Principio de fe pública registral

¿En qué consiste el principio de fe pública registral?

El principio de la fe pública del Registro pretende proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes que se hayan producido confiados en el contenido del Registro.

La publicidad esencial del Registro de la Propiedad provoca una doble protección a través de una doble presunción: presunción "iuris tantum" (admite prueba en contrario) de que los derechos reales publicados existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo -es la presunción base del principio de legitimación-; y presunción "iuris et de iure" (no la admite) a favor de los terceros adquirentes que, reuniendo los requisitos legales, les atribuye una posición inatacable. Este es el principio de fe pública registral, que se muestra en una doble vertiente, las presunciones de exactitud e integridad del Registro.

¿Qué función tiene la presunción de exactitud?

Para proteger a los terceros adquirentes de buena fe, la ley reputa exacto el contenido de los libros hipotecarios, aún en el caso en que los términos de sus asientos no concuerden con la realidad jurídica extrarregistral. La exactitud que se predica del registro implica que el que adquiere confiado en él, lo hace con la extensión y contenido que aparece en el mismo, siendo mantenido en su adquisición, aun en el caso de que la titularidad de quien le transmitió resulte ineficaz por causas de nulidad o resolución

El principio general o básico está formulado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria de 1946: "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente".

Si se reúnen todos estas condiciones se protege al adquirente y nace la figura del "tercero hipotecario" protegido por el Registro. Para que éste se de será, pues necesario:

• a) Reunir las circunstancias de adquisición de buena fe, a título oneroso, de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitir y adquisición e inscripción en el registro de la Propiedad de dicha adquisición.

  Respecto a la buena fe, la ostenta el adquirente que ignora las posibles inexactitudes registrales y los vicios que puedan afectar a la titularidad del transmitente; no se exige una especial diligencia, salvo en el caso del artículo 36 de la Ley Hipotecaria de 1946 (frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente, y siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición...); en todo caso, la buena fe se presume siempre mientras no se pruebe que conocía el adquirente la inexactitud registral.

• b) Que el derecho de quien transmite se anule o resuelva por causas que no consten explícitamente en el Registro. En este sentido, no puede olvidarse que el artículo 33 de la Ley Hipotecaria de 1946 dispone que: "la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes." Ha declarado a este respecto la jurisprudencia que esta norma puede parecer que choca con el artículo 34, primer párrafo, que proclama el principio de fe pública registral. El primero de los referidos preceptos alcanza al adquirente por el negocio jurídico que sea declarado nulo, y no alcanza al subadquirente, tercero hipotecario, que no ha participado en el negocio nulo y queda protegido por el segundo de éstos.

  En consecuencia, si es nulo un procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria, el adjudicatario de la subasta no es tercero protegido por el artículo 34 ya que la inscripción no convalida el acto nulo, como dice la sentencia de 21 de julio de 1993, que recoge jurisprudencia anterior en estos términos: la cuestión de si resulta aplicable el artículo 33 de la Ley Hipotecaria o, por el contrario, el artículo 34 de esta misma Ley, ha sido resuelto por la sentencia de 15 de noviembre de 1990, siguiendo el unánime criterio jurisprudencial, al señalar que los requisitos que han de darse para que conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria se haga inatacable la adquisición llevada a cabo por los terceros, son los siguientes:

  • 1º que los terceros protegidos sean adquirentes del dominio de un inmueble o de un derecho real limitativo del dominio;
  • 2º que tal adquisición se realice de buena fe, es decir, que su adquisición se halla llevado a cabo confiando en lo que el Registro publica;
  • 3º que el negocio adquisitivo ha de encontrarse fundado en un título oneroso;
  • 4º que el disponente o transferente sea un titular inscrito, es decir, que el tercero o terceros deben adquirir de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo;
  • 5º que ese tercero o terceros inscriban a su vez propia adquisición. Por su parte la sentencia de 17 de octubre de 1989 puntualizó estos requisitos exigiendo que el acto adquisitivo del tercero o terceros sea válido, afirmando en relación con este requisito que para que el artículo 34 LH 1946 sea aplicable debe ser válido el acto adquisitivo del tercero protegido. Si fuera nulo se aplicará entonces el artículo 33 de la propia Ley Hipotecaria de 1946, y la declaración de nulidad al adquirente como parte que es en el acto inválido. El artículo 34 sólo protege frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, no del propio.

