Time sharing

¿Cómo nace y cómo se regula internacionalmente?

A finales de la década de los años sesenta comienza a desarrollarse en Europa, como una forma habitual de explotar el mercado de turismo, el ofertar, a cambio de un precio, la posibilidad de disfrutar de un alojamiento (incluido un servicio de mantenimiento de las instalaciones) durante el mismo periodo de tiempo anual. Muchas personas sólo disponen de un breve tiempo de vacaciones al año, lo que suele constituir un freno a la hora de plantearse la posible adquisición de un alojamiento en el que disfrutar aquéllas; consideran mayores los costes de la adquisición que sus beneficios pues sólo van a utilizarlo uno o varios periodos anuales muy breves y el resto del tiempo queda desocupado.

Al objeto de conseguir captar a ese grupo de personas como clientes, se elaboró y abrió la posibilidad (versatilidad del mercado) de adquirir el derecho de disfrutar de un apartamento durante un periodo anual, nivelándose así los beneficios y costes del contrato para el adquirente, al tiempo que el promotor conseguía realizar una mejor explotación del negocio. Este modelo se trasladó a Estados Unidos, México y el Caribe, donde se desarrolló intensamente gracias a las técnicas de publicidad y marketing americanas.

Pero el nacimiento legal de la multipropiedad (o time sharing, en términos anglosajones) suele fijarse en Francia, concretamente en la zona de Los Alpes, por razón del disfrute y práctica de los deportes de invierno. La operación más conocida, sin embargo, se llevó a cabo en 1967 por la Société des Grands Travaux de Marsella, al lanzar al mercado una operación que se definió como de propiedad colectiva por medio de sociedad y en la que cada socio tenía derecho al goce estacional de un determinado alojamiento.

Francia, con una legislación específica en la materia, mantiene el sistema regulador a través de la sociedad, con destacado acento personalista, ya que los socios no son propiamente titulares de un derecho de propiedad ni de otro derecho real en correspondencia a sus aportaciones. Responden, frente a terceros, de las deudas sociales hasta la suma de sus respectivas aportaciones y tienen el derecho a ceder o arrendar la vivienda durante el período que les corresponda o bien a disfrutarlo por sí mismos. En consecuencia, la institución es concebida fundamentalmente como un derecho personal de carácter obligacional.

Portugal, al objeto de fomentar el turismo y la inversión de capital extranjero, se convirtió en el primer país europeo en contar con una normativa destinada expresamente a regir la multipropiedad. De este modo y entre las diversas opciones que ofrece la práctica comercial del disfrute de la multipropiedad, configurándola como derecho de crédito o bien como derecho de copropiedad, se decide y opta por la configuración real del uso periódico, pues se limita el disfrute exclusivo a un período corto de tiempo cada año, con duración mínima de una semana, tanto sobre un conjunto inmobiliario como respecto a fracciones del mismo, a base de la venta de cuotas indivisas que garantizan, más que una habitación permanente, una habitación periódica, para la satisfacción de la necesidad temporal de vivienda, que no permanente, configurándose como un derecho perpetuo y no vitalicio, salvo que se pacte en el título constitutivo un límite de duración, que no puede ser inferior a veinte años, susceptible de transmisión "inter vivos" y "mortis causa".

La transmisibilidad opera mediante el denominado "Certificado Predial", que como título efectivo es emitido por el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar de ubicación del inmueble, pudiéndose incorporar al tráfico jurídico como si de un título crediticio se tratase, ya que cabe su endoso para llevar a cabo su cesión, lo que facilita la negociabilidad. En definitiva, la institución se configura como un efectivo derecho real sobre cosa ajena, por corresponder la propiedad a otra persona -auténtico propietario-, que es quien recibe las prestaciones económicas de los titulares de los referidos derechos reales (se configura, por tanto, como un derecho real con caracteres obligacionales).

Grecia, que cuenta también con una legislación específica en la materia, se caracteriza por ejercer un acentuado control estatal sobre la institución, especialmente en los alojamientos sitos en las zonas costeras y fronterizas. Se configura como un contrato especial de multiarrendamiento, con una duración máxima de setenta años.

En Reino Unido y pese a que los complejos de multipropiedad no abundan ya que su desarrollo interno es más bien escaso, sí que tienen proyección al exterior, pues los ingleses son los principales clientes de otros países, existiendo multitud de empresas que se dedican preferentemente a esta promoción externa. De ahí la fuerte preocupación e influyente corriente doctrinal de acentuar la protección de los consumidores, en cuanto a la información precisa y exacta del producto y la posibilidad de cancelar el contrato durante un plazo de tiempo breve, posterior a la firma y sin indemnización de clase alguna.

El término con el que es conocida la institución a nivel internacional, time sharing, se utiliza por primera vez en el año 1976 en la localidad de Loch-Ranick (Escocia). De las diversas formas o modalidades que puede adoptar la institución, se suele acudir, por razones pragmáticas, al sistema societario, concretamente a una modalidad muy peculiar de club y arrendamiento, que es discontinuo y mediante el cual el promotor es arrendador ("leases"). En síntesis, el modelo surge cuando una sociedad promotora adquiere o construye uno o varios complejos inmobiliarios. A continuación crea un club al que se incorpora y aporta sus propiedades inmobiliarias que, por tanto, pasan a ser titularidad del club.

