Retracto

¿En qué consiste el retracto convencional?

Nuestro Código Civil conceptúa y regula el retracto como una causa de resolución del contrato de compraventa al señalar, en su artículo 1506 CC, que la venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y además por las especialmente previstas en la regulación específica del mismo y por el retracto, señalando como clases del mismo el convencional y el legal.

El retracto convencional, conocido también con los nombres de venta con pacto de gracia, venta al quitar y retroventa, se le considera como un pacto que se añade al contrato de compraventa, y que lo sujeta a una condición resolutoria. A él se refiere el artículo 1507 del Código Civil al decir que tendrá lugar "cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 CC(El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además: 1º) Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. 2º) Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida) y lo demás que se hubiese pactado". Para el nacimiento del derecho de retracto convencional es preciso que se pacte en el mismo contrato de compraventa y que el pacto de retroventa tenga un carácter accesorio respecto del de compraventa. Y ello de forma que si el vendedor no cumple lo prescrito en el artículo 1518 CC, el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida (artículo 1509 del Código Civil).

¿Cómo y cuándo se puede ejercitar el derecho de retracto?

El plazo del ejercicio del derecho de retracto convencional se fija en cuatro años, desde la fecha de la celebración del contrato en aquellos casos en que no se haya pactado acerca de la duración del plazo. Por el contrario, si medió pacto, la duración convenida no podrá ser superior a diez años (artículo 1508 CC). La doctrina admite la prórroga del plazo siempre que el acuerdo se realice antes de que espire el inicialmente estipulado y se fije en uno que, añadido al primeramente pactado, no exceda de los diez años, y estima que es de caducidad, no de prescripción, por lo que no cabe la interrupción y es apreciable de oficio.

¿Quién puede ejercitar el derecho de retracto?

Establece el artículo 1513 del Código Civil que el comprador con pacto de retroventa de una parte de finca indivisa que adquiera la totalidad de la misma en el caso del artículo 404 CC, podrá obligar al vendedor a redimir el todo, si éste quiere hacer uso del retracto.

En el caso de que el retracto esté atribuido a varias personas, ha de estarse a cuanto disponen los artículos 1514, 1515 y 1516 del Código Civil, esto es: cuando varios, conjuntamente y en un solo contrato, vendan una finca indivisa con pacto de retro, ninguno de ellos podrá ejercitar este derecho más que por su parte respectiva; lo mismo se observará si el que ha vendido por sí solo una finca ha dejado varios herederos, en cuyo caso cada uno de éstos sólo podrá redimir la parte que hubiese adquirido, en tales casos, el comprador podrá exigir de todos los vendedores o coherederos que se pongan de acuerdo sobre la redención de la totalidad de la cosa vendida; y, si así no lo hicieren, no se podrá obligar al comprador al retracto parcial. Por otro lado, cada uno de los copropietarios de una finca indivisa, que hubiese vendido separadamente su parte, podrá ejercitar, con la misma separación, el derecho de retracto por su porción respectiva, y el comprador no podrá obligarle a redimir la totalidad de la finca.

Si es el comprador el que deja varios herederos, el retracto convencional sólo podrá ejercitarse contra cada uno por su parte respectiva, salvo que en la división de la herencia la cosa se hubiera adjudicado íntegramente a uno de ellos, en cuyo caso podrá ejercitarse retracto contra él por el todo (artículo 1517 CC).

En el caso de los acreedores del vendedor, sólo podrán ejercitar subrogadamente al amparo del ex artículo 1111 el Código Civil la pretensión de retracto de manera subsidiaria, tras haber hecho excusión de los bienes del vendedor (artículo 1512 CC).

¿Cuáles son los efectos del ejercicio del derecho de retracto?

A los efectos del retracto convencional se refieren los artículos 1519 y 1520 del Código Civil, que establecen que cuando al celebrarse la venta hubiese en la finca frutos manifiestos o nacidos, no se hará abono ni prorrateo de los que haya al tiempo del retracto. Si no los hubo al tiempo de la venta, y los hay al del retracto, se prorratearán entre el retrayente y el comprador, dando a éste la parte correspondiente al tiempo que poseyó la finca en el último año, a contar desde la venta. El vendedor que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que éste haya hecho de buena fe, y según costumbre del lugar en que radique.

A este respecto ha de tenerse en cuenta, por un lado, el juego de los principios hipotecarios y, por otro. la legislación especial en materia de arrendamientos, pues el artículo 22 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, establece que el adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato prevista en el artículo 12 o la de la prórroga tácita que esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás casos deberá respetar la duración total pactada.

Por su parte el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, (en adelante, LAU) señala que si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1 LAU.

El artículo 25.7 LAU señala que "No habrá lugar a los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo".

