Propiedad horizontal

¿Qué es y dónde se regula?

1. Ideas Generales

La propiedad urbana, su acceso y disfrute, constituye una de las necesidades primordiales en la vida de la persona y de la familia. De este hecho fundamental, se deriva la importancia de su regulación, que tiene su paradigma y máxima expresión en el artículo 47 de la Constitución Española al proclamar el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, por lo que se establece el deber de todos los poderes públicos de promover las condiciones necesarias y las normas pertinentes para que este derecho no quede vacío de contenido, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, lo que conlleva el impedir la especulación, y por último, la atribución en beneficio de la comunidad de las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Por lo que, tanto en este precepto, como en el artículo 33 del mismo texto constitucional, es donde se refleja la función social de la propiedad, sobre todo con relación a la propiedad urbana.

La propiedad horizontal, se encuentra íntimamente ligada a la propiedad urbana, y consiste en que un edificio, sus diferentes pisos y locales pertenecen en propiedad a diferentes personas, lo que conlleva que tengan la propiedad exclusiva sobre los mismos y, a su vez, sean copropietarios de los diferentes elementos comunes.

2. Antecedentes históricos y regulación legal

El Código Civil en su regulación originaria, aunque reconoció la propiedad horizontal, lo hizo de una manera insuficiente, dada la realidad social y económica de la fecha en la que se promulgó, y esto por cuanto sólo se aludía a la misma en el artículo 396 CC al establecer el criterio de proporcionalidad en cuanto a la contribución por parte de los distintos propietarios a los gastos generales. Esta regulación, manifiestamente insuficiente, hubo de ser completada, ante los problemas prácticos que con relación a la misma se suscitaban, y tal complemento vino dado tanto a través de la doctrina como de la jurisprudencia.

La Ley de 26 de octubre de 1939 dio una nueva redacción al artículo 396 del Código Civil y modificó determinados aspectos de índole hipotecario, así se modificaron los artículos 8 y 107 de la Ley Hipotecaria. La reforma, que vino dada como consecuencia de los daños sufridos en la propiedad urbana en la guerra civil, partió de la idea de la existencia de una propiedad singular sobre cada piso o local, unida de manera inseparable con una copropiedad accesoria sobre los elementos comunes.

Con posterioridad, la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, dio una nueva redacción tanto al artículo 396 Código Civil como a los artículos 8 y 107 de la Ley Hipotecaria, y estableció una regulación uniforme y detallada a la propiedad horizontal. Esta ley fue modificada por distintas leyes posteriores, y de una manera global, por la Ley 8/1999, de 6 de abril, y por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, constituyendo este cuerpo normativo la legislación vigente en la actualidad.

La nueva legislación, junto con la propiedad horizontal clásica (edificios divididos en viviendas y locales) recoge nuevas realidades socioeconómicas, a las que, de igual modo, le es de aplicación la legislación especial, y estas realidades nuevas, podemos sintetizarlas en las siguientes:

• a) Situaciones de prehorizontalidad o propiedad horizontal formal

  Se trata de proyectos de edificación, haya o no comenzado la construcción, respecto de los cuales se otorga el título constitutivo, y se ofrece al público para la adquisición de los diferentes pisos o locales, como opción de compra o compraventa de cosa futura, en régimen de propiedad horizontal, aunque el edificio, como realidad física, no exista; todo ello con evidentes repercusiones en la legislación protectora de consumidores y usuarios.

• b) Situaciones de propiedad horizontal de hecho

  Se trata de edificios, en régimen de propiedad horizontal, sin haberse otorgado el correspondiente título constitutivo.

• c) Las supercomunidades

  Se trata de distintos edificios, cada uno de ellos el régimen de propiedad horizontal, con la existencia de elementos comunes a todos ellos (así piscinas, jardines, seguridad privada, etc.), es el supuesto de las denominadas como mancomunidades.

• d) Las urbanizaciones o propiedad horizontal acostada.

  Se trata de viviendas unifamiliares dentro de un perímetro determinado, con elementos comunes a todas ellas (así supuestos de existencia de club social, piscinas, zonas recreativas, etc.)

• e) Centros comerciales en régimen de propiedad horizontal.

  Se trata de comunidades de intereses económicos, integrados por establecimientos mercantiles o empresas. Se regirán por el título constitutivo y estatutos, y se acogerán a la Ley de Propiedad Horizontal al ser la única que recoge la existencia de elementos comunes juntos con los privativos.

  El artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal se hace eco de estas nuevas realidades socioeconómicas.

