Comunidad de propietarios

¿Cuál es su origen?

El derecho constitucional de los ciudadanos en orden al acceso a una vivienda digna, así como el fomento del libre mercado y de la libre competencia, mediante la creación de un elemento físico apto, jurídica y materialmente, para el desarrollo de una actividad empresarial o profesional, han venido marcados en nuestro Derecho por la utilidad social de la configuración de la propiedad de casas por pisos y de los complejos inmobiliarios, donde se superponen y ligan el pleno dominio de un piso o local y la copropiedad singular e indisoluble sobre determinados espacios de la edificación, anejos y servicios, comunes a todos o parte de los titulares de ese dominio pleno.

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal fue el instrumento técnico del desarrollo urbanístico y de la construcción, poniendo a disposición de los ciudadanos, empresarios y profesionales, una ingente cantidad de bienes inmuebles, configurando -como ya se ha indicado- una propiedad exclusiva de los pisos o locales que lleva inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes.

Pero si se tiene en cuenta que, de conformidad con el artículo 392 del Código Civil, sólo puede reconocerse la existencia de una comunidad jurídica cuando varios sujetos participan en la titularidad de una cosa o derecho común, integrándose dicha comunidad por todos los cotitulares, cierto es que habrá que entender -en sentido estricto- que entre los propietarios de parte de un edificio dividido horizontalmente sólo podrá reconocerse la existencia de una verdadera comunidad jurídica, distinta de la constituida por todos los propietarios del edificio en su conjunto, cuando dicha parte, objetivada jurídicamente como una de las propiedades separadas en que se ha dividido previamente el edificio en su conjunto, se hallare, a su vez, dividida en régimen de propiedad horizontal.

Pese a ello, lo que no puede negarse es que en las comunidades de propietarios regidas por la Ley de Propiedad Horizontal -Ley 49/1960 de 21 de julio, reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril y por la Ley 8/2013, de 26 de junio- concurre una pluralidad de personas (físicas o jurídicas) que constituyen un colectivo ligado por intereses comunes y por recíprocos derechos y obligaciones, derivados de la propia relación jurídica de propiedad horizontal que les atribuye un "derecho singular y exclusivo de propiedad" sobre elementos privativos, a la vez que "la copropiedad, con los demás dueños" de los restantes elementos comunes del inmueble (artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, según redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril).

Puede afirmarse por tanto, que la comunidad de propietarios constituye un paso intermedio entre la mera comunidad de bienes y los entes autónomos con personalidad jurídica, pues si bien la ley no le atribuye esta específica condición de persona jurídica, no puede negarle la posibilidad de contraer derechos y obligaciones, ya que ello sería incurrir en el absurdo de negar a las comunidades existentes la posibilidad de obtener servicios, contratar modificaciones, adecentar los elementos comunes, etc., y de ahí que la doctrina jurisprudencial hable de actos de conjunto, que son la expresión de la relación de los copropietarios respecto a terceros, que ha de verificarse a través de sus órganos -junta y presidente de la comunidad-, sin perjuicio de las relaciones internas entre aquéllos.

¿Qué comunidades están reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal?

Conforme al artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal -en la redacción dada por la Ley 8/2013 de 26 de junio-, las disposiciones normativas de la misma se aplicarán:

A) A las comunidades constituidas ad hoc, conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, las comunidades con título constitutivo.

El régimen de propiedad horizontal sólo se constituye formalmente a través del otorgamiento del oportuno "título constitutivo", acto o declaración expresa por el que el propietario o propietarios del inmueble adscriben éste al régimen de propiedad horizontal, con determinación, descripción del edificio y fijación de las correspondientes cuotas de participación. Y a pesar de la relevancia jurídica de este acto, la Ley de Propiedad Horizontal no contiene una norma especial para la constitución de tal régimen, de modo que tal propiedad se constituye cuando el propietario de una finca prevé su división en pisos, creando al efecto el título constitutivo e inscribiendo en el Registro de la Propiedad aquellos de forma independiente, bastando con que los pisos así inscritos estén suficientemente delimitados y sean susceptibles de aprovechamiento independiente, según lo prevenido en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El título constitutivo puede ser otorgado bien por el constructor o propietario único del edificio -acto unilateral-, o por todos aquellos que ostentan la propiedad del mismo -acto colectivo-. Y aunque de ordinario el título constitutivo de la propiedad horizontal se otorga cuando el edificio está definitivamente construido, perteneciendo a un solo propietario o a varios en comunidad ordinaria y que por diversas causas se constituye en régimen de propiedad horizontal, también cabe otra posibilidad, que es la que tiene lugar sobre un edificio en fase de construcción o meramente proyectado.

En efecto, la sociedad actual nos desvela que la difusión que ha adquirido la compra de viviendas o locales en propiedad no sólo ya en edificios construidos, sino también cuando éstos se encuentran en construcción o incluso meramente proyectados, origina una intrincada red de relaciones jurídicas dada la complejidad de los elementos que intervienen.

Esta situación, conocida con la denominación de prehorizontalidad y que aparece centrada esencialmente en el solar como realidad tangible y en el edificio en construcción o simplemente en proyecto, conlleva un gran interés para los adquirientes de departamentos o locales, futuros cotitulares del edificio, en cuanto que en esta fase se determina el propio objeto adquirido con sus características físicas y límites, los derechos sobre el mismo así como el régimen estatutario que regulará la futura comunidad, o -incluso- la fijación de la cuota de participación que corresponda a cada piso o local, circunstancias, todas ellas, que deberán gozar de la suficiente publicidad frente a terceros mediante su acceso al Registro de la Propiedad, salvaguardando así el interés de cada comunero respecto de las concretas viviendas, garajes, trasteros y demás espacios futuros que les vienen asignados en exclusividad y cuya construcción les va a imponer gastos tan importantes.

B) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, es decir, lo que supone el reconocimiento expreso de la llamada propiedad horizontal de hecho.

Con independencia de las discusiones doctrinales acerca de la posibilidad de que el régimen de la propiedad horizontal pueda comenzar a regir sin el previo otorgamiento del título constitutivo a que alude el artículo 5 LPH 1960, es claro que la propiedad horizontal "nace" desde el momento en que se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil, a saber, que exista un edificio dividido materialmente en diferentes espacios, susceptibles de aprovechamiento independiente, y que éstos pertenezcan a más de una persona, aunque dicha enajenación se haya producido en documento privado. Esta situación es la que la doctrina ha denominado "propiedad horizontal de hecho", estableciéndose en el artículo 2 LPH 1960 que "Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros".

C) A los complejos inmobiliarios privados, regulados en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y a los que otros textos legales denominan "conjuntos inmobiliarios", y vulgarmente se conocen como urbanizaciones privadas.

D) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

E) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

La ley condiciona su aplicación a la forma en que se hayan constituido, previendo tres posibilidades:

• • Que se constituyan como una sola comunidad de propietarios, conforme al párrafo segundo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 24 LPH 1960). Es la propiedad horizontal tumbada, como la bautizó Joaquín Sapena.
• • Que se constituyan como agrupación de comunidades de propietarios (artículo 24 LPH 1960), con algunas especialidades que fija la Ley.
• • Que no adopten ninguna de las formas jurídicas anteriores, en cuyo caso se aplica supletoriamente a los pactos de los copropietarios las normas especiales de la agrupación de comunidades.

¿Qué obligaciones tienen los propietarios?

El propietario y ocupante del piso o local tienen la obligación de no realizar en el mismo actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Si se contraviene esta obligación, el presidente, previa Junta convocada al efecto, entablará acción de cesación a tramitar por los cauces del juicio ordinario, con ciertas especialidades: debe acompañarse a la demanda acreditación de haber requerido fehacientemente el cese de las actividades y certificación del acuerdo de la junta favorable al ejercicio de la acción, pudiendo solicitarse como medida cautelar el cese inmediato de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de desobediencia, cabiendo adoptar cuantas otras medidas se estimen convenientes para el aseguramiento de la efectividad del cese.

