Propiedad horizontal tumbada

¿Qué son las mancomunidades?

El Tribunal Supremo había admitido la existencia y definido la naturaleza de las denominadas mancomunidades, con forma de urbanizaciones u otras, en Sentencias TS 18 de Abril 1988, STS 13 de Marzo 1989, STS 23 de Septiembre 1991, STS 2 de Diciembre 1994 o STS 26 Junio 1995, pero en todo caso referidas a la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización o supracomunidad, cada una con sus propios cometidos comunitarios, pero sometidas, en cuanto a su constitución y funcionamiento, con carácter supletorio, a la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960, sin que exista inconveniente legal en admitir que la defensa de los intereses comunitarios que extravasaran los propios de cada edificio fueran asumidas por la comunidad de la urbanización, como encargada de gestionar y administrar los elementos comunes generales de la mancomunidad.

Doctrina que se recoge en la Sentencia del Tribunal Supremo 311/2004 15 de abril 2004, Rec. 826/1998: "En efecto, en los momentos en que acaecieron los hechos objeto del actual proceso con respecto a las urbanizaciones privadas, y, en concreto, en su regulación de normas y efectos existía una verdadera laguna legal, que hacía que la misma estuviese regida por la voluntad de los particulares propietarios, y a falta de pacto de los mismos con carácter subsidiario por la normativa de la Propiedad Horizontal, y como consecuencia lógica de todo ello había de tener muy en cuenta la jurisprudencia de esta Sala, interpretativa de dicha Ley. Sin embargo, hoy por hoy, la cuestión de la actividad de las urbanizaciones privadas está regida por el artículo 24 de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que modificaba la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, y denomina a dichas urbanizaciones como complejos inmobiliarios privados. Se dice todo lo anterior porque la antedicha laguna legal lógicamente debe de ser llenada teniendo en cuenta, entre otros datos, el devenir histórico legislativo, y por ello será preciso afirmar que la regulación en aquellos tiempos de dichas urbanizaciones -complejos inmobiliarios privados, hoy también denominados en la doctrina científica de una manera coloquial de propiedad horizontal "tumbada o plana"- estuvieron y están regidos por las normas de la Propiedad Horizontal.

Sin que, por otra parte, pueda exigirse en el presente caso la necesidad esencial, dada la naturaleza del inmueble, de un título constitutivo-sentencias TS de 21 de septiembre de 1991 y STS 26 de junio de 1995, Rec. 406/1992" , Sentencia del Tribunal Supremo 17 de julio 2006. Ciertamente, tal y como se expone en la Sentencia recurrida, esta Sala viene admitiendo la existencia de propiedades horizontales de hecho. Así, en la Sentencia de 1 de febrero de 1995 que, por error, se ha citado en la resolución impugnada como de fecha 10 de febrero de 1995, dando lugar a cierta confusión a la hora de argumentar el recurso-, pero también más recientemente, en Sentencia de 25 de marzo de 2004, se ha admitido su posible existencia y la aplicación a las mismas de la Ley de Propiedad Horizontal, con capacidad para adoptar acuerdos válidos. Igualmente, en Sentencia de 7 de abril de 2003, con cita de las sentencias de 28 de mayo de 1985, 20 de febrero de 1990 y 16 de junio de 1995, se indica, con referencia a un Conjunto Residencial, y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que se había declarado la posible existencia de un régimen de facto sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros. Consecuentemente, la Sentencia recurrida es conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta en cuanto a la posibilidad de existencia de propiedades horizontales de hecho.

En cualquier caso, se está ante un conjunto urbanístico, en el que existen zonas habitadas, viales de acceso, y zona deportiva y recreativa (sobre cuyo régimen de contribuciones recaen acuerdos de la Comunidad), por lo que el punto de partida de la existencia elementos comunes en dicha Urbanización por la Sentencia impugnada no carece de sustento probatorio alguno. Finalmente, respecto de las facultades representativas del Presidente de la Comunidad, no se produce infracción del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su redacción vigente al tiempo de interposición de la demanda, por cuanto se ha tenido por acreditado su nombramiento como tal y el estar facultado por la Comunidad actora para el ejercicio de la acción.

Por otra parte, constituye doctrina de esta Sala que el Presidente de la Comunidad está investido de un mandato suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses complejos de toda la Comunidad, no sólo en cuanto a lo que afecta a los elementos o intereses comunes, sino también de los propietarios en particular, salvo oposición expresa o formal de éstos, que no se da en el supuesto de autos (Sentencia del Tribunal Supremo 16 de octubre de 1995, que cita otras, como las de 12 de febrero de 1986 y 7 de diciembre de 1987)". Sentencia del Tribunal Supremo 1ª 17 de enero de 2008 recurso 5804/2000: "Ciertamente, la jurisprudencia de esta Sala ha destacado el carácter preponderante de la propiedad individual y el accesorio de la comunidad dentro del régimen de la propiedad horizontal -extensivo a las urbanizaciones privadas y a los casos de las denominadas propiedades tumbadas-, pues son los derechos privativos sobre los pisos la razón de ser de la institución, aquello que en primer término responde a su finalidad económica y social. Conforme a ese carácter instrumental de los elementos comunes, se deben tolerar las modificaciones o instalaciones que, afectando a los elementos comunes, exija la normativa ordenancista para adecuar esos locales en forma que puedan ser útiles según su destino estatutario, procurando, eso sí, la menor molestia, daño e invasión de los elementos comunes".