3. Régimen jurídico

De conformidad al artículo 396 Código Civil y artículo 5 penúltimo párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal (y en todo caso por la aplicación del artículo 4.3 Código Civil), el régimen jurídico de la propiedad horizontal vendrá dado por:

• a) La autonomía de la voluntad plasmada en el título constitutivo y los estatutos que deberán de respetar, en todo caso, las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal. Los estatutos los redactará el propietario del inmueble antes de su transmisión a los distintos propietarios de pisos y locales, lo que ocurrirá en la práctica ordinaria; o bien con posterioridad a la indicada transmisión por los distintos propietarios de pisos y locales por unanimidad (artículo 17.1 Ley de Propiedad Horizontal), la modificación de los estatutos requerirá, de igual modo, la regla de la unanimidad.
• b) La normativa propia de la propiedad horizontal, es decir, el artículo 396 Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.
• c) Normas de convivencia interna a través de los reglamentos u ordenanzas de régimen interior (artículo 6 Ley de Propiedad Horizontal).
• d) Normas supletorias. Las normas del Código Civil sobre comunidades de bienes (artículos 392 CC y siguientes), las referidas a la propiedad en general (artículos 348 CC y siguientes), y en general, toda la normativa del Código Civil (artículo 4.3 CC).

4. Naturaleza jurídica

Son muy diversas las teorías formuladas por la doctrina acerca de la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, aunque todas ellas fluctúan entre dos posiciones extremas.

• a) Condominio por cuotas
• b) Derecho de propiedad dividido entre varios titulares con cargas y obligaciones mutuas

Entre estas dos posturas caben otras, con múltiples matices, según que se acentúe el elemento común o el privativo.

En cuanto a la jurisprudencia, su posición ha venido dada según la regulación legislativa de la propiedad horizontal en cada momento histórico, de esta manera, la jurisprudencia anterior a 1939, con una regulación de la propiedad horizontal escasa e insuficiente en el artículo 396 Código Civil, se inclinaba por la teoría de la comunidad "condominium iuris romani", lo que conllevaba aceptar la acción de división y el retracto de comuneros, con consecuencias que la propia doctrina se encargó de refutar por cuanto el edificio ya se encontraba dividido y los elementos comunes debían de permanecer en indiviso entre los distintos propietarios de viviendas y locales.

La Ley de 1939 parte de la idea de que en la propiedad horizontal, en lugar de una copropiedad global por cuotas, existe una propiedad singular de cada piso o local, unida de manera inseparable a la copropiedad sobre los elementos comunes. Sin embargo, esta nueva regulación no acabó con las discusiones doctrinales, de ahí que la jurisprudencia posterior a la citada ley de 1939 fluctúe entre las dos posiciones extremas, unas sentencias apuntan, como esencial, a la propiedad privativa de los pisos o los locales, y por el contrario, otras sentencias se muestran favorables a la idea del condominio.

La jurisprudencia posterior a la Ley de Propiedad Horizontal 1960 mantiene la naturaleza compleja de la propiedad horizontal, propiedad privativa y copropiedad sobre los elementos comunes, unidos ambos de manera inseparable.

La comunidad o copropiedad en propiedad horizontal carece de personalidad jurídica, por lo que no puede ser objeto de derechos y obligaciones (así las Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de diciembre de 1986 y STS 14 de mayo de 1992).

El defecto de personalidad crea diversos problemas, así con relación a las deudas de la comunidad frente a terceros, extraños a la misma, bien en relación a los supuestos de responsabilidad contractual e incluso extracontractual, y ello cuando no se produzca el cumplimiento voluntario.

Si el tercero no obtiene el cumplimiento voluntario, y por lo tanto, debe de exigir el cumplimiento forzoso, aunque la comunidad no tenga personalidad jurídica, sí tiene capacidad procesal, (así se deriva del artículo 6.1.5 L.E.Civil en cuanto a las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca la capacidad para ser parte, las que de conformidad al artículo 7.5 comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades, el artículo 13.3 Ley de Propiedad Horizontal se la atribuye al Presidente, por último, el artículo 544 párrafo segundo L.E.Civil); en consecuencia, el tercero podrá ejercitar las acciones correspondientes (tanto las contractuales como las extracontractuales) frente a la Comunidad.

Si se dictara sentencia condenatoria se requerirá el cumplimiento a la Comunidad a través de su presidente, y si no cumpliere, se procederá al embargo por la totalidad de las cantidades por las que se despache ejecución, sobre los porcentajes de cuota de participación de cada piso o local.

A su vez, el Presidente como órgano de la misma (artículo 13.1.b y 3 Ley de Propiedad Horizontal) podrá ejercitar las acciones procesales correspondientes en interés de la Comunidad, aunque se plantea el problema, que después examinaremos, de si puede ejercitar acciones en interés de los propietarios.

¿Cómo nace la propiedad horizontal?

