Valoraciones urbanísticas

¿Qué régimen jurídico es aplicable a las valoraciones?

El sistema jurídico aplicable a las valoraciones, de conformidad con el artículo 41 del Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, vendrá configurado de la siguiente manera:

• 1. Con arreglo al Título V del propio Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2015 (artículos 34 a 41 Ley de Suelo de 2015) y el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
• 2. Conforme a los criterios que determinen las Leyes de la ordenación territorial y urbanística, cuando tenga por objeto la verificación de las operaciones precisas para la ejecución de la ordenación urbanística y, en especial, la distribución de los beneficios y las cargas de ella derivadas y siempre aplicando, para la final evaluación de los bienes, tanto el Texto Refundido de 2015 como el Real Decreto 1492/2011.
• 3. Con arreglo a los criterios de la legislación general de expropiación forzosa y de responsabilidad de las Administraciones Públicas, según proceda, en los restantes casos.

¿Cuál es el ámbito de aplicación del régimen de valoraciones?

A tenor del artículo 34.1 del Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto:

• a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
• b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.
• c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
• d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

¿Cuál es el momento de referencia para las valoraciones?

Señala el apartado 2 del artículo 34 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015 que las valoraciones se entienden referidas:

• a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior, a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento que las motive.
• b) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta.
• c) Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de la iniciación del procedimiento de declaración del incumplimiento del deber que la motive.
• d) Cuando la valoración sea necesaria a los efectos de determinar la indemnización por responsabilidad patrimonial de la Administración Pública, al momento de la entrada en vigor de la disposición o del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesión.

¿Cuáles son los criterios generales para la valoración de inmuebles?

Con arreglo al artículo 35 del Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana:

"1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.

2. El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes, según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive.

Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta Ley.

3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.

En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 24.

Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.

La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.

4. La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.

Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados".

¿Dónde se regula la valoración en el suelo rural?

Se regula en el artículo 36 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, a cuyo tenor:

• a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

  El artículo 8 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, aclara lo que se deba entender por renta real o renta potencial.

  "Renta real" sería, según el Reglamento, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o sea la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos. Pensamos que la última proposición del precepto se refiere -a diferencia de la primera- a cultivos y aprovechamientos ya implantados pero que aún no han empezado a producir, a dar rentabilidad.

  Por el contrario se entiende por "renta potencial", aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación, utilizando los medios técnicos normales para su producción.

  La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

  El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.

  Este factor de corrección se contiene en el artículo 17 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

  Por consiguiente, no se utiliza el método de comparación con el valor de fincas análogas, por cuanto, en palabras de la Exposición de Motivos, muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de elementos especulativos, explicación que ha sido muy contestada por la doctrina.

  El método de capitalización de rentas se utiliza para valorar inmuebles que se encuentran en explotación económica. Este método determina el valor actual del inmueble partiendo de los rendimientos presentes y futuros que genera o que pueda generar un terreno o edificio dado. Se basa en el principio de anticipación, por el cual el valor del inmueble en explotación económica está en función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en un futuro.

  El modo de cálculo se desarrolla en el artículo 9 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de las Ley del Suelo.

  Su capitalización se calcula en el modo desarrollado en el artículo 11 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, y siguientes del mismo Reglamento. En cuanto al tipo de capitalización, el Reglamento contempla uno general y otros especiales. El general es el regulado en la disposición adicional séptima del Texto Refundido de la Ley del Suelo, Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

• b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración. La fórmula para hallar este coste de reposición se contiene en el artículo 18 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
• c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.

En ninguno de los tres casos anteriores (letras a, b y c) podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.

¿Cómo se lleva a cabo la valoración en el suelo urbanizado?

Para la valoración de esta clase de suelo, el Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en su artículo 37c de la Ley del Suelo, establece una diferenciación en función del estado del proceso edificatorio y si precisa una reurbanización.

Valoración del suelo urbanizado no edificado o con edificación no legalizada o en ruina

Se aplicará a la edificabilidad correspondiente el valor de repercusión del suelo según su uso calculado por el método residual estático, considerando los siguientes factores:

• a) El uso y edificabilidad de referencia serán los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido el caso de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo de venta o alquiler.
• b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
• c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

Valoración del suelo edificado o en curso de edificación

Para su valoración se considerarán dos métodos de cálculo y se aplicará como valor de tasación el mayor de ambos, siendo éstos:

• a) Método de comparación aplicado conjuntamente al valor del suelo y la edificación, aplicado exclusivamente a los usos y a la edificación ya realizada.
• b) Método residual estático considerado para el suelo urbanizado no edificado, aplicado exclusivamente al suelo, sin considerar la edificación existente o realizada.

Valoración de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización

Se aplicará el método residual estático, considerando los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen, anterior al proceso correspondiente de reforma o renovación en caso de que éste no se haya producido.

