Dentro de los sistemas registrales destaca el sistema alemán o sistema de folio real, mediante el cual el Registro de la Propiedad se organiza a base de folio real, ordenándose por fincas, resultando la inscripción constitutiva para las transmisiones y demás actos por negocio jurídico inter vivos. El derecho de este modo inscrito goza de la presunción de exactitud, y el titular registral se encuentra debidamente protegido. Este sistema registral es el seguido por el sistema hipotecario español.
La regulación sustantiva del sistema de folio real se halla en el Código Alemán (BGB), y sus notas características son:
- a) La unidad básica del Registro de la Propiedad es la finca, y por tanto y para cada una de ellas, se apertura un folio registral.
- b) Los derechos reales inscribibles se encuentran taxativamente especificados por la ley, siguiéndose por ende, el sistema de numerus clausus.
- c) Para la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos registrables, resultan imprescindibles tanto el acuerdo real, entendido como negocio de disposición sobre el bien inmueble, y la inscripción que expresa el cambio jurídico del bien inmueble.
- d) En cuanto al valor y la eficacia de las inscripciones, existe una presunción de exactitud del contenido del Registro de la Propiedad.
- e) En relación con la calificación de los títulos, se rige por el principio de legalidad.
- f) En último lugar, es básico el principio de especialidad de los actos y derechos inscritos, los cuales deben constar en el Registro con las mayores de las correciones.