Acción de saneamiento por vicios ocultos

¿Cuál es el contenido de la acción de saneamiento por vicios ocultos?

Hay que distinguir según se produzca pérdida parcial o pérdida total de la cosa vendida.

En el supuesto de pérdida parcial, caben, a su vez, tres posibilidades (artículo 1486 Código Civil):

• a) la acción redhibitoria (de redhibere, devolver). En este caso, el comprador desiste del contrato, debiendo abonársele por el vendedor los gastos que pagó.
• b) la acción quanti minoris. En este supuesto, el comprador elije rebajar una cantidad proporcional del precio pagado, a juicio de peritos.
• c) la acción de daños y perjuicios. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste, además de la posibilidad de entablar las acciones redhibitoria o quanti minoris, el derecho a que se le indemnice de los daños y perjuicios.

En el supuesto de pérdida total, esto es, el perecimiento de la cosa afectada de vicios ocultos, hay que distinguir, a su vez, si la pérdida se debió a los vicios o si se debió a caso fortuito o culpa del comprador.

En el primer supuesto, si el vendedor conocía los vicios, debe restituir al comprador el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si el vendedor desconocía los vicios, sólo debe restituir el precio al comprador y abonar los gastos del contrato.

En el segundo supuesto (pérdida de la cosa afectada de vicios por caso fortuito o culpa del comprador), el comprador puede reclamar al vendedor el precio que pagó con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de producirse, pero si el vendedor obró de mala fe deberá abonar al comprador los daños e intereses (artículo 1488 Código Civil).

Finalmente, las acciones de saneamiento por vicios ocultos antes expresadas se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (artículo 1490 Código Civil).

¿Qué es la acción redhibitoria?

La acción redhibitoria es una de las dos acciones contempladas en el artículo 1486 del Código Civil, para los casos de saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida:

....el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

A tenor de lo dispuesto en este precepto, el comprador dispone de dos acciones edilicias cuando el bien adquirido tiene defectos o vicios ocultos:

• - la acción redhibitoria o resolutoria, que le permite solicitar la rescisión del contrato de compraventa, con devolución de la cosa y ejercicio de la correspondiente acción indemnizatoria.
• - la acción quanti minoris o estimatoria, para lograr una restitución parcial o rebaja del precio, conservando la cosa.

La jurisprudencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, indica que: La normativa reguladora de las acciones redhibitoria y estimatoria o quanti minoris no es la aplicable cuando se trata, no de reparar vicios ocultos de la cosa vendida, sino del defectuoso cumplimiento de obligaciones contractualmente asumidas (Sentencias de 1 de julio de 1947, 23 de junio de 1965 y 21 de octubre de 1985).

Por su parte, la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 1987 expresa que “esta Sala viene entendiendo (Sentencias de 3 de febrero y 30 de diciembre de 1986), que no existe incompatibilidad entre las acciones generales de los artículos 1101, en relación con el 1103, y el 1104 y 1124, con las... llamadas edilicias, de los artículos 1484 a 1486 y 1490, y finalmente, con las otorgadas por el 1591 del Código Civil...”

¿Qué es la acción quanti minoris?

La acción quanti minoris es una de las dos acciones contempladas en el artículo 1486 del Código Civil, para los casos de saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida. A tenor de lo dispuesto en este precepto, el comprador dispone de dos acciones edilicias cuando el bien adquirido tiene defectos o vicios ocultos:

• - la acción redhibitoria o resolutoria, que le permite solicitar la rescisión del contrato de compraventa;
• - la acción quanti minoris o estimatoria, para lograr una restitución parcial o rebaja del precio, conservando la cosa;

En esta última, se permite al comprador realizar una modificación del contenido del contrato, en lo que afecta al precio abonado, al haber perdido un cierto valor la cosa vendida.

La jurisprudencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, indica que: "La normativa reguladora de las acciones redhibitoria y estimatoria o quanti minoris no es la aplicable cuando se trata, no de reparar vicios ocultos de la cosa vendida, sino del defectuoso cumplimiento de obligaciones contractualmente asumidas" (Sentencias de 1 de julio de 1947, 23 de junio de 1965 y 21 de octubre de 1985).

Por otro lado, la Sentencia 757/2007 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2007, Rec. 5020 indica cuál ha de ser la finalidad de la acción: "....la quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual (Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2003), siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria (si se ejercita la acción quanti minoris, no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el artículo 1486 del Código Civil para cuando se ejercite la acción redhibitoria, STS, Sala Primera, de lo Civil) de 14 Junio 1996 Nº rec. 2919/1992) ".