Se abre la suscripción pública y los interesados adquieren la condición de miembros del club, lo que les otorga el derecho a utilizar el apartamento o apartamentos en la forma fijada en los estatutos del club. Para garantizar los derechos de los adquirentes, la sociedad promotora puede depositar las acciones de la misma en un Trustee, entidad de reconocida solvencia y prestigio que tiene como misión asegurar los derechos de uso adquiridos por los miembros del club.

Hemos de prestar también atención a otras naciones europeas, como Suiza, donde importantes grupos empresariales actúan y operan en grandes ciudades europeas a fin de proveer de apartamentos a sus clientes, mediante un complicado sistema de "puntos".

Alemania -en donde la implantación se produce en la década de los ochenta en zonas de marcado carácter turístico o residencial, como la Selva Negra- se inclina por el sistema societario. El uso se concibe como un derecho personal de los socios derivados de su integración en un contrato de sociedad. Sin perjuicio de lo dicho, coexiste también la configuración de la institución como una copropiedad con efectos "inter partes", pero no frente a terceros e, igualmente, la de derecho real sobre cosa ajena, concebido como una especie de servidumbre personal e indisponible, impuesta por el propietario a favor de otra persona, que atribuye el derecho a usar el alojamiento por determinado período de tiempo.

Por lo que se refiere a Italia, predomina la orientación o doctrina conocida como copropiedad "inmobiliare", sistema en el que cada propietario tiene el disfrute de la vivienda en un período de tiempo previsto y pactado. Puede adoptar la forma o modalidad de cooperativa. Existen, no obstante, otras modalidades como son la "Azionaria", que acude a la forma societaria, con emisión y venta de acciones privilegiadas que dan derecho a la utilización del apartamento y sus servicios, así como también la conocida con el nombre de "Alberghiaria", que funciona mediante un régimen hotelero y de sociedades gestoras.

En Estados Unidos, el fenómeno empezó a desarrollarse en Florida, California y Hawai, alcanzando su gran apogeo a partir del año 1973. La institución descansa en la Model Act de 1979, que distingue dos tipos o sistemas, el "Timeshare licence" y el "Timeshare state". El primero no es más que un simple derecho de utilización, en tanto que el segundo es el equivalente a un derecho de propiedad inmobiliaria. No obstante lo dicho, cada Estado cuenta con su propia normativa, en las que se pueden encontrar otras tantas soluciones jurídicas, desde la comunidad simple ("Tennancy in Comisión") y propiedad plena ("Fee Simple"), hasta la fórmula del arrendamiento a título de propietario ("Interval Ownership"), pasando por la de concebir la multipropiedad con carácter sólo obligacional, aplicándose a través de licencias de participación temporal.

La institución se trasladó asimismo a otros países del continente americano, como sucedió con México y Argentina, principalmente.

Para terminar, hemos de referirnos brevemente a Japón, en donde aparece con una marcada proyección empresarial-laboral, al tener como destino primordial las vacaciones de los empleados de sociedades y compañías mercantiles. Es de reseñar que en el caso japonés los edificios construidos eran habitualmente objeto de propiedad separada del suelo, lo que generaba graves y difíciles problemas con relación al derecho de propiedad de los apartamentos o viviendas divididos en régimen de propiedad horizontal y el terreno sobre el que se levantaban, cuestión ésta que se ha ido paliando sucesivamente a través de normativas correctoras.

¿Qué ventajas e inconvenientes tiene?

Desde un punto de vista económico la fórmula vacacional de Time Sharing ofrece una serie de ventajas:

• a) Hace accesible el sueño de muchas personas de poder disponer de un sitio de vacaciones propio realizando una menor inversión.
• b) Ofrece también la posibilidad del intercambio de destinos e incluso de alquilar el derecho de disfrute del período que se posee a un tercero.
• c) Los gastos fijos de mantenimiento se reparten entre los diferentes propietarios de tiempo compartido.

Además y al margen del consumidor, la institución ofrece también algunos beneficios para la sociedad en su conjunto, se evita la desocupación de los alojamientos de vacaciones durante largos períodos de tiempo y, por otra parte, implica y supone una menor necesidad de construcción, lo que beneficia el medioambiente y el paisaje.

La otra cara de la moneda son los inconvenientes. El principal, que el consumidor nunca es copropietario del inmueble, sino del derecho de uso y disfrute. Otro de los inconvenientes más denunciado por los propios usuarios es que, cuando se quiere cambiar de destino, los lugares especialmente atractivos suelen tener listas de espera de meses e incluso, de años. Tampoco se puede modificar el alojamiento según nuestras necesidades o gustos y por último, los expertos destacan también que el coste que anualmente supone el disfrute de un corto espacio de tiempo suele ser desproporcionado.

Finalmente y para concluir, tan sólo indicar que en febrero de 1998 se creó la Organización de Tiempo Compartido Europea, a raíz de una decisión tomada por los miembros de la Federación Europea de Tiempo Compartido, con el fin de integrar a todas las asociaciones nacionales de tiempo compartido en una sola organización, la OTE, de afiliación directa y con miembros en todos los sectores de la industria en toda Europa. Su finalidad es promover, desarrollar y representar la industria de tiempo compartido para satisfacer los legítimos intereses comerciales y del consumidor. Sus miembros se comprometen con los más altos estándares y ética en beneficio de todos los que participan en la industria del tiempo compartido, los compradores y los potenciales compradores de intereses de tiempo compartido. Brinda también un servicio gratuito de mediación para las reclamaciones relacionadas con los miembros, así como un asesoramiento general en la materia.