En estos casos de venta total del inmueble, el citado art. 25.7 LAU redactado por RDLey 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado RDLey, el 19 de diciembre de 2018, hasta su derogación, el 22 de enero de 2019, al no haber superado el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados, establecía que "la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos". Como se ha dicho antes, el citado RDLey quedó derogado desde el 22 de enero de 2019, al no haber superado el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados. Lo anterior significa que los contratos firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019 deben acogerse a lo que dispone ese RDLey 21/2018; y los contratos de alquiler de vivienda celebrados a partir de 23 de enero de 2019, vuelven a regirse por las redacciones anteriores de las normas que el RDLey modificó, con lo cual está previsión desaparece para esos contratos.

Tras la derogación del efímero RDLey 21/2018, por no haberse convalidado por el Congreso de los Diputados, el Gobierno aprobó un nuevo RDLey 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado Real Decreto-Ley, el 6 de marzo de 2019, que recupera la excepción para los contratos a los que dicho régimen fuera aplicable, determinando que no hay derecho de tanteo o retracto si el piso se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios, a salvo, siempre que la normativa territorial de vivienda así lo prevea, de un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración.

¿Qué es el retracto legal?

El retracto legal es definido en el artículo 1521 del Código Civil como el derecho a subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Sin embargo, como se ha puesto de relieve, el legal no es un auténtico retracto, toda vez que en el mismo no se vuelve a traer al vendedor una cosa que ya tenía, por lo que puede definirse como el derecho que, por ministerio de la ley, se concede a ciertas personas en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador. En este derecho de adquisición tendrá lugar lo prevenido en el artículo 1518 CC.

La jurisprudencia se inclina hacia una interpretación restrictiva del retracto legal al ser limitativa del dominio y de la voluntad de las partes y estima que no procede cuando lo adquirido lo haya sido por permuta, por título hereditario o por renta vitalicia, si bien por compraventa hay que entender también incluidas las ventas judiciales realizadas en pública subasta.

Nuestro Derecho positivo contempla diversos supuestos de retracto legal, siendo los más significativos (además de otros contenidos en leyes especiales o en las normas de Derecho Foral) los siguientes:

• a) El retracto de comuneros. El artículo 1522 del Código Civil dispone que el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de algunos de ellos, y cuando dos o más copropietarios, quieran usar del retracto sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
• b) El retracto de colindantes, o asurcanos. Su finalidad es facilitar un remedio a la excesiva fragmentación de la propiedad. A él se refiere el artículo 1523 del Código Civil, a cuyo tenor, tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. Este derecho no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.
• c) El retracto de herederos, contemplado en el artículo 1067 del Código Civil.
• d) El retracto de consocios. El artículo 1708 del Código Civil dispone que la partición entre socios se rige por las reglas de las herencias, así en su forma como en las obligaciones que de ellas resultan.
• e) El retracto en el censo enfitéutico. Se regula en los artículos 1636 y siguientes del Código Civil, señalándose en éste que corresponden recíprocamente al dueño directo y al útil el derecho de tanteo y el de retracto, siempre que vendan o den en pago su respectivo dominio sobre la finca enfitéutica. Esta disposición no es aplicable a las enajenaciones onerosas por causa de utilidad pública. Cuando el dueño directo, o el enfiteuta en su caso, no hayan hecho uso del derecho de tanteo a que se refiere el artículo 1637 CC, podrá utilizar el de retracto para adquirir la finca por el precio de la enajenación. Finalmente disponen los artículos 1641 y 1642 CC que cuando sean varias las fincas enajenadas sujetas a un mismo censo, no podrá utilizarse el derecho de tanteo ni el de retracto respecto de unas con exclusión de las otras, y cuando el dominio directo o el útil pertenezca pro indiviso a varias personas, cada una de ellas podrá hacer uso del derecho de retracto con sujeción a las reglas establecidas para el de comuneros, y con preferencia el dueño directo, si se hubiese enajenado parte del dominio útil; o el enfiteuta, si la enajenación hubiese sido del dominio directo.
• f) Retracto arrendaticio urbano, regulado por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
• g) Retracto arrendaticio rústico, regulado por el artículo 22 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

Cabe citar, finalmente, en el ámbito de los derechos civiles forales o especiales, la regulación de los retractos contenida en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (retracto de colindantes: artículos 568.16 a 568.20, y tornería: artículos 568.21 a568.26); en la Ley 1/1973, de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra (Leyes 445 a 450; retracto gracioso: Ley 451; retracto gentilicio: Leyes 452 a 459, y retracto voluntario: Leyes 460 y 462), y en la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia (retracto de la graciosa: artículos 95 a 98).

En orden al cómputo del plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto arrendaticio urbano, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en Sentencia de 3 de diciembre de 2008, señala que no debe computarse desde la notificación al arrendatario de la decisión de vender, a efectos del derecho de tanteo, sino que, por el contrario, debe contarse desde la notificación de la ratificación de la venta por parte del vendedor.