Crédito hipotecario

¿Qué es un crédito hipotecario?

El derecho real de hipoteca tiene naturaleza accesoria y por lo tanto necesita para que pueda ser constituido de la existencia de una obligación principal que le sirve de base y sustento. La hipoteca, es la garantía de que se va a cumplir el contenido de aquello para lo que se constituyó.

De acuerdo con el artículo 1861 del Código Civil se puede garantizar con hipoteca cualquier obligación, sea de contenido pecuniario o no, y con independencia de cuál sea el título en virtud del cual la obligación nace. Por tanto, la hipoteca puede garantizar una obligación de dar, de hacer o no de hacer (artículo 1088 del Código Civil). Ahora bien, dado que lo garantizado por la hipoteca es un crédito si el contenido de la obligación no es de tipo económico será preciso determinar un valor en dinero para el supuesto de falta de cumplimiento. Ese crédito, ya constituya el objeto de la obligación, ya la determinación económica que como contravalor para el caso de incumplimiento se fije, es lo que constituye el crédito hipotecario.

Por otro lado, es preciso distinguir entre crédito hipotecario y responsabilidad que garantiza la hipoteca ya que el derecho de garantía se puede integrar por otros conceptos como son los intereses, en el supuesto de que el crédito los genere por acuerdo de las partes, y las costas.

Lo habitual es que la responsabilidad hipotecaria sea mayor que el crédito, aunque pueden coincidir, supuesto que en la práctica será muy excepcional, en aquellos casos en que no se pacte que el crédito devengue intereses ni se fije una cantidad por costas, caso de llegarse a la realización de la garantía, pactos que han de ser expresamente recogidos en la escritura pública en virtud del principio de especialidad de la hipoteca, que obliga a la determinación de la suma de la que responde el bien hipotecado, y que es una garantía para los terceros adquirentes.

Por otro lado, es necesario que se haga constar que cifra corresponde a cada uno de los conceptos por los que responde el inmueble, esto es, se ha de determinar y fijar cual es el capital, cual es la que responde por el pago de los intereses y cual la que se corresponde con las costas, de nuevo el principio de especialidad lo exige.

El crédito puede, en el momento de constituirse la garantía hipotecaria, quedar perfectamente fijado y puede también quedar perfilado en sus líneas generales, pero en todo caso ha de proceder de una obligación contractual básica completa.

¿Qué capacidad es necesaria para constituir el crédito hipotecario?

La esencial accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito que se garantiza implica que la capacidad para constituir una y otra relación jurídica (principal y accesoria) puedan ser diferentes.

En relación con los menores emancipados, dispone el artículo 247 del Código Civil que la emancipación habilita al menor para regir su persona y bienes como si fuera mayor; pero hasta que llegue a la mayor edad no podrá el emancipado tomar dinero a préstamo, gravar o enajenar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario valor sin consentimiento de sus progenitores y, a falta de ambos, sin el de su defensor judicial.

Por su parte, el artículo 287, establece que el curador que ejerza funciones de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución y, en todo caso, para enajenar o gravar bienes inmuebles y para dar y tomar dinero a préstamo y prestar aval o fianza.

En cambio, el acreedor hipotecario, en quien siempre coincide la parte activa de la relación obligacional, puede ser un menor de edad, con aceptación por sus representantes legales, y un menor emancipado por sí mismo, ya que es un acto que no comporta la asunción de obligación alguna.

¿Cuál es la forma de constitución del crédito hipotecario?

La obligación crediticia puede constituirse con total libertad de forma, los artículos 1279 y 1280 del Código Civil así lo permiten.

Sin embargo dado que para la constitución del derecho de garantía en que consiste la hipoteca, es requisito constitutivo la inscripción en el Registro de la Propiedad, sin cuyo cumplimiento el derecho no nace, y como por virtud del principio de especialidad ha de determinarse la cuantía de responsabilidad de la finca hipotecada, será necesario otorgar una escritura y que en la garantía hipotecaria se haga constar la cuantía del crédito pero sin que ello suponga que es en ese contrato en donde se constituye la obligación.

En ese momento existe ya un contrato, con unas obligaciones, para el prestatario la devolución de la suma recibida. Si luego la devolución del capital se quiere garantizar con una hipoteca en la escritura de constitución de esta se tendrá que hacer constar el importe que ha de ser devuelto, de lo cual responde la finca hipotecada, pero esa cantidad debe reflejarse como elemento esencial para que nazca el derecho real pero no para la existencia del negocio crediticio . Desde luego nada impide, y en la práctica será lo más frecuente, que también el contenido de la relación jurídico obligacional conste en la escritura, de tal forma que en ésta se recoja el contrato de crédito y la garantía hipotecaria.

¿Cuáles son los derechos del acreedor hipotecario?

Aunque el crédito hipotecario y el derecho real de hipoteca son instituciones jurídicas diferenciadas no actúan como compartimentos estancos, sin relación entre uno y otra. Por el contrario, operan de un modo interactivo lo que significa que un derecho obligacional, como es el de crédito, asume perfiles propios de los derechos reales. En este sentido confieren al titular una situación peculiar distinta a la que tendrá el titular de un crédito que no esté garantizado con hipoteca:

• A) En primer lugar, le confiere un derecho para la realización del bien hipotecado cualquiera que sea su poseedor.
• B) En segundo lugar la concede un derecho preferente para el cobro de su crédito frente a otros acreedores hasta el límite de lo obtenido por la realización del bien hipotecado y siempre dentro de la extensión de la garantía hipotecaria, artículo 1923 del Código Civil.
• C) Tiene también un derecho de transmisión de su crédito, lo que producirá la transmisión del derecho real de garantía, artículos 1526 y 1528 del Código Civil.

¿Cómo afecta el concurso de acreedores?

La hipoteca, como derecho real de garantía que es, concede a su titular una posición ciertamente cualificada en el marco del procedimiento de insolvencia (actualmente denominado concurso de acreedores), en relación al crédito que garantiza.

Así, por un lado, el acreedor ostentará la clasificación de crédito con privilegio especial (artículo 270 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal.), que determinará la absoluta preferencia a la hora de cobrar respecto al producto que se obtenga con la venta del bien gravado con aquella, frente al resto de los acreedores, incluso los que lo sean contra la masa.

Por otro, no estará vinculado a las eventuales quitas y espera que se puedan aprobar en el convenio con acreedores, manteniendo el derecho al cobro del 100% de su crédito. Asimismo, se habilita, bajo determinadas condiciones, la posibilidad de ejecutar individualmente su crédito, sin tener que someterse al procedimiento de ejecución colectiva.

Por último, la declaración de concurso no suspende la generación de intereses como sí ocurre con el resto de los créditos (artículo 152), los cuales además tienen la consideración de privilegio especial, de la misma forma que el principal adeudado, a diferencia del resto de intereses devengados antes del concurso, que se considera como crédito subordinado.

¿Cómo se produce la extinción del crédito hipotecario?

No existe ninguna diferencia entre un crédito garantizado con hipoteca y un derecho de crédito simple en cuanto a las causas que producen su extinción.

Por lo tanto, la primera causa de extinción será el pago, sin duda la que el ordenamiento jurídico considera como deseable, pero también se extinguirá por confusión, cuando coincida en la misma persona las cualidades de acreedor y deudor hipotecario, por condonación, por novación extintiva y por prescripción.