¿Qué establece la ley al respecto?

Las urbanizaciones privadas está regida por el artículo 24 de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que modificaba la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, y denomina a dichas urbanizaciones como complejos inmobiliarios privados.

1. Concepto de complejo inmobiliario

Se define en el apartado 1 del artículo 24 al disponer "El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales. b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios".

De esta definición se deriva que se ha de dar una propiedad separada, en el sentido tanto del artículo 396 Código Civil como de la propia Ley Propiedad Horizontal, y tal propiedad se concibe como una titularidad simple sobre pisos, locales u otros bienes susceptibles de aprovechamiento independiente, análogos a éstos. Así como la existencia de ciertos elementos o servicios comunes, este es el requisito decisivo del que no se puede prescindir, ya que es lo que hace que estemos ante una propiedad con peculiaridades sometida a un régimen especial, por la necesidad de poner de acuerdo a un conjunto de propietarios, de administrar un acervo común, y de sufragar los gastos de su mantenimiento por todos.

2. Elementos comunes

A los elementos comunes se alude, aunque en términos generales, en el artículo 24.2 b) Ley de Propiedad Horizontal al referirse "El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes", como requisito imprescindible del conjunto inmobiliario, mostrándose en términos parecidos el artículo 3.1 b) de la misma Ley.

La mención de elementos comunes que se hace en esos dos artículos no es exhaustiva (tampoco la del artículo 396 Código Civil), pero en cualquier caso ejemplificativa, y que no excluyen, el que pueda haber otros diferentes, así algunos en forma de derecho, como en el caso de las servidumbres (aptas y suficientes para generar, como elementos comunes y puntos de conexión, un complejo inmobiliario), y en cuanto a "los servicios" y para su interpretación nos suministra una pauta el artículo 17 Ley de Propiedad Horizontal que los menciona.

En todo caso, el artículo 24.2 b) al referirse a la propiedad-copropiedad lo hace en sentido técnico, nada obsta para que pueda tratarse de otro tipo de comunidad o cotitularidad de los elementos comunes.

A su vez, se ha de destacar la relevancia de los elementos comunes por destino o voluntad de los interesados, frente a los comunes por naturaleza.

Los elementos, derechos y servicios comunes en los nuevos conjuntos inmobiliarios, pueden ser objeto de inscripción en el Registro, lo que es útil para el caso de afección de nuevos elementos comunes o en el de desafectación de algunos para convertirlos en privativos o para enajenarlos a terceros.

3. Formulas organizativas

a) Complejos construidos en una sola comunidad de propietarios

Este supuesto se regula en el artículo 24.2 a) Ley de Propiedad Horizontal al establecerse que "Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo. 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultará íntegramente de aplicación".

Al remitirse al artículo 5 ha de entenderse, de conformidad al apartado segundo, podrá constituirse "por el propietario único del edificio (complejo inmobiliario) al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial".

Ha de entenderse que la expresión de aplicación en su integridad de la Ley de Propiedad Horizontal no dejará de crear problemas, pues en todo caso dependerá tal aplicación íntegra de la configuración material y jurídica de cada conjunto y de su proximidad a la propiedad horizontal. Aunque tal aplicación hace útil la jurisprudencia anterior relativa a la propiedad horizontal.

b) Constitución en una agrupación de comunidades de propietarios

Así lo establece el apartado b) del artículo 24.2 de la Ley de Propiedad Horizontal al disponer "Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad".

Este apartado se refiere básicamente a los requisitos subjetivos de su constitución y a las particularidades que deberá contener el título constitutivo (descripción del complejo, la cuota y responsabilidad) y su posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad. Y sólo ha de destacarse la novedad de que la agrupación de comunidades puede venir dada bien en el título de constitución por el propietario único del complejo inmobiliario (promotor), o con posterioridad, por acuerdo mayoritario de las respectivas Juntas de propietarios, con la ratificación de los Presidentes de las comunidades que van a integrar la agrupación

Es en el apartado 3 del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal en el que se establecen particularidades relativas al régimen y sus competencias.

En primer lugar se establece una regla general, por cuanto se remite a la aplicación de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal"La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley".

Ahora bien, se establecen las siguientes especialidades en cuanto a su funcionamiento:

• 1. La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

  Especialidad que viene dada por lo establecido en el apartado b) del n^o 2, por cuanto si la responsabilidad y el pago es conjunto por parte de las comunidades integradas, de tal régimen se deriva que la Junta deberá de estar compuesta por los Presidentes de cada una de las comunidades integradas.