La regulación de dicha acción dista de la contenida en el anterior artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, estableciéndose la necesidad de dirigir la demanda contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante del piso o local, cuando, en buena lógica, parece más correcto demandar necesariamente al ocupante y sólo si tiene alguna responsabilidad en la actividad, al propietario.

La sentencia estimatoria dispondrá el cese de la actividad, con indemnización de daños y perjuicios y, en función de la gravedad de la actividad, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años.

El anterior artículo 19 limitaba la privación a dos años y establecía la posibilidad de dirigir una acción subsidiaria contra el ocupante no propietario para obtener la resolución del contrato, pensando claro está en el contrato de arrendamiento, sin embargo la nueva ley va más allá y establece la posibilidad, no de resolver el contrato, sino de declarar extinguidos en la sentencia todos los derechos del ocupante sobre la vivienda o local, lo cual parece excesivo pues entre esos derechos puede encontrarse el de usufructo, que de esta manera quedaría extinguido como consecuencia de la acción de cesación, causa de extinción que habría por tanto que añadir a las que contempla el artículo 513 del Código Civil.

Respecto al resto de obligaciones, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece, en cuanto al respeto a las instalaciones generales, la necesidad de hacer un uso adecuado de las mismas evitando que se causen daños.

Se añade la necesidad de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, un domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones, destacándose aquí la posibilidad de realizar las notificaciones a través del ocupante del inmueble o mediante su inserción en un tablón de anuncios o lugar visible de uso general. Al secretario o a quien ejerza sus funciones deberá comunicarse asimismo cualquier cambio de titularidad mediante vía que permita tener constancia de su recepción, salvo si el cambio es notorio o conocido por actos concluyentes del nuevo propietario, en cuyo caso no será necesaria tal notificación.

La obligación que mayor regulación merece es la de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, o establecida al efecto, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.

En caso de adquisición, la nueva redacción mantiene la obligación del nuevo propietario de hacer frente a las cuotas impagadas -parte vencida de la anualidad corriente y la anterior, como máximo-, respondiendo con el propio inmueble adquirido, que quedará legalmente afecto, responsabilidad ésta que se extenderá con carácter solidario al vendedor para las cuotas que se devenguen desde la transmisión, caso de no comunicar el cambio de titularidad en la forma antes comentada.

Es precisamente al vendedor a quien corresponde acreditar el estado en que se encuentra con respecto a dicha obligación de pago, lo que hará mediante certificación expedida por quien realice las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, sin cuya aportación no podrá otorgarse documento público, salvo que expresamente le exonere de ello el comprador.

El art. 9 de la LPH también establece la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación, a la dotación de un fondo de reserva, de titularidad comunitaria, por importe mínimo equivalente al 5 % del último presupuesto.

Su finalidad es atender a las obras de conservación y reparación, posibilitando además la ley, a título de ejemplo, la suscripción -con cargo al mismo- de un seguro o contrato de mantenimiento. Dicho fondo se debe constituir con el otorgamiento del título constitutivo, en el caso de nuevas comunidades, debiendo contar al momento de su constitución con una cantidad no inferior al 2,5 % del importe del presupuesto, completándose el resto hasta el 5 % en el año siguiente.

Por último, el propietario deberá cumplir las órdenes dictadas por la autoridad competente en materia de conservación del inmueble y sus servicios, respondiendo individualmente de las sanciones administrativas que se impongan.

¿Qué órganos de gobierno tiene la comunidad de propietarios?

La Ley de propiedad horizontal determina los órganos de gobierno de la comunidad -junta de propietarios, presidente, secretario y administrador- con carácter imperativo, sin perjuicio de que se añadan otros, siempre que no afecten a las funciones o responsabilidades de aquéllos frente a terceros.

Junta de propietarios

Es el órgano supremo de la comunidad, pero no se concibe que actúe como órgano comunitario hacia el exterior, pues si la totalidad de los propietarios actuaran por unanimidad, es clara la innecesaridad de la figura jurídica del "órgano de la comunidad" para explicar la fuerza vinculante para todos los actuantes, por su condición de personas físicas y titulares de derechos dominicales sobre los elementos de la comunidad, mientras que si sólo una parte de los propietarios adopta un acuerdo es cuando se precisa la figura del "órgano de la comunidad" para explicar que los restantes quedan vinculados por ese acuerdo, aunque su proyección exterior -en juicio, o fuera de él- no se lleve a cabo por la junta, sino por el presidente.

