Subasta y remate

¿En qué consiste una subasta?

La Ley de Enjuiciamiento Civil, dentro del libro dedicado a la ejecución forzosa y medidas cautelares, inmediatamente después de referirse al procedimiento del embargo, contempla el procedimiento de apremio, y dentro del mismo, como uno de los mecanismos de realización de los bienes embargados para la obtención del dinero suficiente para el pago al acreedor-ejecutante, se regula en los artículos 643 a654 LEC, la subasta de los bienes muebles, y de los artículos 655 a675 LEC, la subasta de los bienes inmuebles, modificados en algunos preceptos por la Ley 19/2015, la cual a su vez presenta alguna particularidades en sede de ejecución de títulos hipotecarios. Por otro lado, el art. 655 bis LEC, introducido por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, recoge las subastas de bienes inmuebles para «grandes tenedores», definidos en el art. 3.k) de la precitada ley.

En consonancia con la regulación legal, podría ser definida la subasta como una de las formas de enajenación de los bienes embargados legalmente prevista que tiene por finalidad la venta forzosa, en uno o varios lotes, de los bienes muebles o inmuebles trabados, previo avalúo de los mismos, con el fin de obtener el numerario suficiente para hacer frente al pago del crédito del ejecutante.

Esta no es la única forma de realización de los bienes embargados, pues la ley igualmente contempla la entrega directa al ejecutante (artículo 634 LEC), el convenio de realización entre el ejecutante, ejecutado y quien acredite interés directo en la enajenación (artículo 640 LEC) y la enajenación por medio de persona o entidad especializada (artículos 641 y 642 LEC).

No obstante lo anterior, la subasta es el sistema de realización de bienes embargados que la Ley de Enjuiciamiento Civil considera ordinario, siendo igualmente el más común en la práctica forense. Igualmente es el procedimiento que tradicionalmente se ha seguido en nuestras leyes procesales para la ejecución de las sentencias dinerarias, tal como lo demuestra la regulación contenida en la derogada Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881.

¿Qué tipos de subastas existen?

En todo caso es preciso no confundir la subasta regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil y que sirve para la ejecución de las sentencias que contienen pronunciamientos de condena dinerarios, y que se denomina expresamente en el artículo 636.2.2º LEC como subasta judicial, de otros mecanismos de realización forzosa de bienes embargados no previstos en las leyes procesales sino en la normativa administrativa correspondiente, que cumplen la misma finalidad en relación a las ejecuciones de los embargos administrativos, y que se denominan subastas administrativas, las cuales tienen un procedimiento diferente de realización previsto en las correspondientes leyes administrativas.

Del texto procesal se desprende que el procedimiento tipo es el relativo a la subasta de bienes muebles, cuyas normas se aplicarán a la subasta de bienes inmuebles, tal como establece el artículo 655.2 LEC, si bien en la práctica forense el ámbito de la subasta de bienes muebles es mucho más reducido que el de los inmuebles, no sólo por la mayor importancia en la traba de estos últimos, sino porque también se incluyen en esta categoría determinados bienes muebles, aquellos sujetos a un régimen de publicidad semejante al de los inmuebles (artículo 655.1 LEC), lo que determina un carácter prácticamente residual en la subasta de muebles.

¿Qué régimen jurídico regula la subasta judicial?

En definitiva, el régimen jurídico de la subasta judicial, configurada como procedimiento ordinario de enajenación forzosa, y subsidiaria de todos los demás. presenta dos características: por un lado, se establece una única subasta, y no sucesivas; y por otro, se regula separadamente la subasta de bienes muebles y la de bienes inmuebles.

La novedad más importante, que introdujo la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, es que, desde el 15 de octubre de 2015, fecha de su entrada en vigor, todas las subastas se tramitan necesariamente en sede electrónica, a través del Portal de Subastas del BOE.

En efecto, la implantación de la subasta electrónica pretende conseguir dos objetivos, enunciados en la Exposición de Motivos de la Ley 19/2015, por un lado, la transparencia del procedimiento y, por otro, la obtención del mayor rendimiento posible de la venta de los bienes.

