Reparcelación

¿Qué es la reparcelación y otras figuras afines existen en nuestra legislación?

La reparcelación es una institución que hunde sus raíces en el principio de equidistribución de beneficios y cargas, que a lo largo de la evolución normativa del derecho de suelo y urbanístico, ha venido en consagrarse como uno de los principios vertebradores de todo el sistema urbanístico.

La materialización de dicho principio se obtiene a través de técnicas e instrumentos, operando unas en fase de planeamiento -aprovechamiento medio, áreas de reparto...- y otras en fase de ejecución del planeamiento. Como se ha dicho anteriormente y se desprende de la definición aportada, la reparcelación es una técnica de equidistribución de beneficios y cargas, que opera en la fase de ejecución del planeamiento.

No puede confundirse el término de parcelación con el de reparcelación. La parcelación es una operación de división o segregación de terrenos, fincas o parcelas, y puede darse tanto en el plano urbanístico como rural (con arreglo a la legislación urbanística, agraria y forestal), en tanto que la reparcelación es una operación consistente en volver a parcelar un ámbito de actuación que ya estaba parcelado.

Como ha destacado la doctrina, así como en la parcelación al terreno que se divide en lotes, por regla general se fracciona por vez primera y pertenece a un único propietario, en la reparcelación, además de tratarse de una nueva división (la preposición inseparable "re" denota gramaticalmente repetición), que presupone una parcelación existente, la nueva división afecta a terrenos pertenecientes a varios propietarios, por cuanto sólo en caso de pluralidad de propietarios resulta necesario poner en marcha el complejo proceso reparcelatorio.

Igualmente, no deben confundirse los términos anteriores con el de concentración parcelaria, que consiste en un procedimiento administrativo en virtud del cual, por causa de utilidad pública y con carácter forzoso, se reordena la distribución de la propiedad rústica en aquellas zonas donde la parcelación reviste caracteres de acusada gravedad. Se aplica una técnica muy parecida a la reparcelación, si bien la concentración parcelaria opera en suelo rural, de forma que las fincas dispersas de los propietarios en la zona sujeta a concentración se sustituye, por vía de subrogación real forzosa, por una finca denominada de reemplazo, teniendo como finalidad esencial la configuración de explotaciones agrarias de estructura y dimensiones adecuadas. La regulación estatal viene establecida en el Decreto 118/1973, artículos 171 a 240.

¿Cuál es el objeto y las finalidades de la reparcelación?

La reparcelación podrá tener cualquiera de los siguientes objetos (artículo 72 del Reglamento de Gestión Urbanística; en su aplicación autonómica, a título de ejemplo: artículo 100.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía):

• a) La regularización de las fincas existentes.
• b) La justa distribución de los beneficios y las cargas derivadas de la ordenación urbanística y de su ejecución.
• c) La localización del aprovechamiento urbanístico en suelo apto para la edificación conforme al instrumento de planeamiento de que se trate.
• d) La adjudicación al municipio de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita y, en su caso, de fincas resultantes constitutivas de parcelas o solares.
• e) La adjudicación de fincas resultantes, constitutivas de parcelas o solares, a propietarios de suelo exterior a la unidad de ejecución de que se trate que deban satisfacer su derecho a la equidistribución en el seno de la misma.
• f) La sustitución en el patrimonio de los propietarios, en su caso forzosa y en función de los derechos de éstos, de las fincas iniciales por fincas resultantes de la ejecución, constitutivas de parcelas o solares.

¿Qué requisitos debe cumplir la reparcelación?

Subjetivos. Competencia de la Administración actuante y particulares afectados

La competencia para tramitar y resolver los expedientes de reparcelación corresponde a los Ayuntamientos y, en su caso, a los órganos o entidades administrativas que tengan expresamente atribuida competencia para la ejecución de Planes con arreglo a sus disposiciones específicas o en el ejercicio de sus facultades de subrogación que procedan según la Ley, teniéndose como parte en los mismos a los propietarios de terrenos afectados, así como a los titulares de derechos e intereses que puedan ser afectados (artículos 75.1 y 76. del Reglamento estatal de Gestión Urbanística).

Objetivos. La unidad reparcelable

Como excepción, pueden incluirse en la unidad reparcelable superficies exteriores o ajenas al ámbito territorial afectado cuando se encuentren vinculadas económica o funcionalmente a la ordenación de la unidad de ejecución y no sea posible o procedente su incorporación a otra unidad reparcelable.

Formales. El Proyecto de Reparcelación

El Reglamento de Gestión Urbanística en sus artículos 80 Reglamento estatal de Gestión Urbanística y siguientes, precisó la necesidad formal de disponer de los dos requisitos siguientes:

• a) La reparcelación presupone la existencia de un planeamiento para cuya ejecución se realiza, que deberá dar a la actuación sujeta a transformación urbanística la debida ordenación detallada o pormenorizada, atendiendo a la clase y, en su caso, categoría de suelo.
• b) La elaboración de un Proyecto de reparcelación, el cual deberá ser aprobado de conformidad con el procedimiento al que más adelante se hará mención.

El proyecto de reparcelación se integra por la memoria, la relación de propietarios e interesados expresando la naturaleza y cuantía de su derecho, una propuesta de adjudicación, la tasación de los derechos y bienes que deban extinguirse o destruirse con la ejecución del planeamiento, la cuenta de liquidación provisional y los planos correspondientes.

¿Cuál es el contenido de la reparcelación?

Ya se ha mencionado anteriormente que la finalidad de la reparcelación es la agrupación de las fincas y parcelas existentes, para una nueva división y reparto de parcelas con aprovechamiento urbanístico lucrativo (edificabilidad) y entrega a la Administración del suelo dotacional público y del porcentaje de edificabilidad que le corresponda de conformidad con la legislación urbanística.

En defecto de acuerdo entre los propietarios afectados, de conformidad con el artículo 34 del Texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015, se aplicarán los criterios de valoración establecidos en dicha norma.

Fincas y parcelas aportadas

Los propietarios de las fincas y parcelas comprendidas en la unidad reparcelable, la Administración en la parte que le corresponda y, en su caso, aquellos propietarios exteriores a la unidad de ejecución que participan en la reparcelación, tienen derecho a la adjudicación en propiedad de las fincas resultantes.

Los titulares de derechos reales que no se extingan con la reparcelación, aunque no se les mencione en el proyecto, serán adjudicatarios en el mismo concepto en que lo fueren anteriormente, por aplicación del principio de subrogación real.

El derecho de los propietarios afectados será proporcional a la superficie de sus respectivas fincas que quede comprendida en la unidad reparcelable.

El artículo 40 del Texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015, en lo que respecta a los criterios de valoración, precisa que debe existir acuerdo unánime de todos los propietarios afectados; en caso contrario, resultará de aplicación el régimen legal previsto en dicha Ley.

Adjudicación de parcelas

Para la definición, valoración y adjudicación de las fincas resultantes se aplicarán, en primer lugar, los criterios expresamente manifestados por los interesados, siempre que no sean contrarios a la Ley o al planeamiento ni ocasionen perjuicio al interés público o a tercero. Los criterios aplicados para la valoración deberán ser objetivos y generales para toda la unidad reparcelable.

Sin perjuicio de lo dispuesto en las normas urbanísticas autonómicas, de la regulación contenida en el Texto Refundido de 1976 y del Reglamento estatal de Gestión Urbanística, pueden extraerse los siguientes criterios de adjudicación o módulos de reparto, como han expresado Castelao Rodríguez y Santos Díez:

• — Debe ser adjudicada toda la superficie que susceptible de aprovechamiento privado de cada unidad de ejecución y que no esté afecta a un uso dotacional público deberá ser objeto de adjudicación. La adjudicación habrá de producirse en proporción a los derechos de los interesados en la reparcelación.
• — Se procurará, siempre que sea posible, que las parcelas adjudicadas estén situadas en el lugar más próximo posible a las originarias.
• — No serán objeto de nueva adjudicación, conservándose las propiedades primitivas, determinadas fincas edificadas o no edificadas -sin perjuicio de la regularización de linderos y de las compensaciones económicas pertinentes- que reúnan los requisitos previstos en la normativa urbanista autonómica o, en su defecto, en el Texto Refundido de 1976 y en el Reglamento de Gestión Urbanística. En particular, los terrenos edificados con arreglo al planeamiento; y los terrenos con edificación no ajustada al planeamiento cuando la diferencia en más o en menos, respecto de su derecho, sea inferior al 15% de este último.
• — No podrán adjudicarse como parcelas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable.
• — Será preferente la adjudicación de parcelas en propiedad independiente; en su defecto, en pro indiviso.

Indemnizaciones y cuenta de liquidación

Los demás derechos y los bienes distintos del suelo serán valorados con independencia de éste, con arreglo a las normas del Texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 y de la Ley de Expropiación Forzosa, y su importe se satisfará al propietario interesado (o se le imputará a él) o al correspondiente titular, con cargo al proyecto de reparcelación, en concepto de gastos de urbanización.

¿Qué procedimientos de reparcelación prevé nuestra legislación?

Procedimiento general

Iniciación del expediente de reparcelación

La iniciación del expediente de reparcelación se produce automáticamente (por ministerio de la ley) cuando se aprueba definitivamente la delimitación de la unidad de ejecución (actuación de transformación urbanística en los términos del Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal de 2015), ya sea al aprobarse definitivamente el planeamiento habilitante, ya al delimitarse con posterioridad dicha unidad.

Formulación del proyecto de reparcelación

El proyecto de reparcelación podrá ser formulado por los propietarios, por la Administración actuante o por un tercer interesado (urbanizador), de conformidad con los porcentajes y requisitos establecidos por la legislación urbanística de cada Comunidad autónoma o, en su defecto, lo previsto en la normativa estatal supletoria.

Procedimiento de aprobación del Proyecto de reparcelación

Se expone a continuación el procedimiento previsto en el Reglamento de Gestión Urbanística (artículo 108 Reglamento estatal de Gestión Urbanística y siguientes).

Una vez formulado el Proyecto de reparcelación, se someterá a aprobación inicial por el Ayuntamiento o Administración actuante, abriéndose un plazo de un mes para la información pública y audiencia de los interesados con citación personal. Concluido el anterior trámite, los servicios competentes del Ayuntamiento o Administración actuante emitirán informe sobre las alegaciones presentadas durante el mismo, en un plazo no superior a un mes.

Si, con arreglo a este informe y como consecuencia de las alegaciones presentadas, hubiere de rectificarse el proyecto, se dará audiencia a los interesados afectados por las rectificaciones propuestas, por un plazo de quince días.

Cuando como consecuencia de las alegaciones presentadas y del informe de los servicios, el órgano competente para aprobar definitivamente la reparcelación acordase rectificar el proyecto, en términos que afecten sustancialmente a su contenido general o a la mayor parte de los afectados, será necesario repetir el trámite de audiencia a todos los interesados en el expediente, durante el plazo de un mes.

Concluido el trámite de informe y, en su caso, el de alegación contradictoria, se aprobará definitivamente el proyecto de reparcelación, con las rectificaciones que procedan. La denegación del proyecto tramitado obligará a la Administración a aprobar otro, en un plazo no superior a tres meses. La resolución definitiva que recaiga será publicada y notificada a todos los interesados.

Una vez que la reparcelación adquiera firmeza en vía administrativa, se notificará a los interesados, requiriéndoles para que pongan los terrenos de cesión obligatoria a disposición del Ayuntamiento. La formalización del acuerdo de aprobación definitiva de la reparcelación podrá realizarse mediante escritura pública o mediante documento administrativo, solicitándose la oportuna solicitud de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Procedimientos abreviados

La normativa estatal contempla tres procedimientos abreviados:

• a) Reparcelación voluntaria: opera cuando todos los propietarios afectados prestan su conformidad a la propuesta de reparcelación, formalizada en documento público, simplificándose los trámites de aprobación.
• b) Reparcelación económica: tiene lugar cuando, por existir en el ámbito reparcelable edificaciones adecuadas y conformes al planeamiento, no es posible llevar a cabo la reparcelación material de los terrenos en un porcentaje superior al 50% de la superficie de la unidad de ejecución.
• c) Normalización de fincas: Dicho procedimiento se aplicará siempre que no sea necesaria la redistribución de beneficios y cargas de la ordenación entre los propietarios afectados, pero sea preciso regularizar la configuración física de las fincas para adaptarla a las exigencias del planeamiento.

¿Cuáles son los efectos de la reparcelación?

De conformidad con la normativa estatal básica (artículo 23 del Texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015) y supletoria (contenida en los artículos 122 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbanística), pueden clasificarse de la siguiente forma:

Efectos jurídico-reales

a) Subrogación real: el acuerdo de reparcelación producirá, por sí mismo, la subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre que quede claramente establecida la correspondencia entre unas y otras.

Cuando se opere la subrogación real, las titularidades existentes sobre las antiguas fincas quedarán referidas, sin solución de continuidad, a las correlativas fincas resultantes adjudicadas, en su mismo estado y condiciones, sin perjuicio de la extinción de los derechos y cargas que resulten incompatibles con el planeamiento.

Cuando no haya una exacta correspondencia entre las fincas adjudicadas y las antiguas, el acuerdo constituirá un título de adquisición originaria a favor de los adjudicatarios y éstos recibirán la plena propiedad de aquéllas, libre de toda carga que no se derive del propio acuerdo.

En los casos de subrogación real, si existiesen derechos o cargas que se estimen incompatibles con el planeamiento, el acuerdo de reparcelación deberá declararlo así y fijar la indemnización correspondiente, sin perjuicio de lo que en su día resuelvan los Tribunales ordinarios al respecto.

Cuando se trate de fincas sobre las que no opere el principio de subrogación real, la extinción de los derechos y cargas se producirá por virtud del acuerdo de reparcelación.

b) Entrega o cesión del suelo correspondiente a la Administración: La firmeza en vía administrativa del acuerdo de reparcelación determinará la cesión de derecho al Municipio en que se actúe en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos que sean de cesión obligatoria (suelo dotacional y el porcentaje de edificabilidad previsto en legislación urbanística), según el plan, para su incorporación al Patrimonio municipal del suelo o su afectación a los usos previstos en el mismo.

Los terrenos que el plan destine al dominio público municipal quedarán afectados al mismo sin más trámites.

c) Efectos expropiatorios: respecto de los derechos y cargas que deban extinguirse y de las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que deban destruirse, el acuerdo de reparcelación tendrá el mismo efecto que el acta de ocupación a efectos expropiatorios.

d) Afección real: las fincas resultantes quedarán afectadas, con carácter real, al pago del saldo de la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación aprobado que a cada una se le asigne.

Efectos económicos

a) Liquidación provisional: Las partidas que comprenda la cuenta de liquidación para cada interesado quedarán compensadas cuando fueren de distinto signo, siendo exigibles únicamente los saldos resultantes.

Los saldos de la cuenta de liquidación del proyecto se entenderán provisionales y a buena cuenta, hasta que se apruebe la liquidación definitiva de la reparcelación.

b) Liquidación definitiva: tendrá lugar cuando se concluya la urbanización de la unidad reparcelable y, en todo caso, antes de que transcurran cinco años desde el acuerdo aprobatorio de la reparcelación. Se redactará por la Administración actuante y será notificada, publicada, tramitada y aprobada en la misma forma que el proyecto de reparcelación.

c) Beneficios fiscales: de conformidad con el artículo 23.7 del Texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015, las transmisiones de terrenos a que den lugar las operaciones distributivas de beneficios y cargas por aportación de los propietarios incluidos en la actuación de transformación urbanística, o en virtud de expropiación forzosa, y las adjudicaciones a favor de dichos propietarios en proporción a los terrenos aportados por los mismos, estarán exentas, con carácter permanente, si cumplen todos los requisitos urbanísticos, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y no tendrán la consideración de transmisiones de dominio a los efectos de la exacción del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Cuando el valor de las parcelas adjudicadas a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarán las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.