Presidente

El presidente representará a la comunidad en juicio o fuera de él, se designará por elección, turno rotatorio o sorteo, siendo el nombramiento obligatorio, pues sólo cabe excusarse acudiendo al Juez y alegando las razones que procedan, para que, en su caso, éste designe un sustituto. Con respecto a la obligatoriedad del cargo de presidente, la Ley de reforma de 1999 pone fin a la inseguridad jurídica de la normativa anterior al configurar el cargo de presidente como un auténtico derecho-deber inherente a la condición de copropietario.

De ahí que, una vez producido el nombramiento, la aceptación del cargo se produzca "ope legis", sin necesidad de que el copropietario nombrado lleve a cabo ningún acto positivo (ni expreso ni tácito). Es decir, el cargo de presidente es un derecho ejercitable por aquellos propietarios en los que no concurra motivo que lo impida y su desempeño es un deber para quienes no estén incursos en causa de excusión. Pero, pese a la rotundidad inicial con la que se expresa el legislador, acto seguido introduce una previsión que la suaviza. Y así dispone que: "...si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez... invocando las razones que le asistan para ello...".

¿Cuáles son esas razones? El legislador omite toda mención a las mismas. No existen causas tasadas "ex lege", debiéndose estar al caso concreto. Con todo, parece lógico que dichas razones puedan ser, entre otras, las siguientes: no encontrarse en el pleno ejercicio de sus derechos políticos, no saber ni leer ni escribir, hallarse impedido física, psíquica o sensorialmente para el desempeño de la función, el tener la residencia en el extranjero, el haber desempeñado el cargo de presidente en el ejercicio precedente.

Otro aspecto también interesante es el relativo a la "dimisión" en el ejercicio del cargo de presidente, ya que ésta se puede constituir en la fórmula de escape para negarse a desempeñar dicho cargo.

En todo caso, al ser dicho cargo obligatorio y representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente, cualquier dimisión, aunque sea aceptada por la junta, en modo alguno puede suponer la inmediata separación de sus funciones, sino que, para evitar el vacío de poder, se deberá continuar ejerciendo las atribuciones propias del cargo hasta tanto se proceda a la elección de un nuevo presidente por parte de la junta de propietarios.

Por último y en cuanto a la posible retribución del cargo de presidente, cuestión práctica de sumo interés dado el silencio de la norma o régimen estatal -a diferencia del régimen catalán (Ley del Parlamento de Cataluña 5/2006, de 10 mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, cuyo Capítulo III es el dedicado a fijar el régimen jurídico de la propiedad horizontal) que fija el principio general de que el ejercicio del cargo de presidente es gratuito-, existen distintos criterios aun cuando en la práctica y con carácter mayoritario no es retribuido.

Y así, es retribuido en los supuestos -los menos- en que el cargo de presidente se ejerce conjuntamente con el de administrador de la Comunidad. La doctrina entiende que tal retribución debe existir en atención, principalmente, al desempeño de la administración profesionalmente ejercida. Por el contrario, cuando se provea el cargo de administrador en persona diferente a la de presidente, el acuerdo de remunerar -o de continuar remunerando- a éste debe considerarse nulo si se adopta por mayoría, y no por unanimidad, siendo ésta precisa para la validez de los pactos que modifiquen las reglas contenidas en el título constitutivo de la comunidad o en los estatutos. En caso contrario bastará, con un acuerdo adoptado por mayoría simple.

Secretario y Administrador

Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de administrador -y, en su caso, el de secretario-administrador- podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

Sus funciones son idénticas a las establecidas por el anterior texto legal a salvo de la imposibilidad de disponer las reparaciones ordinarias, lo cual resulta incomprensible, y la necesidad de que comunique las urgentes al presidente en lugar de a la junta como se disponía antes. Corresponden por tanto, al administrador (artículo 20 LPH 1960):

• • Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
• • Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
• • Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando la inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
• • Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
• • Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
• • Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Vicepresidente

La Ley de reforma de 1999 incorpora la figura del vicepresidente, cuya existencia es facultativa, pudiendo ser más de uno, y teniendo como única función la de sustituir al presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad, y asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la junta (artículo 13.4 LPH 1960), aunque también podrá atenderse a los estatutos.