Según se ha visto anteriormente, se utilizan dos métodos de valoración: el residual, que puede ser estático o dinámico, y el de comparación.

El método residual determina el valor del suelo deduciendo del valor del inmueble del que dicho suelo forma parte, el importe de las construcciones existentes, los costes de producción y los beneficios de promoción. Se parte del valor de mercado del edifico que se puede construir en el terreno o solar en cuestión, considerando para ello el máximo rendimiento de éste. Se trata de conocer todos los componentes de un sumando para obtener el resultado de conocer una incógnita.

La determinación de este método de valoración se basa en dos presupuestos:

• - Que el propietario de un terreno lo va a edificar de forma que obtenga el mayor aprovechamiento posible (máxima edificabilidad y el mejor uso que le reporte el mayor beneficio posible, dentro de los permitidos por el planeamiento).
• - Que el valor atribuible a cada uno de los factores de producción del inmueble, es la diferencia entre el valor total del inmueble y los valores atribuibles al resto de los factores.

Según se tome en consideración los costos financieros de gestión y de promoción, se denomina método dinámico o estático. La normativa estatal de suelo de 2007-2015 hace uso del método estático, según hemos visto.

El método de comparación es el que representa, de forma más clara, el valor de mercado del suelo en cada momento. Los elementos que permiten una valoración similar a la de otra finca según el método comparativo son los siguientes:

• - Régimen urbanístico;
• - Situación (cercanía o lejanía con los núcleos urbanos, comunicaciones, infraestructuras básicas, etc.);
• - Tamaño (en función del tipo de explotación y de los usos previstos o implantados);
• - Naturaleza (en función de su justificación como finca incluida en suelo no urbanizable, comparativamente con las fincas que se valoran);
• - Usos y aprovechamientos de que sea susceptible, en función de los elementos anteriores (tamaño, situación y naturaleza).

¿Qué es la indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización?

De conformidad con el artículo 38.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, procederá valorar la facultad de participar en la ejecución de una actuación de nueva urbanización cuando concurran los siguientes requisitos:

• a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitación del ámbito de la actuación y se den los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente, de conformidad con la legislación en la materia.
• b) Que la disposición, el acto o el hecho que motiva la valoración impida el ejercicio de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del suelo o reduciendo su edificabilidad.
• c) Que la disposición, el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan efectos antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos establecidos para dicho ejercicio, o después si la ejecución no se hubiera llevado a cabo por causas imputables a la Administración.
• d) Que la valoración no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de la facultad.

Esta indemnización se regula también en el artículo 28 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando se impida el ejercicio de esta facultad.

b) A la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad (artículo 38.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

¿Qué es la indemnización de la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización o de edificación?

Cuando devengan inútiles para quien haya incurrido en ellos por efecto de la disposición, del acto o del hecho que motive la valoración, los siguientes gastos y costes se tasarán por su importe incrementado por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo:

• a) Aquéllos en que se haya incurrido para la elaboración del proyecto o proyectos técnicos de los instrumentos de ordenación y ejecución que, conforme a la legislación de la ordenación territorial y urbanística, sean necesarios para legitimar una actuación de urbanización, de edificación, o de conservación o rehabilitación de la edificación.
• b) Los de las obras acometidas y los de financiación, gestión y promoción precisos para la ejecución de la actuación.
• c) Las indemnizaciones pagadas (artículo 39.1 del Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

Este concepto indemnizatorio se regula en el artículo 29 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

Una vez iniciadas, las actuaciones de urbanización se valorarán en la forma prevista en el apartado anterior o en proporción al grado alcanzado en su ejecución, lo que sea superior, siempre que dicha ejecución se desarrolle de conformidad con los instrumentos que la legitimen y no se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos. Para ello, al grado de ejecución se le asignará un valor entre 0 y 1, que se multiplicará:

• a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando la disposición, el acto o hecho que motiva la valoración impida su terminación.
• b) Por la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación, cuando sólo se alteren las condiciones de su ejecución, sin impedir su terminación.

La indemnización obtenida por el método establecido en este apartado nunca será inferior a la establecida en el artículo anterior y se distribuirá proporcionalmente entre los adjudicatarios de parcelas resultantes de la actuación (artículo 39.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

Cuando el promotor de la actuación no sea retribuido mediante adjudicación de parcelas resultantes, su indemnización se descontará de la de los propietarios y se calculará aplicando la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir de la retribución que tuviere establecida (artículo 39.3 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

Los propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, serán indemnizados por los gastos y costes a que se refiere el apartado 1, que se tasarán en el importe efectivamente incurrido (artículo 26.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo).

¿Qué es la valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas?

De conformidad con el artículo 40 del Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana:

"1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una actuación de urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 1 del artículo 8, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.

2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas resultantes de una actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo".