únicamente determinante de sanciones administrativas y pérdida de beneficios, sin que sea posible tampoco sostener la nulidad parcial de la cláusula, puesto que el precio pactado fue el decisivo para el acuerdo de voluntades.