Principio de publicidad registral

¿Qué es y cómo se manifiesta?

El término publicidad presenta en el Código Civil una pluralidad de significados. De un lado, equivale a mero anuncio o noticia que asegura las relaciones jurídicas y protege a las personas ausentes, según establece el artículo 183 del Código Civil. Otras veces se refiere a las notificaciones a los terceros con el fin de amparar la buena fe, favorecer la circulación de la riqueza y dar seguridad al tráfico inmobiliario (así, en el artículo 606 del Código Civil). Otras veces, en fin, se constituye como forma esencial para el nacimiento del acto jurídico, a tenor del artículo 1875 del Código Civil.

El Registro de la Propiedad es un medio técnico para lograr, entre otros fines, la publicidad de las relaciones inmobiliarias y con ello alcanzar la seguridad en el tráfico jurídico. Las relaciones jurídicas que constituyen, transmiten, modifican o extinguen las relaciones jurídicas sobre bienes inmuebles, hasta tanto no se publiquen o inscriban en los libros del Registro de la Propiedad, no producen ningún efecto contra tercero, aunque tengan plena eficacia entre los interesados.

El principio de publicidad registral presenta dos manifestaciones:

• a) Publicidad material, que consiste en el conjunto de derecho sustantivos que de la inscripción se desprenden en beneficio de quien inscribe, quien se encuentra protegido por la presunción de exactitud e integridad.
• b) Publicidad formal. En cuanto oficina pública que es, los libros del Registro de la Propiedad están al alcance de cualquier persona que justifique tener interés en acceder a aquello que solicita conocer. Al aspecto formal de la publicidad hacen referencia los artículos 221 al 237 de la Ley Hipotecaria.

¿Qué efectos produce?

En su aspecto material o sustantivo se considera que los efectos pueden ser defensivos, desarrollados por medio de legitimación registral, de manera que se entiende que "lo que dice el Registro de la Propiedad es verdad, salvo prueba en contrario".

También los efectos pueden ser ofensivos, en orden a la protección de los terceros adquirentes, y en este aspecto se distinguen dos vertientes:

• a) Negativa, a tenor de la cual lo no inscrito no perjudica al adquirente que inscribe los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, según establece el artículo 32 de la Ley Hipotecaria.
• b) Positiva, en razón de la cual lo que dice el Registro es verdad, y el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente, según establece el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

  Como se apuntó antes, se presume que el dominio o los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo, presumiéndose también que tiene la posesión de los mismos, mientras los Tribunales no declaren la inexactitud del asiento.

¿En qué consiste la presunción de veracidad del Registro?

Se presume, pues, la veracidad del Registro, es decir, se presume que los asientos registrales reflejan la verdadera situación jurídica de los inmuebles inscritos, mientras no se demuestre lo contrario (Rodríguez Otero); presunción lógicamente sujeta a determinados límites y condiciones.

Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta ley, según establece el artículo 1 de la Ley Hipotecaria.

A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos, según establece el artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

En razón de esta presunción no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que previamente o a la vez se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta ley cuando haya de perjudicar a tercero, según establece el artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

Esta presunción de derechos opera respecto a la existencia, titularidad y extensión de los derechos reales, así como sobre la existencia de los mismos. Este principio de legitimación alcanza a todos los asientos practicados en el Registro.

¿Qué es la presunción posesoria?

"Se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos", según establece elartículo 38 de la Ley Hipotecaria.

Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del Registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente.

A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa, según establece el artículo 35 de la Ley Hipotecaria.

¿Qué consecuencias tiene el principio de publicidad registral?

A todos los efectos del inmueble el inscrito es considerado como dueño del inmueble y poseedor del mismo.

En cuanto a la propiedad, la acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario, según establece el artículo 129 de la Ley Hipotecaria.

En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento (párrafo 3º del artículo 38 de la Ley Hipotecaria).

En su consecuencia, es suficiente para el titular registral con acreditar en el proceso correspondiente la vigencia de la inscripción practicada, mientras que la parte que impugna la titularidad, debe probar su titularidad, en virtud del principio de inversión de la carga de la prueba que obliga a los que contradicen los asientos del Registro a demostrar la inexactitud.

En cuanto a la posesión las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente, según establece el artículo 41 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En cuanto a las causas de oposición del demandado, están reguladas en el artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se refiere a los casos previstos en el número 7, apartado 1 del artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que son las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.

La oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:

• 1º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.
• 2º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.
• 3º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.
• 4º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.