1. El negocio jurídico

El nacimiento de la propiedad horizontal depende del negocio jurídico dirigido a su establecimiento, que puede producirse por alguna de estas tres vías:

• a) Por el propietario del edificio, ya se trate de un edificio ya construido, ya se trate de un edificio en construcción (en este último caso se le denominará como "promotor").
• b) Por los copropietarios del edificio, en copropiedad romana o de un edificio en construcción.
• c) Por laudo o resolución judicial.

En el primer supuesto, propietario único de un edificio construido o en construcción (dicotomía que se prevé de manera expresa en el apartado 4 del artículo 8 de la Ley Hipotecaria) la constitución recae sobre el propietario único o, en su caso, el promotor.

Se trata de un negocio jurídico unilateral, calificado como acto mixto, a la vez real y convencional, cuyo sujeto es el propietario único o el promotor, quien redacta y otorga la correspondiente escritura de división horizontal, y asigna el coeficiente de cada piso o local, o de cada finca independiente del edificio.

No podrá otorgarse cuando el propietario único o el promotor ya haya transmitido algún piso o local, aunque la transmisión se haya efectuado en documento privado (así entre otras Sentencia del Tribunal Supremo 1ª 30 de marzo 1999, Rec. 8743/1994), pues en tales casos se precisará el concurso de todos los copropietarios.

En el segundo caso, supuestos de copropietarios en régimen de comunidad ordinaria (romana o proindiviso) regulada en los artículos 392 del Código Civil y siguientes, pueden constituir el régimen de propiedad horizontal, así se prevé en el segundo párrafo del artículo 401 del Código Civil, por cuanto admite que cuando se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá efectuarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista en el artículo 396 (propiedad horizontal).

Dentro de este supuesto se encuadra, de igual modo, cuando los copropietarios tienen el edificio aún en construcción(así el apartado 4 del artículo 8 de la Ley Hipotecaria).

A diferencia del anterior supuesto, se trata de un negocio jurídico plurilateral, no sinalagmático, por lo que precisará del consentimiento unánime de todos los copropietarios, el que, a su vez, se precisará para su modificación (artículo 5 último párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal).

El último supuesto es un sistema subsidiario, cuando no lo ha efectuado el dueño único o el promotor, y con posterioridad no se logra la unanimidad entre los copropietarios. En estos supuestos deberá de llevarse a cabo a través del correspondiente procedimiento declarativo ordinario (artículo 249 L.E.Civil) en el que deberán de ser parte (bien en su vertiente activa o pasiva) la totalidad de los copropietarios.

2. El título constitutivo

Aunque el negocio jurídico de constitución puede realizarse de cualquier forma, sin embargo, la más común es la establecida en el artículo 5 Ley de Propiedad Horizontal, y en el mismo deberán de constar las circunstancias de hecho y de derecho en virtud de las cuales nace y se configura esta figura (propiedad horizontal).

El citado artículo 5 Ley de Propiedad Horizontal establece los requisitos que ha de contar el título constitutivo.

• a) La descripción tanto del inmueble en su conjunto, como la de cada piso o local, a los que se asignará un número correlativo. En la descripción del inmueble se deberá de expresar las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. En la descripción de cada piso o local se deberá de expresar su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. Todo ello en consonancia con los apartado 4 y 5 del artículo 8 de la Ley Hipotecaria.
• b) Deberá de fijar la cuota de participación de cada piso o local, determinada bien por el propietario único al iniciar la venta por pisos, por acuerdo de todos los copropietarios, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (artículo 5 párrafo segundo Ley de Propiedad Horizontal).
• c) De manera facultativa o potestativa, el título podrá contener reglas de constitución, ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 5 párrafo tercero Ley de Propiedad Horizontal). Es decir, que en el título constitutivo, de modo facultativo, podrán establecerse los estatutos por los que se regirá la Comunidad.

Si el título constitutivo se ha otorgado en escritura pública, se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad.

¿Cuándo se extingue la propiedad horizontal?

En primer lugar se extinguirá la propiedad horizontal por las causas generales del derecho de propiedad.

En segundo lugar, por las causas que de manera específica se establecen en el artículo 23 Ley de Propiedad Horizontal, y son las siguientes.

• 1. Por destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida la destrucción cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
• 2. Por conversión en propiedad ordinaria, cuando todo el inmueble pase a ser de un solo titular, o por conversión en copropiedad ordinaria, supuesto que ha de entenderse casi imposible en la práctica, que en todo caso requeriría de la unanimidad de los copropietarios.

En todo caso, no cabe la división de la cosa, salvo el supuesto de conversión del artículo 23.2 Ley de Propiedad Horizontal. De esta manera, el artículo 396 segundo párrafo Código Civil establece que las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división, y el artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal"La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley".