Retracto de arrendatarios

¿Qué es el retracto arrendaticio urbano?

La ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) concede al arrendatario de vivienda (artículo 25 LAU) o para uso distinto del de vivienda (artículo 31 LAU) el derecho de adquisición preferente para el supuesto en el que el inmueble arrendado fuera transmitido, en enajenación onerosa, a un tercero.

Comprende tanto el tanteo, en el plazo de 30 días desde que se le notifique la decisión de trasmitir con indicación del precio y demás condiciones y, con carácter subsidiario, el de retracto, en el plazo de treinta días desde que se le notificó la transmisión y sus condiciones, la constancia de tales notificaciones es presupuesto esencial para que la transmisión pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, modifica el apartado 8 del artículo 25 LAU en el siguiente sentido: "No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

El artículo 25.7 LAU señala que "No habrá lugar a los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo".

En estos casos de venta total del inmueble, el citado art. 25.7 LAU redactado por RDLey 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado RDLey, el 19 de diciembre de 2018, hasta su derogación, el 22 de enero de 2019, al no haber superado el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados, establecía que "la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos". Como se ha dicho antes, el citado RDLey quedó derogado desde el 22 de enero de 2019, al no haber superado el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados. Lo anterior significa que los contratos firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019 deben acogerse a lo que dispone ese RDLey 21/2018; y los contratos de alquiler de vivienda celebrados a partir de 23 de enero de 2019, vuelven a regirse por las redacciones anteriores de las normas que el RDLey modificó, con lo cual está previsión desaparece para esos contratos.

Tras la derogación del efímero RDLey 21/2018, por no haberse convalidado por el Congreso de los Diputados, el Gobierno aprobó un nuevo RDLey 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos a partir de la entrada en vigor del citado Real Decreto-Ley, el 6 de marzo de 2019, que recupera la excepción para los contratos a los que dicho régimen fuera aplicable, determinando que no hay derecho de tanteo o retracto si el piso se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios, a salvo, siempre que la normativa territorial de vivienda así lo prevea, de un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración.

Arrendamientos de viviendas

Se establece a favor del arrendatario, en el artículo 25 LAU, para el supuesto de venta de la vivienda arrendada, el derecho de adquisición preferente sobre la misma.

El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

En defecto del tanteo, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

La importancia de este requisito ha sido reiterada por la jurisprudencia, y al respecto Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 24 Abr. 2007, recurso 2440/2000.

El derecho de retracto caduca a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente debe hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que se formalice.

La necesidad de asegurar el completo conocimiento por el arrendatario de las condiciones esenciales de la venta, como presupuesto previo y necesario para tomar, de forma adecuada, la decisión de ejercitar el derecho de adquisición preferente que concede la legislación especial arrendaticia, de forma que sirva para situar en el momento de dicho conocimiento el término inicial del plazo de caducidad de la acción de retracto, opera, precisamente, como elemento de seguridad en las relaciones jurídicas y en el ejercicio de los derechos, frente a la que no cabe hacer valer meras deducciones, suposiciones o presunciones basadas en las circunstancias, ya objetivas, ya subjetivas, de cada caso.

El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones con los requisitos que la propia Ley establece. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

Se exceptúan los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en el Artículo 25 LAU a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos.

En todo caso, la renuncia ha de ser expresa, y con los requisitos artículo 6.2 Código Civil.

Arrendamientos para usos distintos del de vivienda

De conformidad al artículo 31 LAU, salvo pacto en contrario, lo dispuesto en el artículo 25 LAU será de aplicación a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, es decir, que el arrendatario tendrá el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto legales) siempre que no se haya pactado la renuncia del mismo. El derecho de adquisición preferente se configurará conforme a los requisitos del artículo 25 LAU, ya examinados en el apartado anterior.

El ejercicio del retracto le corresponde al arrendatario, aunque hubiera sido objeto de subarrendamiento a los efectos del artículo 32 LAU, al respecto Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de noviembre 2006 (Recurso 5229/199) Antes y ahora, es al arrendatario, y no al subarrendatario, a quien se le reconoce el derecho de adquisición preferente, en cuanto conserva la situación posesoria característica del arrendamiento, mediata o inmediata, según los casos, con presencia en dos relaciones distintas y coexistentes con el arrendador y con el subarrendatario, y esta especial relación con la vivienda o local es lo que le permite disfrutar de los derechos y de las obligaciones propias de la Ley, entre otros, el de poder retraer para el supuesto de enajenación de la vivienda o local arrendado durante la vigencia del arrendamiento.

Es cierto que las sentencias de 7 de mayo de 1985 y 12 de junio de 2002 exigen el requisito de la ocupación efectiva del inmueble arrendado, más esta ocupación es la física o material, no la jurídica que vincula al arrendatario con la cosa arrendada, razón por la cual niegan el derecho a ejercitar el retracto cuando esta no se da "ni de hecho, ni jurídicamente", como se dice en la primera de ellas, de forma similar a la Sentencia de 3 de diciembre de 1.970 en la que se niega el derecho a quien dispuso de forma inconsentida el local objeto de retracto..

¿Y si el arrendamiento es anterior a la Ley 29/1994?

En cuanto al retracto se ha de estar a la legislación aplicable al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento y no la del momento en que se produzca la venta, tal y como se deriva de las disposiciones transitorias segunda y tercera letra A) "Régimen Normativo Aplicable" de la Ley 29/1994.

Al respecto, Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 16 enero 2008, recurso 5815/2000 "Pues bien, el retracto que a través de este proceso se ejercita por la actora no es el que prevé el actual artículo 25 de la Ley Arrendamientos Urbanos 1994, sino que, teniendo en cuenta que el contrato de arrendamiento data del año 1958, de conformidad con lo previsto en la Disposición Transitoria Segunda A) de la Ley Arrendamientos Urbanos de 1994, tal contrato continúa rigiéndose conforme a la anterior ley locativa de 1964, debiéndose estar entonces a dicha ley, y en particular en cuanto se refiere al derecho de retracto, a los postulados del artículo 48, único precepto a tomar en consideración cuando se trata de examinar los presupuestos legales que se exigen para que el derecho subjetivo del inquilino, orientado a permitirle su acceso a la propiedad del inmueble en sustitución del adquirente, y en las mismas condiciones que éste, pueda tener éxito. Así lo ha señalado esta Sala, destacando entre todas la Sentencia de 2 de marzo de 2005, que, dilucida un supuesto semejante al que ahora nos ocupa, en que también el arrendamiento se celebró vigente la Ley Arrendamientos Urbanos de 1964, pero la transmisión se produjo vigente la nueva Ley Arrendamientos Urbanos de 1994, no obstante lo cual, al examinar los requisitos materiales del derecho ejercitado, entendió aplicable el plazo de caducidad de 60 días previsto en el artículo 48.2 de la anterior ley locativa".

¿Qué es el retracto arrendaticio rústico?

La regulación actual viene dada por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (en adelante, LAR), que ha sido modificada, sobre todo respecto al retracto por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre (Boletín Oficial del Estado 1 de diciembre).

En toda transmisión inter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquier otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2 LAR (sociedades cooperativas, etc.), tendrán derecho de tanteo y retracto. A tal efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que estime justo a efectos de determinación de renta y teniendo en cuenta los criterios establecidos a efectos de expropiación (artículo 22.2 LAR párrafo primero en relación artículo 11.1 LAR y disposición adicional segunda).

Aunque si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviere conforme con la estimación hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa (artículo 22.2 LAR último párrafo).

¿Cómo se ejerce este derecho?

El arrendatario tendrá el plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, hubiere tenido conocimiento de la transmisión (artículo 22.2 LAR párrafo segundo).

En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación (artículo 22.3 LAR). Notificación que será imprescindible para inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad (artículo 22.4 LAR).

Se establecen excepciones para los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente, y de conformidad al artículo 22.5 LAR son las siguientes:

• • En las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge.
• • En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.

Los derechos a los que nos venimos refiriendo serán preferentes a cualquier otro de adquisición, excepción hecha del retracto de colindantes del artículo 1523 del Código Civil, por cuanto éste prevalecerá cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto del retracto como la colindante que lo fundamente (artículo 22.6 LAR).

Si las fincas arrendadas fueren susceptibles de aprovechamientos diversos y estos estuvieren concedidos en arrendamiento a diversos arrendatarios sobre la totalidad de la finca, el tanteo y el retracto corresponderá ejercitarlo solamente al que lo sea del aprovechamiento principal; si hubiera varios aprovechamientos principales, corresponderá ejercitarlo al arrendatario que tenga la condición de joven agricultor, y si hubiera más de uno que tuviera tal condición, al más antiguo en el arrendamiento (artículo 22.7 LAR).

Cuando fueren varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o explotación, habrá que cumplir las obligaciones de notificación con cada uno de ellos, y el derecho de tanteo y retracto podrá ejercitarlo cada uno por la proporción que tenga arrendada. Si alguno de ellos no quisiera ejercitarlo, por su parte, podrá hacerlo cualquiera de los demás, y será preferente el que tuviera la condición de agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios, el más antiguo (artículo 22.8 LAR).

En cuanto al retracto se ha de estar a la legislación aplicable al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento y no la del momento en que se produzca la venta, y así se deriva de la disposición transitoria primera de la Ley 49/2003.