Rentas en especie en arrendamientos inmobiliarios

¿Puede pagarse el alquiler en especie?

Establece el artículo 1.543 del Código Civil que: "En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por un tiempo determinado y precio cierto". Por tanto, uno de los elementos esenciales del contrato de arrendamiento -en este caso, objetivo- es el precio que, de acuerdo con el mandato contenido en el citado precepto, debe ser cierto, lo que quiere decir, no solo real -ya que en otro caso nos encontraríamos con un préstamo gratuito o mutuo-, sino también determinado o determinable, sin que quede a la libre voluntad de una de las partes.

En este sentido dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1962 que para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, es decir, que sea determinable.

A diferencia de lo que sucede en el caso del contrato de compraventa, en el que el precio debe consistir en dinero o signo que lo represente, porque de lo contrario nos encontraríamos en el caso de la permuta; en el contrato de arrendamiento el precio puede ser también en especie, total o parcialmente; bien sea una cantidad fijada, en cosas o frutos, de la misma cosa arrendada o de otra distinta; bien sea, incluso, la cesión del goce, disfrute o uso de otra cosa, por lo que es admisible el arrendamiento mutuo, en el que la contraprestación al arrendamiento de una cosa es el arrendamiento de otra. Sin embargo, una antigua Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 1914 consideraba excluidas del precio del arrendamiento las prestaciones recíprocas concertadas entre el arrendador y el arrendatario si no se convino que, una vez liquidadas, formaran parte del precio.

Dentro de los caracteres del contrato de arrendamiento incide la cuestión de la determinación de la renta en su carácter de contrato claramente oneroso, ya que la cesión del uso de la cosa que opera el arrendador a favor del arrendatario tiene lugar en contemplación de una contraprestación o precio, cuya inexistencia desnaturaliza el contrato, convirtiéndolo en comodato; y otro tanto cabe señalar respecto del carácter conmutativo del contrato de arrendamiento, dado que la perspectiva de una ventaja patrimonial ofrecida por cada uno de los contratantes al otro no permite su conceptuación como contrato aleatorio, lo que no impide que el alea pueda excepcionalmente aparecer en los supuestos en los que la renta se establece en función del rendimiento de la cosa arrendada; y, finalmente, y de manera usual, la contraprestación por el uso de la cosa se pacta en función del tiempo de duración del arrendamiento, si bien esto no es esencial, pues puede también pactarse el precio o renta, al menos parcialmente, en función de algún otro parámetro distinto, como el del provecho obtenido de la cosa arrendada.

Si bien la libertad de pactos en materia de renta rige en la legislación especial tanto de arrendamientos rústicos como de arrendamientos urbanos, con lo que no se presenta obstáculo para el pacto del pago de la renta en especie, en su totalidad o en parte, con las salvedades en materia de prueba al tratarse de supuestos excepcionales; en principio, y con las excepciones propias establecidas en la legislación especial, se debe entender que aquella es aplicable únicamente a los contratos de arrendamiento típicos y puros, con exclusión de los complejos, entendiendo por tales aquellos en los que, además de prestaciones típicas del contrato de arrendamiento, acuerdan las partes otras prestaciones principales que han de cohonestarse con ellas, produciéndose una mutación importante en su contenido o régimen. La principal consecuencia del carácter complejo de un contrato de arrendamiento es la inaplicabilidad de la legislación arrendaticia especial, y así lo proclamaba la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 1950, al decir que si el contrato no es de arrendamiento simple y ordinario, sino que aparece investido de una complejidad de estipulaciones distintas a las propias de aquél, no queda comprendido en la legislación especial y se regula por las normas del Derecho Común.

¿En qué supuestos de arrendamientos complejos es aplicable?

Particular interés ofrecen los supuestos de arrendamientos complejos en los que una de las modalidades de contraprestación es la realización por el arrendatario de obras y construcciones que luego quedan en poder del arrendador, adoptando las formas del arrendamiento ad aedificandum. La doctrina jurisprudencial ha declarado en torno a ellos que si el arrendatario se obliga a construir en el terreno objeto del contrato un verdadero edificio, cuya propiedad pasará al otro estipulante a la expiración del término convenido, demuestra con toda claridad que el precio del arrendamiento se integra, no sólo por el que específicamente se hubiere pactado, sino esencialmente por el valor de tales obras, constituyendo el factor económico decisivo de la relación contractual y la causa determinante que condujo a la celebración del contrato, así como que dicho negocio jurídico debe ser calificado como de naturaleza atípica y compleja, y, por tanto, excluido del régimen especial de la legislación arrendaticia y sometido a las normas de índole civil y procesal del Derecho Común (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de marzo y 14 de octubre de 1969 o de 10 de octubre de 1970).

Por tanto, dentro de los supuestos excepcionales de contratos de arrendamiento en los que se contempla el pago de la renta en especie, total o parcialmente, se encuentran los arrendamientos denominados por la doctrina "ad meliorandum" o "ad aedificandum", es decir, aquellos en los que la renta no viene caracterizada (cuando menos, no en su totalidad) por un precio cierto en dinero, sino por la obligación del arrendatario de mejorar la finca arrendada, ya sea reparándola o realizando edificaciones que al expirar el arriendo quedarían en propiedad del dueño (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de abril de 1984 LA LEY 8733-JF/0000 y 10 de junio de 1986 LA LEY 7869-R/1986, entre otras).

En el contrato de arrendamiento de los llamados ad meliorandum, el arrendatario asume la obligación de realizar ciertas mejoras que constituyen parte principal de la prestación, y que en cuanto modalidad del arrendamiento complejo y atípico está excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El pago de la renta en los contratos ad meliorandum desaparece como nota definitoria de los mismos, y es criterio jurisprudencial el de que el precio del arrendamiento se integra no solo por el que específicamente se hubiera pactado, sino muy esencialmente por el valor de las obras que sustituyen total o parcialmente la renta; de donde se puede extraer que el compromiso de realizar obras la parte de la arrendataria, constituye una obligación asumida que justifica la exención de pago o la reducción del importe de la renta.

Pues bien, como se ha indicado tales arrendamientos, cuando menos en la práctica, exigen como requisito el que se constate (generalmente por escrito) el concreto contenido de dicha prestación de hacer, porque en caso contrario quedaría indeterminada la renta, lo que, por un lado, infringiría la obligación de la certeza del precio o merced del arrendamiento impuesta por el artículo 1543 del Código Civil, ya que, como es sabido, a esta cualidad se le aplican en general las reglas que rigen la certeza del precio en la compraventa, y, por otro, obligaría a tener por resuelto el contrato (caso de tenerse éste por real), conforme así lo dispone el artículo 1547 del Código Civil.

En caso, por lo tanto, que se determine la existencia de mejoras, el arrendatario tendría derecho al oportuno resarcimiento, pues como precisó la referida sentencia de 12 de diciembre de 1991 "para que las mejoras que se puedan efectuar en los predios arrendados, partiendo de unas actuaciones materiales constatadas, alcancen la categoría jurídica de mejoras indemnizables, la Ley establece unos requisitos a observar y cumplir, de manera precisa y detallada, en el supuesto de verificarlas el arrendatario, que en todo caso proceden si medió consentimiento del propietario". No obstante, antes de analizar la cuestión de si existió consentimiento o no, así como si procede indemnizar o no las mejoras, denegadas por la Sentencia apelada, conviene acudir a la regulación contenida en esta materia por la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos, concretamente lo dispuesto en los artículos 17, 18, 19 y 20 LAR 2003 y siguientes. Conforme el artículo 17 LAR 2003"El arrendador y el arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras, reparaciones o mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante."

Precisamente cuando se extingue el contrato de arrendamiento, el artículo 20 LAR 2003 confiere al arrendatario "el derecho a pedir una indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador".

¿Qué sucede en otros supuestos?

Otros supuestos en los que puede hablarse de rentas en especie vienen constituidos por la ocupación de viviendas por razón laboral o de servicios, excluidos también de la normativa arrendaticia especial, el uso de las viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por razón del cargo que desempeñen o del servicio que prestan. Deben concurrir dos clases de elementos o requisitos: uno, de carácter personal, consistente en que las personas que hagan uso de las viviendas o locales sean las enumeradas en el artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y otro, de carácter objetivo, que impone la necesidad de que el uso venga atribuido por razón del cargo desempeñado o de los servicios que presten al arrendador los que disfrutan del inmueble.

Existen multiplicidad de supuestos que pueden plantearse, en cuanto a la utilización por el servidor del inmueble para la prestación de sus servicios, y la asignación de un uso en calidad de contraprestación total o parcial de los servicios prestados y así, la utilización por el servidor de un local propiedad del arrendador de servicios, con la finalidad única de hacer posible la prestación de los mismos, que es el supuesto de quien ocupa un local, bien sea de vivienda o de oficina, como sede donde se prestan los servicios o se realizan los trabajos contratados, tratándose de un contrato complejo si se tiene en cuenta que el uso del inmueble por el servidor no lo es en virtud de un contrato de arrendamiento del inmueble sino, por el contrario, como consecuencia de un arrendamiento de servicios, y precisamente como forma obligada de cumplimiento del mismo.

Por otra parte se encuentra el supuesto de ocupación por el prestatario de servicios de locales o viviendas, no con la finalidad de prestación de servicios, sino en concepto de contraprestación total o parcial de los mismos, persistiendo el carácter complejo del contrato ya que la cesión de uso lo es, sino como medio para la prestación de los servicios, si, al menos como contraprestación de ellos, lo que desvirtúa su conceptuación como arrendamiento urbano, y finalmente ha de mencionarse el supuesto de ocupación de locales o viviendas propiedad del arrendador de servicios por parte del prestatario en concepto de arrendamiento concertado en atención a los servicios o cargo desempeñado, supuesto límite en el que la ocupación no tiene lugar, como en los anteriores, en concepto de medio para la prestación de servicios, ni de remuneración de los mismos, sino como arrendamiento de finca urbana pero no del todo independiente de la prestación de servicios sino con relación al cargo u oficio desempeñado, no permitiendo la dicción legal la distinción entre los casos en que se abone o no renta o merced como consecuencia de la existencia de contrato de arrendamiento.

A este mismo respecto, con motivo de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, se añadió una nueva letra e) al artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que excluye del ámbito de aplicación de la Ley "la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística". Posteriormente, el RD-Ley 21/2018, de 14 de diciembre añadía un inciso a este mismo apartado, excluyendo a aquellas viviendas turísticas comercializadas por "cualquier otro modo de comercialización o promoción" sometidas a un régimen sectorial "turístico".

Sin embargo, este RD-Ley fue derogado, al no haber obtenido la convalidación en el Congreso de los Diputados, y tras la derogación, el Gobierno aprobó un nuevo R-D Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado Real Decreto-Ley, el 6 de marzo de 2019, que vuelve a reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos, excluyendo de la misma la vivienda de uso turístico, y estableciendo una remisión clara a la normativa turística que regula los pisos turísticos. Así, conforme al vigente art. 5.e) Ley de Arrendamientos Urbanos serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística, es decir, la de cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento que haya dictado normas al respecto, muy variadas en todas las zonas de España.