Subarriendo del contrato de arrendamiento de vivienda

¿Cuál es el régimen jurídico aplicable al subarriendo de vivienda?

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, a diferencia de la Ley de 1964, prohíbe el subarrendamiento total de la vivienda, y sólo admite el subarriendo parcial de la misma. Así lo establece el artículo 8.2 LAU 94. Por lo tanto el consentimiento escrito es un requisito esencial para la validez del subarrendamiento parcial, por lo que no bastará el conocimiento del arrendador, y de no darse el consentimiento escrito dará lugar a la resolución del contrato, tal y como se prevé en el artículo 27.2 c) Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU).

En cuanto al régimen jurídico, el subarriendo se regirá por lo dispuesto en el Título II cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad de vivienda permanente. De no darse esta condición (si se destina a una finalidad distinta de la de ser vivienda permanente) se regirá por lo pactado entre las partes. Por lo que ha de entenderse que se aplicará el Código Civil al no tener por finalidad el subarrendamiento el de servir de morada para el subarrendatario.

Por lo tanto, para que el subarrendamiento se rija por la normativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1994, la parte de la vivienda subarrendada deberá de destinarse a ser la morada permanente del subarrendatario, aunque también puede ser estacional. Podrá conllevar el subarrendamiento la utilización de accesorios a los que se refiere el artículo 2.2 LAU 94 (así plaza de garaje, etc.) pero en todo caso deberá de destinarse a ser de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, por cuanto de lo contrario, daría lugar a la causa de resolución del artículo 27.2 f) Ley de Arrendamientos Urbanos.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó (artículo 8.2 Ley de Arrendamientos Urbanos). Lo que se deriva del principio de que el negocio dependiente no puede subsistir sin que permanezca el principal del que se deriva. En todo caso se impone una limitación, por cuanto el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento (artículo 8.2 in fine Ley de Arrendamientos Urbanos).

¿Qué efectos produce el subarriendo?

•Subarriendo consentido

La presencia de dos relaciones contractuales solapadas, de arrendamiento y subarrendamiento, da lugar a un triple nivel de relación: arrendador-arrendatario; subarrendador-subarrendatario y arrendador-subarrendatario.

•En la relación arrendador-arrendatario no hay cambios. Si por culpa del segundo deja de existir el contrato, el subarrendatario no tiene derecho a seguir ocupando en base a su contrato, con independencia de que pueda luego reclamar al arrendatario por incumplimiento de sus propios compromisos, o por ser causante culpable de la resolución del contrato principal, a tenor del art. 1124 CCiv, al que remite el art. 27 LAU 1994.

•En cuanto al subarrendador y subarrendatario, el primero no puede cobrar al segundo mayor cantidad a la que esté pagando de renta por el arrendamiento, como queda dicho, lo cual significa, de un lado, renta en sentido lato, de la cantidad que se paga por el arrendamiento, incluidos gastos generales y cualquier otro tipo de repercusión permitida, y de otro lado, que la referencia es a todos los subarriendos de la finca arrendada, y no a cada subarriendo, esto es, que el subarrendatario no puede conseguir más cediendo parte de la vivienda que lo que tiene que abonar al arrendador.

Además, sólo si el subarriendo resulta de parte de la vivienda que se destina a satisfacer la necesidad permanente de tal, será de aplicación toda la regulación de ius cogens del Título II LAU 1994.

Tratándose, como es lo normal, de subarriendo de vivienda en sentido propio, la duración del mismo sigue el régimen del arrendamiento, de manera que no podrá pactarse un plazo inferior, ni extinguirse por expiración del tiempo con anterioridad.

• En cuanto a las relaciones que pueden existir entre el arrendador y el subarrendatario, no puede tampoco extinguir el contrato de subarriendo fuera de las normas imperativas que coartan el arrendamiento de vivienda, salvo que haya autorizado un subarriendo "para uso distinto" que así lo convenga, habiendo fijando condiciones particulares al consentimiento, o concediendo libertad amplia al arrendatario para que pudiera ceder parcialmente la vivienda para usos distintos.

¿Cuáles son las causas de extinción del subarriendo?

El art. 8.2 LAU establece que el subarrendamiento se extinguirá automáticamente, en todo caso, cuando lo haga el contrato de arrendamiento, poniendo en evidencia la accesoriedad del contrato de subarriendo respecto del contrato principal, que es la base para su existencia y cuya desaparición acarreará inmediatamente la del contrato accesorio.

En este sentido, las causas que provocan la extinción del arrendamiento serán también aplicables al subarrendamiento. En caso de que el arrendatario-subarrendador decidiera unilateralmente renunciar al arrendamiento, se extinguiría igualmente el contrato de subarrendamiento.

Existe doctrina jurisprudencial que establece que no existe imposición normativa ni motivo, por el que deba ser llamado al proceso resolutorio del contrato de arrendamiento al subarrendatario, dado que él no puede alegar ningún derecho propio frente al arrendador, siendo que la sentencia que recae en tal proceso sólo genera efectos reflejos o indirectos de cosa juzgada en la posición del subarrendatario (STS de 22 de abril de 1991 LA LEY 2457/1991, Sentencia TS (Sala Primera, de lo Civil) de 11 Junio 1991 , STS 9 de junio de 1992 LA LEY 14827-R/1992, STS 14 de junio de 1994 LA LEY 759/1994,STS (Sala Primera, de lo Civil) de 27 Noviembre 1996 Nº rec. 182/1993, STS (Sala Primera, de lo Civil) de 31 Mayo 1999 Nº rec. 3063/1994 y Sentencia TS (Sala Primera, de lo Civil) de 15 Julio 1999 Nº rec. 3555/1994). La situación litisconsorcial pasiva necesaria requiere una inescindibilidad del objeto de la pretensión, y otra cosa es la posibilidad de intervención adhesiva simple del subarrendatario exart. 13 LEC. Ahora bien, como las últimas sentencias aclaran, resulta exigible, a la luz del art. 24 CE y desde la exégesis de la STC 58/1988, de 6 de abril de 1988, codemandar al subarrendatario o cesionario cuando lo que se discute en el juicio de desahucio es sobre la misma legitimidad de tal subarriendo, es decir, si se debate en el pleito que la introducción de terceros, que no se debate, estaba amparada o no en el contrato de arrendamiento, con lo que el subarrendatario ostenta una suerte de derecho propio per se, al margen de cuando, por ejemplo, meramente se discute si hubo o no introducción inconsentida de terceros y su trascendencia resolutoria.