Principios hipotecarios

¿Qué son los principios hipotecarios?

Tradicionalmente, se denominan principios hipotecarios a aquéllos de construcción doctrinal que hacen referencia tanto a los fundamentos de la organización y eficacia del Registro de la Propiedad, como a la síntesis del ordenamiento positivo en esta materia.

Ello ha llevado a distinguir entre principios o reglas ordenadoras del procedimiento registral (los llamados tradicionalmente principios formales) y principios que regulan la eficacia o alcance jurídico de la inscripción (los llamados principios sustantivos).

También se han clasificado ateniendo a su importancia:

• a) Principios fundamentales del sistema registral: el de publicidad y el de legalidad.
• b) Principios coadyuvantes: el de rogación, el de especialidad, y el de tracto sucesivo.
• c) Principios consecuencia de los anteriores: como los de prioridad, preclusión, legitimación y de fe pública registral.

¿Cuáles son los principios fundamentales del sistema registral?

Principio de publicidad registral

El Registro de la Propiedad es un medio técnico para lograr, entre otros fines, la publicidad de las relaciones inmobiliarias y con ello alcanzar la seguridad en el tráfico jurídico. Este principio ofrece dos grandes manifestaciones. Una material, con una doble dimensión: la negativa, conforme a la cual los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero (artículo 32 de la Ley Hipotecaria, en adelante LH); y la positiva, de la que se deriva la presunción "iuris tantum" de que lo que el Registro Público debe ser mantenido mientras no se demuestre la inexactitud de su contenido (principio de legitimación), así como la presunción "iuris et de iure" -aunque se demuestre lo contrario-, cuando se trate de proteger a un tercero que, confiado en la apariencia registral, adquiere con las condiciones y requisitos establecidos por la Ley (principio de fe pública registral)

Al aspecto formal del principio de publicidad hacen referencia los artículos 221 al 237 de la Ley Hipotecaria, señalando el primero que los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. El interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo, regulándose en los otros la información registral (la manifestación, que debe realizar el Registrador, del contenido de los asientos registrales tendrá lugar por nota simple informativa o por certificación mediante el tratamiento profesional de los mismos, de modo que sea efectiva la posibilidad de publicidad sin intermediación, asegurando, al mismo tiempo, la imposibilidad de su manipulación).

(Véase: Principio de publicidad registral)

Principio de legalidad

En virtud de este principio solo pueden tener acceso al Registro de la Propiedad los títulos válidos y perfectos, es decir, los que reúnan los requisitos de fondo y forma exigidos por las leyes. Para hacer efectivo este principio se exige por la legislación hipotecaria: que los títulos inscribibles sean "escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos" (artículo 3.º Ley Hipotecaria) y que los títulos presentados sean calificados por el registrador, al solo efecto de practicar, suspender o denegar el asiento solicitado, de forma que la calificación es para el registrador una actuación obligatoria y personalísima.

El alcance de la calificación depende del tipo de documento presentado al Registro.

En el caso de escrituras públicas, ya se trate de asientos de inscripción o de cancelación, los registradores calificarán la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras, y en particular su conformidad con los asientos del Registro (arts. 18 y 99 de la Ley Hipotecaria de 1946).

En los documentos judiciales o administrativos, el registrador examinará la competencia del Juez, Tribunal u órgano administrativo, la congruencia de la resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, las formalidades extrínsecas del documento presentado y los obstáculos que surjan del Registro (arts. 99 y 100 Reglamento Hipotecario 1947).

(Véase: Calificación registral)

¿Cuáles son los principios coadyuvantes?

Principio de rogación

El procedimiento registral se inicia mediante la presentación de un título formal en el registro y la solicitud del presentante para que practique la inscripción. Salvo casos excepcionales en los que el registrador actúa de oficio (ej. cancelación de anotaciones caducadas, las notas de afección fiscal, la rectificación de los errores materiales en los asientos, etc), como regla general se requiere instancia de parte o un mandamiento de la autoridad judicial o administrativa para iniciar la inscripción.

El artículo 6.º de la Ley Hipotecaria dispone al respecto que "la inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:

• a) Por el que adquiera el derecho.
• b) Por el que lo transmita.
• c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
• d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos". Por su parte, el artículo 39 del Reglamento Hipotecario dispone que "se considerará comprendido en el apartado d) del artículo 6 de la ley a quien presente los documentos correspondientes con objeto de solicitar la inscripción", y el artículo 40 establece una limitación al precepto anterior, "los oficiales, auxiliares, y dependientes del Registro de la Propiedad no podrán presentar ningún documento para su inscripción en el Registro, salvo cuando estén comprendidos en los tres primeros apartados del artículo 6 de la ley".

Alude el artículo 418 a los documentos remitidos por las autoridades judiciales o administrativas. Efectivamente, la autoridad judicial puede ordenar la práctica de inscripciones (artículo 100 del Reglamento Hipotecario), cancelaciones (artículos 200 y siguientes del Reglamento Hipotecario), anotaciones preventivas (artículos 43, 44, 56, 57, 58 y 68 del Ley Hipotecaria) y notas marginales. En cuanto a las autoridades administrativas, en caso de recaudación de impuestos, pueden dictar mandamientos de embargo para que en base de los mismos se practique la correspondiente anotación preventiva (artículo 25 del Reglamento Hipotecario).

No obstante, se regulan en nuestro ordenamiento determinados asientos practicables de oficio por el registrador, como es el caso, entre otros, de las anotaciones preventivas por falta de índices (artículo 161 del Reglamento Hipotecario), o las que se practican cuando se presenten varios títulos contradictorios relativos a una misma finca (artículo 422 Reglamento Hipotecario), entre otros.

También cabe hablar de supuestos de "anotación estimulada", que se prevén en normas especiales al conceder al registrador iniciativa para que pueda poner en marcha el procedimiento registral mediante el correspondiente aviso o notificación a determinadas autoridades. Es el caso, por ejemplo del artículo 39 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, que establece que los registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda.

Principio de especialidad

Este principio exige que en el registro se refleje con claridad el objeto de los derechos reales, esto es, la finca registral, la determinación de estos mismos, los títulos, y el titular de tales derechos.

En relación al objeto, los artículos 7 y 8 de la Ley Hipotecaria disponen que la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el título VI de la ley. El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las normas prescritas en el Reglamento.

También la determinación de los títulos inscribibles atañe al principio de especialidad, El artículo 2 de la Ley Hipotecaria establece los títulos que serán inscribibles.

Son derechos reales inscribibles los que recaen sobre bienes inmuebles susceptibles de tráfico jurídico, incluyéndose los derechos reales y los derechos administrativos inscribibles (concesiones de minas, aguas, obras públicas)

(Véase: Principio de especialidad registral)

Principio de tracto sucesivo

Este principio conlleva que en el historial jurídico de cada finca los titulares se sucedan en relación de causante a causahabiente, formando una cadena sin solución de continuidad desde el inmatriculante hasta el último titular. El principio de tracto sucesivo tiene aplicación positiva y negativa. En sentido positivo, autoriza el registro de los actos inscribibles que emanen del titular inscrito. En sentido negativo, impide el registro de los actos inscribibles que no procedan del titular inscrito.

A este principio se refiere el artículo 20 de la LH, al señalar que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta ley.

Aunque el principio de tracto sucesivo en su aspecto material debe cumplirse siempre, en su manifestación formal puede cumplirse de manera especial, en los supuestos previstos en dicho precepto legal:

• a) No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes (artículo 20.4 Ley Hipotecaria);
• b) Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos:
  • 1º Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste.
  • 2º Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación proindiviso con referencia al título en que así constare.
  • 3º Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante (artículo20.5 LH).
• c) Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondan, deberá practicarse la inscripción en favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas (artículo 20, 6, Ley Hipotecaria).
• d) Si se pidiese anotación preventiva de embargo en procedimientos seguidos contra herederos indeterminados del deudor por responsabilidades del mismo, se expresará la fecha del fallecimiento de éste, sin que se exija la previa inscripción de los bienes a favor de los herederos (artículo 116.1º Reglamento Hipotecario).
• e) Cuando en el título presentado se forme una finca de dos o más, o se segregue parte de alguna con objeto de enajenarla, se practicará una sola inscripción en la que se comprendan la agrupación o segregación y su enajenación (artículo 49 Reglamento Hipotecario).
• f) Cuando mediante hipoteca se asegure el cumplimiento de las prohibiciones de disponer a que se refiere el artículo 27 de la Ley, se inscribirán en un solo asiento el acto o contrato que las contenga y la hipoteca que se constituya, y se hará contar que se deniega la inscripción de la prohibición de disponer (artículo 57 Reglamento Hipotecario).
• g) Los herederos podrán cancelar, durante la proindivisión, las inscripciones o anotaciones extendidas a favor de su causante, siempre que acrediten, con arreglo al artículo 79, el fallecimiento de aquél y su calidad de tales herederos, a no ser que conste la existencia de Comisarios, Contadores o Albaceas a quienes corresponda dicha facultad (artículo 273 Reglamento Hipotecario).

¿Qué principios son consecuencia de los anteriores?

Principios de prioridad (prior tempore potior iure) y preclusión

La preferencia entre los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad no depende de su antigüedad fuera del Registro, sino de la fecha de ingreso del título en el mismo, de forma que el acto registrable que primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango a cualquier otro acto registral que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado en el Registro o lo hubiere sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior.

Ley Hipotecaria regula esta materia en los siguientes preceptos: El artículo 17, a cuyo tenor, inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real: el artículo 24, que dispone que se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma: y el artículo 25, al señalar que para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos. Además, el artículo 1.473 del Código Civil, al regular la doble venta, atribuye, en la de inmuebles, preferencia al que antes haya inscrito en el Registro de la Propiedad, y el artículo 1.927 del Código Civil establece la preferencia de los créditos hipotecarios y refaccionarios inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, por la fecha de inscripción o anotación.

De conformidad con el artículo 422 del Reglamento Hipotecario en caso de presentación simultánea de varios títulos compatibles, si los presenta una sola persona, ésta determina el orden de la presentación; si se presentan por dos o más personas y ellas no determinan el orden, se pondrá la misma hora a todos los títulos y se presentarán correlativamente, haciendo constar que a la misma hora se ha presentado otro u otros y citando el número que se les haya dado o deba dárseles. Si se presentan simultáneamente varios títulos incompatibles y los interesados no manifiestan a cuál debe darse preferencia, se toma anotación preventiva de cada uno, expresando que no es posible extender la inscripción o anotación solicitada, hasta que por los propios interesados o por los tribunales se decida a qué asiento hay que dar preferencia.

Principio de legitimación

Este principio deriva de los de publicidad y legalidad, con el presupuesto necesario de la buena fe, y viene establecido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria mediante la presunción de exactitud registral: "A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos", reforzado por el párrafo 3° del artículo 1° de la misma (los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y ss., en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la ley).

El efecto principal de la legitimación registral en el orden procesal es el de toda presunción "iuris tantum", estos es, dispensar de la prueba al favorecido con la presunción e imponer la carga de probar lo contrario a quien se oponga a la misma.

Principio de fe pública registral

Se concreta en la presunción, iuris et iure, de integridad y exactitud del contenido de los asientos, protegiendo las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes que se hayan producido confiados en el contenido del Registro. La publicidad esencial del Registro de la Propiedad provoca una doble protección a través de una doble presunción: presunción "iuris tantum" (admite prueba en contrario) de que los derechos reales publicados existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo -es la presunción base del principio de legitimación-; y presunción "iuris et de iure" (no la admite) a favor de los terceros adquirentes que, reuniendo los requisitos legales, les atribuye una posición inatacable. Este es el principio de fe pública registral, que se muestra en una doble vertiente, las presunciones de exactitud e integridad del Registro.

Para proteger a los terceros adquirentes de buena fe, la ley reputa exacto el contenido de los libros hipotecarios, aún en el caso en que los términos de sus asientos no concuerden con la realidad jurídica extrarregistral. El principio general o básico está formulado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria: "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente." La presunción negativa de integridad del Registro se recoge en los artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaría, que señalan que "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero."