Subhipoteca

¿Qué es la subhipoteca?

La exposición de motivos de la Ley Hipotecaria admitía la figura de la subhipoteca al decir que el derecho de hipoteca, como los demás derechos reales enajenables, es susceptible de ser hipotecado. La doctrina que siguió a la interpretación de la legislación hipotecaria no dudó nunca en admitir la existencia de esta figura, y en la actualidad se encuentra contemplada en el artículo 107.4, de la Ley Hipotecaria. al decir que será hipotecable el derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente, la que se constituya sobre él, de la resolución del mismo derecho.

Tradicionalmente han existido dos posturas en torno a la figura de la subhipoteca: Una de origen romano que sostiene la existencia de la subhipoteca configurándola como una especie de subrogación del acreedor subhipotecario en el ejercicio de la hipoteca del deudor subhipotecario. Otra postura más moderna rechaza la posibilidad de la subhipoteca por considerar que el derecho de hipoteca es inseparable del crédito que garantiza y, por lo tanto, no puede ser susceptible de existencia aislada, existiendo únicamente la prenda del crédito hipotecario, que lleva como consecuencia el accesorio de la hipoteca que lo garantiza.

¿Dónde se regula?

Desde este último punto de vista serían de aplicación a la subhipoteca lo prevenido en el artículo 1876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria, según los cuales la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. Y así la subhipoteca cumpliría igualmente una función de garantía con carácter real, configurándose sin embargo como un derecho real limitado, pues se constituye sobre cosa ajena.

Algunos autores ven en la subhipoteca la existencia de una prenda de crédito que está garantizada por la hipoteca. Otros consideran que se trata de una verdadera hipoteca y que el segundo subhipotecario tendrá una hipoteca que recae sobre la acción hipotecaria del subhipotecante, salvada la preferencia que el primer subhipotecario tiene.

Como ha puesto de relieve nuestra doctrina, la Dirección General de los Registros y del Notariado es imprecisa en este punto y se recogen diversas resoluciones en las que se atiende a una construcción diversa. La legislación española, en la breve regulación que da de la figura, parece entender, según ha señalado nuestra doctrina, que el derecho de subhipoteca ostenta analogías con la cesión de créditos, ya que no deja desamparados los intereses de acreedor hipotecario, pero exige se notifique la subhipoteca al deudor. Una vez que el deudor esté enterado de la existencia de la subhipoteca no puede satisfacer su débito sin el consentimiento del acreedor subhipotecario o efectuar su consignación en la forma debida.

No habiéndose procedido a dicha notificación, si el deudor paga al acreedor subhipotecante el pago se reputa bien hecho y la hipoteca se extingue, pudiendo quedar el acreedor subhipotecante sin cobrar su precio. Por todo ello, el artículo 175.4 del Reglamento Hipotecario establece que la inscripción de subhipoteca, constituida sin los requisitos del artículo 149 de la Ley, podrá cancelarse en virtud de la escritura en que conste la resolución del derecho del subhipotecante. En el caso de que se hubieran cumplido dichos requisitos, será necesario, además, el consentimiento del subhipotecario o la consignación de la cantidad asegurada por al subhipoteca, si fuere igual o inferior a la garantizada por la hipoteca.