El artículo 34 es una excepción al anterior artículo 33 tal como resulta de su propia finalidad, así como de su primitiva formulación en la Ley Hipotecaria de 1861 y de su colocación sistemática en la Ley actual. Con cita de la de 7 de diciembre de 1989, señala que: "la cualidad de tercero hipotecario, como puntualizó la sentencia de esta propia Sala de 18 de marzo de 1987, no la origina el acto o negocio jurídico determinante de la adquisición de un derecho al que no es ajeno o extraño el que se inscribe con base en tal acto o negocio jurídico su derecho en el registro de la propiedad, pues si el acto adquisitivo es inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral no desempeñará la menor función convalidante o sanatoria, ya que únicamente asegura la adquisición del tercero protegido en cuanto la misma se apoya en el contenido del Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero; pero dicho principio no consolida en lo demás el acto adquisitivo del tercero, en el sentido de convalidarlo sanándolo de los vicios de nulidad de que adolezca".

Y aclara la de 16 de mayo de 1994 que sí es tercero hipotecario protegido por el artículo 34 el adquirente del adjudicatario y dice: "cuando acontezca dicha nulidad del otorgante, efectivamente ello no afectará a la fe pública registral, a favor de tercer hipotecario, artículo 34, mientras que en caso contrario, la propia nulidad se refiere al título adquisitivo, esto es, al acto adquisitivo entre ese tercero adquirente y el transmitente, y entonces entrara en juego el artículo 33 y esa nulidad de dicho acto adquisitivo, determinará la ineficacia de la tutela específica de este artículo 34". Lo cual es reiterado por la sentencia de 19 de octubre de 1998.

La presunción positiva de veracidad se complementa por diversos preceptos de la Ley Hipotecaria, como el artículo 31 LH 1946 (La nulidad de las inscripciones no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al artículo 34 LH 1946), el artículo 40 LH 1946 (En ningún caso la rectificación del registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto), y el artículo 220 LH 1946 (El concepto rectificado no surtirá efecto en ningún caso sino desde la fecha de la rectificación, sin perjuicio del derecho que puedan tener los terceros para reclamar contra la falsedad o nulidad del título a que se refiere el asiento que contenía el error de concepto o del mismo asiento).

¿Qué función tiene la presunción negativa de integridad del registro?

Se recoge en los artículos 606 del Código Civil y art. 32 de la Ley Hipotecaria de 1946, que señalan que: "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero."

Se complementa con cuanto disponen el artículo 13 del la Ley Hipotecaria de 1946, que establece que los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan. Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo; el artículo 29 de la Ley Hipotecaria de 1946, a cuyo tenor la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial; y el artículo 37 de la Ley Hipotecaria de 1946, que señala que Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta ley. Se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior:

• 1º Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro.
• 2º Las de revocación de donaciones en el caso de no cumplir el donatario condiciones inscritas en el Registro.
• 3º Las de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen.
• 4º Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarán a tercero:
  • - Cuando hubiese adquirido por título gratuito.
  • - Cuando, habiendo adquirido por título oneroso, hubiese sido cómplice en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicará, por sí solo, complicidad en el fraude. En ambos casos no perjudicará a tercero la acción rescisoria que no se hubiere entablado dentro del plazo de cuatro años, contados desde el día de la enajenación fraudulenta. En el caso de que la acción resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir contra tercero, conforme a lo dispuesto en el párrafo 1º de este artículo, se podrán ejercitar entre las partes las acciones personales que correspondan.