  Si bien, al señalarse "salvo pacto en contrario", se ha de entender que bien por el propietario único del complejo, o en virtud del acuerdo posterior, en la forma antes examinada, se puede establecer un régimen distinto en cuanto a la representación, siempre que se mantenga la unidad de voto de cada comunidad agrupada.

• 2. La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

  Esta especialidad implica que cuando se exija una mayoría cualificada, en la que se deberá de incluir la unanimidad, así la regla de la unanimidad del artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como las mayorías cualificadas de este mismo precepto, para su adopción no bastará con que se obtengan las mismas en la Junta de Propietarios del complejo inmobiliario (apartado a), sino que con carácter previo se han debido de obtener la misma mayoría "en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación".

• 3. Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

El fondo de reserva previsto en la regla f) del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal tiene por finalidad la finca en sí "para atender las obras de conservación y reparación de la finca", por lo tanto, en las Agrupaciones sólo se exigirá cuando así se adopte por la Junta, o bien, aunque nada se diga, cuando venga establecido en el título constitutivo de la agrupación.

Por último, se establece que las funciones de la agrupación se han de limitar a los elementos comunes de la misma y, por lo tanto, no podrá inmiscuirse en los asuntos internos de la cada uno de los bloques o fincas independientes, de ahí que el último párrafo del artículo 24.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establezca "La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades".

c) Complejos inmobiliarios privados atípicos o de hecho

El carácter supletorio de la Ley de Propiedad Horizontal, con anterioridad a la reforma de la Ley 8/1999, fue una constante jurisprudencial, al respecto, como señalábamos en la introducción, la Sentencia 311/2004 del Tribunal Supremo 15 de abril de 2004, Rec. 826/1998: "urbanizaciones privadas, y, en concreto, en su regulación de normas y efectos existía una verdadera laguna legal, que hacía que la misma estuviese regida por la voluntad de los particulares propietarios, y a falta de pacto de los mismos con carácter subsidiario por la normativa de la Propiedad Horizontal, y como consecuencia lógica de todo ello había de tener muy en cuenta la jurisprudencia de esta Sala, interpretativa de dicha Ley".

Pues bien, la supletoriedad se ha venido a establecer, de manera específica en el artículo 24.4 de la Ley de Propiedad Horizontal al disponer: "A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior".

Por lo que nos podemos encontrar con dos supuestos distintos:

• 1. Urbanizaciones (e incluso de edificios en propiedad horizontal) que vienen funcionando como tales sin haberse otorgado formalmente título constitutivo con arreglo a Derecho (en los términos del artículo 24.2). Y en tal supuesto, como ya señaló la Sentencia del Tribunal Supremo 15 de marzo de 1994, cualquiera de los propietarios podría exigir su otorgamiento. En aquel caso, la inexistencia de título constitutivo impedirá su inscripción en el Registro de la Propiedad como tales (apartados 4 y 5 del artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal).
• 2. Aquellos supuestos en los que otorgado ese título constitutivo, adoptan un modelo de organización jurídica y funcional distinto del de la propiedad horizontal y del artículo 24 Ley de Propiedad Horizontal.

En ambos casos, de conformidad al artículo 24.4 se aplicará la Ley de Propiedad Horizontal con carácter supletorio, así AP Madrid, Sección 19ª, Sentencia de 20 Diciembre 2007, Rec. 747/2007: "luego si se entendiera, lo que no es nuestro caso, que la Comunidad de Propietarios no tiene encaje en el número 2 apartado a) del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal , ya referido, siempre quedaría abierto el número 4 del repetido artículo para dar entrada a la Ley de Propiedad Horizontal y en cualquier caso el régimen de la comunidad de bienes que plasma el artículo 392 del Código Civil, siendo obligatorios para la demandada los acuerdos mayoritarios adoptados de manera que, en las propias palabras del artículo 395 del Código Civil, todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio y teniendo siempre en cuenta (398 del Código Civil) que para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes".

Y en el mismo sentido la Audiencia Provincial de Asturias, sección 6ª, Sentencia de 24 Septiembre 2007, Rec. 358/2007: "Esa naturaleza dispositiva y supletoria de la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal a estos complejos inmobiliarios privados es la recogida en la recurrida, viene expresamente declarada en el artículo 24.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por eso es conforme a derecho la matización contenida en su pronunciamiento estimatorio parcial, lo que obliga a rechazar este primer motivo de impugnación, en el que la comunidad recurrente obvia por completo esta regulación legal y el hecho de que el carácter imperativo de sus normas lo limita el artículo 2 b de la propia Ley de Propiedad Horizontal a los edificios simples o comunidad por pisos, no existiendo base legal alguna para extenderla, sin acuerdo de sus miembros, a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los requisitos del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin perjuicio de que siempre sus normas tienen en estos últimos el carácter de normas de aplicación supletoria, como así lo dispone el apartado 4º del precitado artículo".