En la propia Exposición de Motivos se sostiene que "las ventajas de la subasta electrónica frente a la presencial son muy importantes porque ésta última adolece, hoy por hoy, de serios inconvenientes como la falta de publicidad, ya que las subastas se anuncian escasamente y su limitada difusión dificulta enormemente la concurrencia, lo que genera, a su vez, una escasa participación. También destaca la limitación de acceso de la subasta presencial, lo que complica la participación a los que concurran en persona o representados, en su caso, al obligarles a estar en un lugar, día y hora determinados. Se ha subrayado también la rigidez del procedimiento de la subasta presencial pues adolece de un rigor formalista hoy superado. La subasta electrónica tiene hoy innumerables ventajas, pues permite multiplicar la publicidad de los procedimientos, facilitar información casi ilimitada tanto de la subasta como del bien y, lo más importante, pujar casi en cualquier momento y desde cualquier lugar, lo que genera un sistema más eficiente para todos los afectados".

Ahora bien, la celebración de subastas electrónicas solo será aplicable a las subastas de procesos iniciados con posterioridad a esta fecha y a las subastas de procesos iniciados con anterioridad pero no anunciadas aún a esta fecha (DT 1.ª Ley 19/2015).

¿A qué nos referimos con remate?

Por "remate" debe de entenderse el acto procesal consistente en la aprobación judicial por medio de un auto de la mejor postura de las admisibles realizada en una subasta de un bien mueble o inmueble. Aún cuando la subasta está presidida por el secretario judicial, la realización del remate como aprobación de la mejor postura admisible debe de ser articulado por medio de una resolución judicial que ha de ser en forma de auto a los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esa aprobación viene condicionada por multitud de supuestos posibles que pueden ordenarse en torno a alguna de las siguientes situaciones:

• 1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 50 por 100 (bienes muebles) o al 70 por 100 (bienes inmuebles) del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el tribunal, el mismo día o el siguiente y mediante auto, aprobará su adjudicación en favor del mejor postor de los concurrentes a la subasta judicial.
• 2. Si solo se hicieren posturas superiores al 50 o al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta en función de que el bien subastado sea mueble o inmueble, pero el postor hubiere ofrecido poder pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, al precio aplazado, se hará saber al ejecutante, el cual en los 5 (muebles) o en los 20 (inmuebles) días siguientes, podrá pedir la adjudicación del bien por el 50 o por 70 por 100 (respectivamente) del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate a favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.
• 3. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 50 o al 70 por 100 del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutado podrá el deudor presentar a un tercero que mejore la postura existente y que supere el 50 o el 70 por ciento del valor de tasación. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado presente ese tercero, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 50 o por el 70 por 100 del valor de subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura. Cuando el ejecutante no haba uso de esta facultad, se aprobará el remate a favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 30 (muebles) o el 50 (inmuebles) por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
• 4. Si la mejor postura no cumpliera ni siquiera los últimos requisitos, el tribunal, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Cuando el tribunal deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto para la subasta sin ningún postor.
• 5. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.
• 6. Como especialidades específicas para el caso de bienes inmuebles puede citarse las siguientes:
  • a) Quien resulte adjudicatario del bien inmueble habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos, y
  • b) Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número 12º del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el secretario judicial expedirá inmediatamente testimonio del auto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.
• 7. En el caso de que no hubiere ningún postor admisible el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes subastados por el 30 o por el 50 por ciento del valor de los bienes subastados o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Esta facultad del acreedor tiene dos consecuencias posibles:
  • • En el caso de que el acreedor no haga uso de esta facultad se procederá a instancia del ejecutado al alzamiento del embargo.
  • • En el caso de que haga uso de esta facultad no se dictara auto de remate sino auto de adjudicación el mismo día o el siguiente a la manifestación del acreedor favorable a la adjudicación.

Como especialidad en el remate señalar que en la Ley 37/2011, de 10 de octubre, ha modificado el artículo 651 Ley de Enjuiciamiento Civil que queda como sigue:

"Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esta facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado."

La novedad radica en la adición de un segundo párrafo en el citado precepto en cuanto a las limitaciones al acreedor ejecutante en esta materia de cesión del remate a tercero.