Superficie

¿En qué consiste el derecho de superficie?

Según Roca Sastre, el de superficie es un derecho real de tener o mantener, temporal o indefinidamente, en un inmueble ajeno, una edificación o plantación en propiedad separada, adquirida mediante el ejercicio de un derecho anejo de edificar o plantar o mediante un acto adquisitivo de una edificación o plantación preexistente. Legalmente, el artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, define la superficie urbana como el derecho real que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.

También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.

¿Dónde se regula?

El Código Civil no contiene una regulación expresa del derecho de superficie. Sólo se menciona de pasada en el artículo 1611 CC, pero sin definirlo. Las leyes urbanísticas sí que lo han contemplado, regulándose actualmente en los artículos 53 y 54 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que según el Tribunal Constitucional (sentencia de 20 de marzo de 1997) tiene un aspecto de legislación civil que entra dentro de la competencia del Estado (artículo 149.1.8 de la Constitución), sin perjuicio de los derechos civiles forales especiales allí donde existan.

Por el contrario, la regulación del derecho real de superficie como instrumento de política urbanística no corresponde al Estado sino a las Comunidades Autónomas, habiendo regulado prácticamente todas ellas el derecho de superficie en sus instrumentos de ordenación territorial y urbanística.

¿Cuál es su naturaleza jurídica?

Al principio se consideró el derecho de superficie como asimilado al censo, siendo así una carga que recaía sobre la propiedad del suelo. Pero esta tesis está hoy abandonada, contemplándose más bien como un simple derecho real autónomo sobre bienes inmuebles, del tipo de los de goce.

Precisando más, la doctrina mayoritaria considera que este derecho presenta una doble fase: en una primera fase, hay un derecho real limitado de goce sobre cosa ajena que permite la edificación en suelo ajeno (derecho de superficie); en la segunda fase, concluida la construcción, se disocia la propiedad del solar y la propiedad de lo edificado (propiedad superficiaria). Así, el derecho de superficie es el soporte de la propiedad superficiaria y ésta solo puede subsistir mientras subsista aquél.

¿Qué elementos lo constituyen?

Estudiaremos los personales, reales y formales.

Así, en cuanto a los elementos personales, hay que aludir en primer lugar al dueño del suelo o concedente. Según el artículo 53.2 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado. No pueden constituirlo por tanto ni el usufructuario ni el enfiteuta. Se exige capacidad y poder de disposición. Cabe constituir el derecho de superficie a favor de sí mismo, siempre que se constituya bajo la condición suspensiva de transmitir una de las dos propiedades (suelo o edificio) a un tercero.

En segundo lugar, debemos aludir al superficiario, que es el que adquiere el derecho a edificar (si es sobre solar) y la propiedad superficiaria sobre la edificación. Basta con que tenga capacidad general.

En cuanto a los elementos reales hay que distinguir el suelo y la edificación. En cuanto al suelo, el derecho de superficie recae sobre el suelo, para construir en él, o bajo rasante, o directamente sobre el edificio ya construido, lo que da lugar a una dualidad de propiedades: la que tiene por objeto el suelo y la que tiene por objeto lo que se construye en él o bajo él (por ejemplo, la construcción de aparcamientos en el subsuelo). En cuanto a la edificación, el artículo 54.2 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana permite, cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, que el superficiario pueda constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario.

Finalmente, por lo que se refiere a los elementos formales, para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere una formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. La escritura pública es el título material constitutivo del derecho de superficie, lo que implica que no readmite documento privado. En cuanto a la inscripción registral, esta tiene carácter constitutivo de la existencia del derecho.

¿Qué obligaciones y derechos generan?

Veremos ahora las obligaciones y derechos del concedente y del superficiario. En cuanto al primero, sus obligaciones básicas son: posibilitar el ejercicio del derecho de superficie, permitiendo la construcción del edificio y su mantenimiento o el mantenimiento de la propiedad separada superficiaria sobre el edificio ya existente (deber de abstención) y pagar los impuestos que recaigan sobre el suelo. Sus derechos son: goza de todas las facultades dominicales (disposición y gravamen) como propietario del suelo o del subsuelo, sin necesidad de consentimiento del superficiario, porque tiene un derecho autónomo e independiente.

El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie. También tiene el uso del suelo y del subsuelo en forma compatible con el ejercicio del derecho de superficie. En segundo lugar, tiene derecho a percibir la contraprestación pactada. En este sentido, el artículo 53.3 dice que el derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito.

En cuanto a superficiario, sus obligaciones son: el pago de los impuestos que afectan a la edificación, el pago de la contraprestación, edificar de conformidad con la legislación de ordenación territorial y urbanística y con lo pactado y conservar lo que construya, o el edificio ya construido, para restituir al terminar el derecho de superficie. Sus derechos son: la adquisición inmediata de la posesión de la finca ajena gravada, la facultad de realizar construcciones o adquisiciones en el rasante, suelo y subsuelo de la finca ajena, la adquisición de la propiedad temporal de lo edificado o de la construcción ya existente, lo que constituye la propiedad superficiaria. En relación con esta, goza el superficiario de la facultad dispositiva de transmitir o gravar el derecho con las limitaciones fijadas al constituirlo.

La facultad de disponer se refiere tanto a la facultad de edificar atribuida al superficiario como a la propiedad superficiaria sobre lo edificado, incluso a la propiedad superficiaria que tenga como objeto fincas independientes de propiedad horizontal. Así, el Texto Refundido de la Ley del Suelo dice que, cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario del suelo.

¿Cuándo se extingue?

El derecho de superficie puede extinguirse por diversas causas, que aluden tanto al superficiario como al propio título o a la legislación urbanística. Así, las causas subjetivas de extinción son: la renuncia del superficiario (siempre que cumpla los requisitos del artículo 6.2 del Código Civil, esto es, que la renuncia no vaya contra la ley, el orden público o perjudique a terceros); la confusión, si se reúnen los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, en cuyo caso las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie; y el mutuo disenso del dueño del suelo y del superficiario.

Como causa derivada del título, la superficie se extingue por el transcurso del tiempo pactado como plazo de duración, que no puede exceder de 99 años. También se extingue cuando se incumplen las obligaciones fundamentales pactadas en el título constitutivo, sancionadas con la extinción. Finalmente, como causa derivada de la legislación urbanística, debemos referirnos a la no edificación de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y a la expropiación forzosa, bien del suelo y edificio conjuntamente, o del edificio cuando es beneficiaria de la expropiación la Entidad pública concedente del suelo y se produce la confusión de derechos.

En principio, la destrucción del edificio no implica la extinción de la relación superficiaria, porque el superficiario tiene la facultad, no la obligación, de volver a construir. Si la destrucción fue por dolo o culpa del superficiario deberá indemnizar los daños y perjuicios ocasionados al dueño del suelo.

Los efectos que produce la extinción por cualquiera de las causas anteriores son: la reversión de lo edificado (el Texto Refundido de la Ley del Suelo dice que al transcurrir el plazo el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado), que hace recobre su vigencia el principio de accesión, sin que deba satisfacerse indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido un derecho (norma imperativa en caso de superficie constituida por entidades públicas y dispositiva si se constituye entre particulares); y la extinción de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.