Tercero adquirente

¿Qué papel tiene el tercero adquiriente de un derecho?

El principio de la fe pública registral es acogido por todo ordenamiento jurídico inmobiliario que quiera proteger decisivamente las adquisiciones que por negocio jurídico lleven a cabo los terceros que hayan procedido confiados en el contenido del Registro y que, como apunta Roca Sastre, constituye el núcleo central de nuestro sistema inmobiliario registral, en torno al cual giran todas las restantes materias de Derecho hipotecario.

De esta manera la seguridad jurídica, que como principio fundamental se encuentra recogido en el artículo 9.3 de la Constitución española, aparece en la raíz misma del Registro, siendo su razón de ser como institución. De ahí que éste pueda ser definido como un órgano de realización de la garantía constitucional del principio de seguridad jurídica en la esfera privada.

Para proteger, por tanto a los terceros adquirentes de buena fe, la ley reputa exacto el contenido de los libros hipotecarios, aún en el caso en que los términos de sus asientos no concuerden con la realidad jurídica extrarregistral.

Y este principio general o básico se encuentra formulado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, a cuyo tenor:

"El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente."

Por tanto, el tercero que, confiando en lo que publica el Registro, adquiere un derecho real de quien aparece como titular registral, se ve definitivamente protegido en su adquisición, aunque aquél no sea el verdadero titular, siempre que se den los requisitos que establece el precepto legal trascrito, esto es:

• a) Buena fe del adquirente, que se presume salvo prueba en contrario.
• b) Que se trate de una adquisición a título oneroso.
• c) Que la adquisición proceda del titular según Registro.
• d) Que el adquirente inscriba a su vez su propia adquisición.

A este tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria se le denomina habitualmente "tercero hipotecario".

¿Qué es la adquisición "a non domino" y qué papel tiene el tercero hipotecario?

La adquisición a non domino es la adquisición por tercero de buena fe de un derecho, real o de crédito, por medio, generalmente, de negocio jurídico válido, y mantenida firme por la Ley, debido a motivaciones de seguridad del tráfico jurídico, a pesar de figurar como enajenante una persona no legitimada para disponer, pero con apariencia de titularidad.

El Derecho Romano, ante el conflicto de intereses entre el tercer adquirente y el verus dominus, se decidió a favor del segundo y, por tanto, sacrificó el interés del tercer adquirente de buena fe, dejando libre al propietario real para reivindicar su derecho. Los juristas romanos no se plantearon problema alguno de protección o seguridad del tráfico jurídico, por lo que hicieron prevalecer siempre la realidad jurídica y nunca la apariencia de titularidad. Sólo el dueño verdadero podía enajenar lo que era suyo. De esta manera y conforme a esta tesis o dirección romanista (que ha sido la adoptada desde siempre por nuestro Tribunal Supremo), la posesión de los bienes muebles de buena fe no genera un derecho de propiedad inmediato, sino que únicamente crea una presunción del título a efectos de usucapión.

Por el contrario, el Derecho Germánico concede importancia a la apariencia jurídica en materia de adquisición de bienes muebles. Su pensamiento es claro y lógico en el sentido de proteger el comercio jurídico. Y así, si las cosas muebles son entregadas voluntariamente a una persona para que las guarde, aprovechándose o no de sus frutos y comodidades, opera la adquisición a non domino si las enajena a tercero de buena fe.

Este non dominus tiene la Gewere y por tanto está en posesión de la cosa por consentimiento del dueño, apareciendo externamente como propia, razón por la cual el tercer adquirente ha confiado en que era su dueño. Y, como quiera que esta situación ha sido creada por el verus dominus, lógico es que deba estar y pasar por las consecuencias derivadas de la transmisión a un tercero de buena fe. De esta forma el tercero es mantenido en su adquisición y el dueño verdadero sólo puede reaccionar mediante el ejercicio de la acción personal de daños y perjuicios. En definitiva, la adquisición existe ipso facto.

En la práctica puede decirse por tanto, que las adquisiciones a non domino vienen operarando como una especie de "usucapión instantánea", llevando consigo la extinción del derecho que previamente correspondía a otro sujeto sobre el mismo bien -que, en su caso, sólo podrá reclamar la correspondiente indemnización a quien enajenó indebidamente el bien que no le pertenecía-. Los supuestos más importantes que se dan en nuestro ordenamiento jurídico son los siguientes:

• a) Bienes adquiridos en establecimientos abiertos al público (artículo 85 del Código de Comercio: La compra de mercaderías en almacenes o tiendas abiertas al público causará prescripción de derecho a favor del comprador respecto de las mercaderías adquiridas, quedando a salvo, en su caso, los derechos del propietario de los objetos vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponderle contra el que los vendiere indebidamente).
• b) Adquisición de bienes muebles, con buena fe, de quien aparece como poseedor en concepto de dueño (artículo 464 del Código Civil: La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título). Se exceptúan los supuestos en que el propietario originario hubiera perdido la cosa o hubiera sido privado ilegalmente de ella, pues, en tales casos, dicho propietario sigue siéndolo, y por tanto podrá reclamar la cosa mientras el poseedor actual no haya consumado la usucapión.
• c) Adquisición de derechos sobre bienes inmuebles, con buena fe, de quien aparece como titular de los mismos según el Registro de la Propiedad (artículo 34 de la Ley Hipotecaria).

Respecto a este último supuesto, conviene comentar que el concepto de tercero hipotecario es uno de los más discutidos en nuestra doctrina. En Derecho Civil se define al tercero como aquél que no es parte, pues conforme al artículo 1.257 del Código Civillos contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos. El tercero hipotecario es, por tanto, un tercer adquirente civil pero cualificado por ciertos requisitos.

El tercer adquirente civil, como consecuencia de la adquisición derivativa, recibe el derecho tal como lo tiene el transmitente (nemo dat quod non habet). Por el contrario, el tercero hipotecario lo recibe tal y como consta en el Registro.

La adquisición del tercero debe ser en virtud de título válido que, naturalmente, no será eficaz, ya que si lo fuere, el tercero no necesitaría del juego de la fe pública.La fe pública registral opera en cuanto asegura al tercer adquirente protegido la existencia, titularidad y extensión de los derechos reales inscritos. Pero, como señala Roca Sastre, no se extiende a los datos registrales de mero hecho, ni a los referentes al estado civil de las personas o concernientes a derechos de carácter personal o de crédito, ni tampoco a los derechos reales sobre bienes muebles.

Y en esta materia, esto es, el alcance del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y su relación con el 33 del mismo cuerpo legal en los supuestos de adquisición a non domino, el Tribunal Supremo ha venido manteniendo desde antiguo dos orientaciones opuestas: una primera, las de todas aquellas sentencias para las que la nulidad del acto adquisitivo (por carencia de objeto) entre el tercer adquirente y el transmitente hacía entrar en juego el artículo 33 de la Ley Hipotecaria, determinando la ineficacia de la tutela que otorga el artículo 34 (pues la condición de tercero hipotecario no la origina el acto o negocio jurídico determinante de la adquisición de un derecho al que no es ajeno o extraño el que lo inscribe en el Registro de la Propiedad en base a tal acto o negocio jurídico y, si el acto adquisitivo del tercero es inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral no desempeña la menor función convalidante o sanatoria) y, otra, la de aquellas sentencias que otorgan protección registral al adquirente a non domino, puesto que la fe pública sí salva los defectos de titularidad del transmitente.

En el momento actual, el Tribunal Supremo ha decidido poner fin a ese doble y contradictorio posicionamiento y, en sentencia de 5 de marzo de 2007, tras hacer un exhaustivo repaso de las numerosas sentencias dictadas en torno al tema, reconoce que el panorama que describe hace imprescindible que se fije definitivamente la doctrina de la Sala en torno a si el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ampara o no las adquisiciones a non domino, especialmente cuando éstas se producen a consecuencia de procedimientos de apremio sobre bienes embargados después de haberlos enajenado ya su titular registral.

La condición de tercero hipotecario surge, por tanto, del propio acto o negocio jurídico determinante de la adquisición del derecho de quien figura en el Registro como titular cuando seguidamente es inscrito, debiendo descartarse la orientación que consideraba nula la transmisión por inexistencia de objeto y no convalidable mediante la inscripción.

Para justificar esta doctrina el Tribunal Supremo acude a los principios de inoponibilidad y fe pública registral, y a los objetivos de procurar la certidumbre del dominio y la seguridad de la propiedad que han informado siempre las leyes hipotecarias, señalando, frente a las posibles razones de justicia material que pudieran objetarse, la garantía que supone la información en tiempo real sobre la situación registral de las fincas y la reducción del tiempo para las inscripciones y, en el caso de los compradores de viviendas en documento privado, las propias garantías normativas y contractuales de las cantidades entregadas a cuenta del precio, y una serie de remedios procesales que van desde la tercería de dominio hasta el ejercicio de acciones personales y hasta penales.

Adenda de actualización

1. La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2008 otorga la protección del tercero hipotecario, que adquiere una finca litigiosa en un procedimiento de apremio dirigido contra quien con anterioridad le había vendido al actor reivindicante. El tercero hipotecario protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria debe, pues, ser mantenido en su adquisición aunque con anterioridad a la misma el previo titular registral hubiera transmitido la finca al demandante.

2. Se trata de un proceso de retracto arrendatario en el que las partes -los arrendatarios y los compradores del local arrendado- llegaron a un acuerdo transaccional interesando que se dictase sentencia dando lugar al retracto, lo que privó al mismo de su carácter legal o forzoso en cuanto el tribunal no llegó a constatar que la acción se hubiese ejercitado oportunamente y que la misma viniera referida a "los casos y términos que las leyes establecen". La Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia de 9 de septiembre de 2008 determina la imposibilidad de que dicha transacción perjudique al tercero hipotecario a quien se adjudicó el local objeto del retracto en el proceso de ejecución de la hipoteca constituída por los compradores del inmueble.