Urbanizaciones

¿Qué se entiende por urbanización?

El estudio y análisis de las urbanizaciones, especie concreta del género más amplio de los complejos inmobiliarios, es una cuestión de gran interés al estar enmarcada en el amplio sector de la edificación, caracterizado por ser una de las materias más vivas de nuestro ordenamiento jurídico, a la vista del índice tan grande de litigiosidad que recae sobre el mismo, en orden al cumplimiento de obligaciones y exigencia de responsabilidades por parte de los usuarios y consumidores frente a los artífices, agentes y gestores de la edificación.

La edificación representa, sin lugar a dudas, un fenómeno jurídico, económico y social. Jurídico, en la medida que la realidad social desborda el modelo legal simple caracterizado por un edificio único, generando constantemente nuevas situaciones que exigen un desarrollo normativo.

Económico, por cuanto que es un motor de la economía de los Estados, con clara incidencia en la política de sus gobiernos, particularmente en la política de viviendas y urbanismo en general. Y social, porque la edificación en general, y la vivienda en particular, se ha transformado de un bien de uso en un bien de consumo, surgiendo de una manera incesante nuevas formas de explotación de lo edificado, como son por ejemplo, las urbanizaciones.

Pero el concepto vulgar de urbanización, en cuanto complejo inmobiliario privado, comprende también otras realidades:

• a) Los grupos de edificios, físicamente independientes, con algún servicio común, construidos sobre un mismo terreno o bien sobre fincas independientes.
• b) Las edificaciones adosadas.
• c) Las edificaciones abiertas en suelo urbano, con servicios e instalaciones comunes.
• d) Y en sentido amplio, hasta los edificios complejos que desbordan las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal, los complejos comerciales, etc.

Por tanto, podemos señalar como notas definitorias de los complejos inmobiliarios:

• a) La existencia de una titularidad o propiedad exclusiva sobre las viviendas, edificios o parcelas.
• b) La existencia de una copropiedad sobre los elementos y servicios comunes, que se caracterizan por su dependencia funcional y exclusividad, pues no cabe su uso por personas ajenas al complejo.

Pues bien, hasta la reforma de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal por Ley 8/1999, de 6 de abril, existía un claro y evidente vacío legislativo en la materia, lo que originó que las soluciones en orden a la organización jurídica de los complejos inmobiliarios tuvieran que ser proporcionadas vía notarial, junto a una jurisprudencia que progresivamente iba aplicando -por analogía- determinados preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal.

De inicio, la regulación jurídica de los complejos inmobiliarios planteaba dos problemas básicos:

• a) El de establecer una vinculación inseparable entre la propiedad de los elementos privativos y la de los elementos comunes. Es decir, que cuando se transmitiera un elemento privativo se transmitiera también la completa posición del propietario en el complejo, incluida la que le correspondiera sobre los elementos comunes.
• b) Dotar de estructura organizativa al complejo inmobiliario, procurando el cobro ágil y eficaz de las cuotas por gastos comunes, así como la forma de actuación de los mismos por carecer éstos de personalidad jurídica.

Las soluciones que se fueron proponiendo y sucediendo en el tiempo fueron múltiples y variadas; desde la integración de los sujetos dentro de una entidad o persona jurídica, tales como asociaciones, cooperativas, sociedades civiles, etc, hasta la atribución de los elementos comunes en copropiedad a los titulares de los elementos privativos, siéndole de aplicación, por tanto, los artículos 392 a406 del Código Civil, pasando por la utilización de la figura de las servidumbres prediales reciprocas entre las fincas, para imponer limitaciones y obligaciones a los propietarios de locales, o bien, la fórmula de integrar todos los elementos comunes en una o varias fincas, accediendo los propietarios a su uso y disfrute mediante servidumbres a su favor. La solución más frecuente y común, sin embargo, fue la ya mencionada de aplicar por analogía las normas de la propiedad horizontal, conociéndose y divulgándose esta realidad, a partir de los trabajos de Sapena, con el nombre de "propiedad horizontal tumbada".

La regulación actual, contenida en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizonal, introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, no ofrece una noción de complejo inmobiliario privado, aunque de los términos en que ha sido redactado el precepto cabe entender por tal, el integrado por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal sea la vivienda o los locales de negocio y cuyos titulares participen en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

¿Qué tipos existen?

El artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal concede una amplia libertad a los interesados -propietarios- en cuanto a las formas jurídicas de organización de los complejos inmobiliarios. El apartado segundo del precepto mencionado contempla dos modelos que podemos denominar tipificados, en tanto que el apartado cuarto otro innominado, que no por ello deja de ser menos complejo inmobiliario.

Subconjuntos inmobiliarios

Es conveniente, para terminar, señalar que el titular de la propiedad separada puede constituir, sobre la finca o unidad inmobiliaria objeto de la misma, un subconjunto inmobiliario que se regirá por las reglas del complejo urbano. La posibilidad de crear subconjuntos, aun a falta de norma concreta permisiva, es tan amplia como permita la realidad fáctica concreta y las aptitudes económicas y de goce o explotación del complejo inmobiliario básico, pues se parte del principio de libertad que rige el dominio de cada unidad inmobiliaria.

Con la creación del subconjunto inmobiliario aparecen nuevas propiedades separadas dentro de éste, pero el subconjunto así nacido, con sus propiedades separadas, es tratado como unidad y no como pluralidad dentro del complejo inmobiliario originario.

En el acto constitutivo del subconjunto inmobiliario habrán de establecerse las reglas propias del mismo, según el tipo de que se trate, sin perjuicio de su sumisión al régimen jurídico general del complejo inmobiliario en que se inserta, lo que exigirá la compatibilidad entre aquellas y éstas más generales. Y en el orden registral, las operaciones deberán practicarse en el folio registral del inmueble o propiedad separada objeto de la división que da lugar a la subcomunidad, con apertura de la correspondiente hoja a las nuevas subunidades formadas y las notas de referencia precisas, sin que sea necesaria la descripción de estas operaciones en el folio del edificio completo (veáse: "Agrupación, División y Segregación de fincas"), pues toda la materia relativa a la división, agrupación, agregación y segregación de la unidad inmobiliaria se rige por el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal.