Principio de especialidad registral

¿Qué implica el principio de especialidad registral?

El principio de especialidad registral, como uno de los principios básicos hipotecarios, implica que se debe concretar en la inscripción registral el objeto de la publicidad registral. Dicho objeto se refiere tanto a la finca como al derecho real sobre la misma.

Este principio viene regulado en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 (en adelante, Ley Hipotecaria), que establece las circunstancias o datos que deben ser objeto de inscripción:

• a) Descripción de la finca objeto de inscripción.
• b) Representación gráfica georreferenciada de la finca.
• c) Naturaleza, extensión y condiciones del derecho que se inscriba.
• d) Derecho sobre el cual se constituye el derecho objeto de inscripción.
• e) Persona física o jurídica, o patrimonio separado, a cuyo favor se haga a la inscripción.
• f) Persona de quien procedan los bienes o derechos objeto de inscripción.
• g) Título que se inscribe.
• h) Fecha de presentación del título en el Registro y fecha de inscripción.
• i) Acta de inscripción y firma del Registrador.

¿Qué se entiende por finca?

La finca, a la que hace referencia el principio de especialidad registral, es la base física, tanto del modo de llevar el Registro de la Propiedad, como de los efectos sustantivos del Registro.

El ingreso de la finca en el Registro de la Propiedad se lleva a cabo a través de la inmatriculación, que tiene como consecuencia la apertura de folio registral destinado a la finca, describiéndola y especificando el titular del derecho de propiedad (Véase: Inmatriculación).

La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio. El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las normas prescritas en el Reglamento (art. 7 Ley Hipotecaria).

Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número propio, diferente y correlativo (art. 8 Ley Hipotecaria).

Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial.

La finca puede sufrir modificaciones de dos tipos, físicas o jurídicas:

• A) Modificaciones físicas, que comportan rectificaciones en su descripción, como la declaración de obra nueva o el exceso de cabida.
• B) Modificaciones jurídicas, producidas en los libros del Registro de la Propiedad, pero que no responden a un cambio físico real. A su vez pueden ser:
  • a) Agrupaciones de dos o más fincas inmatriculadas;
  • b) Agregaciones, cuando una o más porciones segregadas de otra finca inmatriculada son unidas a otras fincas inmatriculadas;
  • c) Segregaciones, en las cuales se separa una parte de una finca inmatriculada para formar una nueva finca; y
  • d) Divisiones, que son los supuestos en que la totalidad de la finca inmatriculada se divide en dos o más porciones, que pasan a formar nuevas fincas.

¿Cuáles son los títulos inscribibles?

También la determinación de los títulos inscribibles atañe al principio de especialidad, En este sentido, el artículo 2 de la Ley Hipotecaria establece que serán inscribibles:

• 1.º Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
• 2.º Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
• 3.º Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
• 4.º Las resoluciones judiciales en que se declaren la ausencia o el fallecimiento o afecten a la libre disposición de bienes de una persona, y las resoluciones a las que se refiere el párrafo segundo del artículo 755 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las inscripciones de resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo realizadas en virtud de este apartado se practicarán exclusivamente en el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles.
• 5.º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
• 6.º Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.

¿Qué derechos son inscribibles?

Son inscribibles los derechos reales que recaen sobre bienes inmuebles susceptibles de tráfico jurídico. En esta definición se incluyen los derechos reales y los derechos administrativos inscribibles (concesiones de minas, aguas, obras públicas).