Inmatriculación

¿En qué consiste la inmatriculación o primera inscripción?

El artículo 7.1 de la Ley Hipotecaria de 1946 (en adelante, Ley Hipotecaria) establece que la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad debe ser de dominio.

Supone por tanto la primera inscripción del dominio a favor del titular del inmueble. Según la Resolución de 30 de octubre de 1984, la finca queda inmatriculada aunque el derecho que publique el asiento no sea el de dominio íntegro, sino que haga referencia a otros supuestos de dominio compartido.

Con la inmatriculación se abre a la finca registral un folio u hoja que el Registrador da a cada finca con un número de orden correspondiente y la referencia al libro de inscripciones del número de páginas necesarias, según lo dispuesto en el artículo 268 del Reglamento Hipotecario.

Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número propio, diferente y correlativo (art. 8 Ley Hipotecaria).

Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial.

¿En qué casos se inscribe como una sola finca un conjunto de bienes?

El art. 8 de la Ley Hipotecaria establece los supuestos en los que un conjunto de bienes se deben inscribir como una sola finca bajo un mismo número:

• 1º El territorio, término redondo o lugar de cada foral en Galicia o Asturias, siempre que tengan un solo dueño, directo o varios pro indiviso, aunque esté dividido en suertes o porciones, dadas en dominio útil o foro a diferentes colonos, si su conjunto se halla comprendido dentro de los linderos de dicho término. Este apartado se refiere a la figura ya desaparecida de los fueros agrarios en Galicia y Asturias.
• 2º Las explotaciones agrícolas, con o sin casa de labor, que formen una unidad orgánica, aunque estén constituida por fincas no colindantes, y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.
• 3º Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezca a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno.

  No obstante, pueden inscribirse también como fincas independientes los diferentes pisos o partes de piso susceptibles de dominio separado de un mismo edificio, cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada y pertenezcan, o estén destinados a pertenecer diferentes dueños. En dichas inscripciones se hará constar, con referencia a la inscripción principal, el condominio que corresponde a cada titular sobre los elementos comunes del edificio.

  En las inscripciones de esta clase se expresará el valor de la parte privativa de cada propietario en relación con el valor total del inmueble, a los efectos de la distribución de beneficios y cargas.

  En la inscripción del solar o del edificio en conjunto, se harán constar los pisos meramente proyectados, así como aquellos pactos que modifiquen el ejercicio o contenido de los derechos reales a que el expresado artículo se refiere.

• 4º Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada.

  En la inscripción se describirán, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados.

  Se incluirán, además, aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.

  La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.

• 5º Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen.

¿Cuál es el procedimiento de inmatriculación?

El art. 7 de la Ley Hipotecaria establece que esta primera inscripción se practicará de acuerdo a lo establecido en el Título VI de esta misma Ley (arts. 198 a210 LH 1946), que regula los procedimientos registrales para llevar a efecto la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica.

De acuerdo con el principio de especialidad, el proceso de acceso al Registro de la finca supone la constatación rigurosa de la extensión y linderos de la misma y de las titularidades ostentadas sobre ella. (Véase: Principio de especialidad registral)

La realización del asiento de inscripción se realiza a través de la descripción de la finca, con linderos, extensión, límites, etc. En la práctica, no son escasos los supuestos de realidad y existencia de dobles inmatriculaciones pues dos descripciones pueden y suelen referirse a la misma finca, con alteración de su descripción.

En este sentido, la necesidad de coordinar el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario es algo que ha parecido evidente desde que el Registro de la Propiedad adoptara el sistema de folio real y se establece un Registro público de fincas.

Ambas son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria. El Catastro trata fundamentalmente de reflejar fielmente la realidad territorial de la propiedad inmobiliaria mediante la localización de las fincas en el espacio, la descripción de sus características físicas y su valoración, con una finalidad original y fundamentalmente fiscal. El Registro, en cambio, está destinado a salvaguardar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario mediante la publicidad de los actos de constitución, modificación y extinción de la propiedad y demás derechos reales sobre las fincas.

No obstante, ambas instituciones se complementan. El Registro necesita expresar, en todas las inscripciones que se hagan, la naturaleza, situación linderos y superficie de la finca con objeto de identificarla, pero no puede por sí mismo dar prueba de su existencia y características, pues solo constata las vicisitudes jurídicas del derecho inscrito. Sin embargo, el Catastro puede suministrar las características que determinan, delimitan e identifican el objeto material sobre el que recaen los derechos reales que se inscriben, y a su vez, recibir del Registro la certeza de las titularidades de los derechos inscritos, cuestión esta fundamental para la explotación fiscal del Catastro.

En este sentido, cabe destacar la reforma introducida por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Esta reforma tiene un contenido global y alcanza a las relaciones entre Catastro Inmobiliario y Registro de la Propiedad, por un lado, y a los procedimientos registrales en los que estas relaciones Catastro-Registro se ponen de manifiesto, en cuanto pueden afectar a las realidades físicas de las fincas, como los de inmatriculación, deslindes, excesos o rectificaciones de cabida, a los que se refieren los artículos 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria, que son objeto de modificación en la reforma.

La finalidad de la Ley 13/2015 es conseguir la coordinación entre el Catastro y el Registro, con los modernos sistemas informáticos hoy disponibles, a través de un intercambio seguro de datos entre ambas instituciones, potenciando la interoperabilidad entre ellas y dotando al procedimiento de un marco normativo adecuado, y así de un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles, incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificando la tramitación administrativa.

La dinámica, desde el punto de vista catastral, es la siguiente:

• • La incorporación de la representación gráfica de la finca en el folio registral es obligatoria en toda operación que suponga una reordenación de los terrenos (segregación, agrupación, reparcelación, concentración parcelaria, entre otros). En el resto de las inscripciones registrales será potestativa.
• • La base de la representación gráfica de las fincas será la cartografía catastral. Por ello, y con carácter general la representación gráfica que se incorporará al folio real será la catastral. Solo se permite la aportación de una gráfica alternativa en casos tasados por la Ley, básicamente reordenación de los terrenos y cuando el titular de la finca manifieste su disconformidad con la gráfica catastral. No obstante, la gráfica alternativa que en su caso se aporte, deberá encajar en el parcelario catastral.

  La incorporación al folio registral de la representación gráfica catastral requiere de notificación previa a los titulares registrales de las fincas colindantes afectadas. Y, tratándose de una representación gráfica alternativa, también a los titulares catastrales colindantes afectados.

• • Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral. En caso de haber inscrito una representación gráfica alternativa podrá darse publicidad de la misma hasta que se coordine con el Catastro pero haciendo contar que está pendiente de validación.
• • En toda publicidad registral habrá de expresarse además de la referencia catastral que corresponda a la finca, si está o no coordinada con el Catastro a una determinada fecha.
• • Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica.
• • El Catastro podrá rectificar de oficio la información contenida en la base de datos catastral cuando como consecuencia de los procedimientos de coordinación con el Registro de los arts. 198 y ss. LH 1946 se aprecien discrepancias entre la realidad física y la representación gráfica catastral. Cuando las fincas registrales estén coordinadas, prevalecerá en el Catastro la descripción gráfica coordinada de los inmuebles salvo que se hayan incorporado a éste actos, hechos o negocios jurídicos posteriores.
• • Mediante Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y el Notariado y de la Dirección General del Catastro se regulará el intercambio de información entre el Catastro y el Registro y la interoperabilidad entre sus sistemas de información.

Por su parte, los arts. 198 a210 LH 1946 establecen el marco específico en cada uno de los procedimientos registrales particulares para llevar a efecto la concordancia entre el Registro y la realidad física y jurídica extrarregistral.

Estos procedimientos podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos; y la desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél.

Finalmente, la Ley 13/2015 modifica los arts. 11 y 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario para, por un lado, prever la incorporación en el Catastro de hechos posteriores a la coordinación del inmueble, y por otro, para recoger el procedimiento de rectificación de la descripción gráfica catastral cuando se derive de uno de los procedimientos de coordinación con el Registro de la Propiedad.