¿Qué normas rigen una comunidad de propietarios?

Estatutos de la comunidad de propietarios

A tenor de los artículos 5 y 6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, se pueden definir los Estatutos como las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. No existe en la Ley de Propiedad horizontal norma alguna que señale cuál haya de ser la forma que los estatutos hayan de adoptar, ni tampoco el documento en el que deban plasmarse. Se admite tan sólo en la primera parte del párrafo 3 del artículo 5, que puedan estar contenidos en el mismo título constitutivo constituyendo un verdadero estatuto privativo.

Los estatutos, por regla general, nacen de antemano. Son las Sociedades constructoras o los propietarios de las fincas quienes, al vender éstas por apartamentos, los imponen a los adquirentes. En el supuesto de que el estatuto no estuviere previsto de antemano, la única forma de nacimiento consistiría en el acuerdo tomado por unanimidad en Junta convocada al efecto.

De acuerdo con el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, del contenido de los estatutos habrá de excluirse:

• • Las normas propias del título constitutivo.
• • Las normas propias del reglamento interno o de régimen interior.
• • Las disposiciones prohibidas por la Ley aunque regulen el uso o disfrute del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración, gobierno, seguros, conservación y reparaciones.

Reglamento de régimen interior

A tenor del artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, se puede definir el Reglamento de régimen interior como el conjunto de normas, acordadas por la mayoría de los propietarios, con objeto de regular, dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes.

Sus características son:

• 1) Se trata de una verdadera ordenanza de régimen interior del edificio, y, por tanto, de aplicación no sólo a los titulares de los distintos pisos o apartamentos, sino también a todos cuantos en dicho edificio habiten o hayan de usarlo.
• 2) Se ha de acordar por los propietarios reunidos en la correspondiente Junta (será suficiente el acuerdo por mayoría).
• 3) El objeto de las normas reglamentarias ha de ser regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios comunes.
• 4) La regulación de esa convivencia o utilización habrá de efectuarse siempre dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos.

La Ley de Propiedad Horizontal no establece formalidad alguna para la redacción del reglamento interno. Generalmente consta en documento privado.

¿Cómo se fija la cuota de participación?

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, tras indicar el objeto y finalidad del título constitutivo, señala en su párrafo segundo que "en el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial". Su fijación es de gran importancia pues supondrá la proporción con la que cada copropietario tendrá que contribuir al sostenimiento de las cargas y, en su caso, para el reparto de beneficios. Este último caso se producirá cuando, por ejemplo, se proceda a la venta (tras la desafectación) de lo que era un elemento común, así como en los casos en los que se haga cesión del uso y disfrute de algún elemento común (por ejemplo, la instalación de un anuncio en la cubierta del edificio), o bien cuando se reciba una indemnización de un seguro, etc.

El mismo artículo señala los criterios para la fijación de la cuota, tomando como base:

• • la superficie útil del piso o local;
• • si es interior o exterior;
• • su situación;
• • el uso de los servicios o elementos comunes que presumiblemente se va a efectuar

Por tanto, para la fijación de la cuota se tendrá en cuenta, a fin de determinar si es exterior o interior, si el piso o local da una calle o vía pública, no bastando que dé a un patio interior. Por uso previsible de los elementos comunes, el precepto se refiere a datos objetivos como el no uso del ascensor por el piso o local situado en la planta baja.

Esta cuota debe estar fijada en centésimas y es susceptible de variación. Esto tendrá que ocurrir necesariamente cuando un elemento común se convierta en un elemento privativo independiente, o en un elemento privativo se integre lo que antes era elemento común (una terraza o un sótano que se construye en el subsuelo para el local bajo), o también cuando un elemento privativo pierda parte de su contenido por una servidumbre, o si dos elementos privativos se unen, etc.