Cláusula multidivisa

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

El prestamo hipotecario multidivisa, o hipoteca multidivisa, es aquél en cuyas estipulaciones se ha incluido una cláusula multidivisa, convirtiendo así la misma en un producto financiero complejo muy extendido en los últimos años.

Las hipotecas que incluyen cláusula multidivisa ofrecen al consumidor la posibilidad de pagar las cuotas del préstamo mediante una divisa distinta al euro. Las divisas más utilizadas por las entidades bancarias españolas en este tipo de hipotecas son el dólar, el yen y el franco suizo.

Una de las características principales de la cláusula multidivisa es que conlleva un gran número de variables que afectan de forma directa a la deuda derivada del préstamo. En líneas generales y en un plano teórico, puede ofrecer grandes ventajas para el consumidor, pero entraña un elevado riesgo financiero ya que hace pender la misma de la apreciación o depreciación de la divisa elegida respecto a la moneda local. En consecuencia, lo recomendable para el consumidor es aceptar la inclusión de cláusulas multidivisa en los momentos en que el euro o la moneda local en cuestión esté fuerte frente al resto de divisas y siendo siempre consciente de los riesgos que la operación puede entrañar

Las cláusulas multidivisa se insertaron en multitud de hipotecas en momentos en los que las divisas de referencia tendían a depreciarse respecto al euro, ya que de este modo la hipoteca resultaba más económica para el consumidor. No obstante, posteriormente, la crisis económica y la depreciación del euro frente al yen o el franco suizo, hicieron que la deuda hipotecaria de estos consumidores se disparara y aumentara.

¿Cómo afecta la cláusula multidivisa al contrato de hipoteca?

La cláusula multidivisa ofrece al consumidor la posibilidad de realizar los pagos de su préstamo mediante una moneda distinta al euro, pero por lo demás, , en líneas generales la hipoteca funciona de un modo similar a una hipoteca sin cláusula multidivisa, utilizando un interés que variará en función de los tipos de interés oficiales y la situación económica del país.

En consecuencia, las cuotas que pagará el prestatario estarán constituidas, por un lado, por los intereses, y, por otro, por el capital prestado. La particularidad se produce por el hecho de que dependen del tipo de cambio. Lo anterior puede ofrecer grandes ventajas al consumidor, ya que le permite aprovechar los tipos bajos en otros mercados y por este motivo se extendió su comercialización, de manera que lo que se ofrecía al cliente era la posibilidad de reducir las cuotas a pagar. Sin embargo, los niveles de la deuda también pueden aumentar.

Su funcionamiento es el siguiente: en el momento en que la moneda seleccionada como referencia frente a la moneda local se deprecie, con una cantidad igual de esta última se conseguirá una mayor cantidad de divisas y la hipoteca será más económica para el cliente. Por el contrario, cuando la moneda de referencia se aprecie, será necesaria una cantidad mayor para obtenerla y, así, el préstamo hipotecario se encarecerá.

Además de la complejidad que de por sí lo anterior entraña, las entidades bancarias solían incluir en el contrato otros aspectos ligados a esta cláusula para velar por sus intereses en la medida en que la misma pudiera resultarle perjudicial. Así, los diferenciales de las hipotecas multidivisa aumentaban en gran medida respecto a los de las hipotecas habituales.

Por otro lado, al ser necesario un cambio de divisa en cada imputación del precio, habrá que pagar una comisión, también dependiente del tipo de cambio del momento concreto. Por último, la cláusula más habitual que lleva aparejada es una cláusula que operará cuando la deuda aumente considerablemente (normalmente entre un 10-20%), sobrepasando el valor de tasación del bien en cuestión. En estos casos, la entidad bancaria se reserva el derecho a exigir al cliente a cambiar de moneda de referencia o bien a cubrir la misma con otro tipo de garantías.

¿Son abusivas las cláusulas multidivisa?

En general, las cláusulas multidivisa son condiciones generales de la contratación que se insertan en contratos de adhesión, concretamente contratos de préstamo con garantía hipotecaria, cuya redacción no ha sido objeto de negociación individual. La Jurisprudencia y la doctrina han venido manteniendo la abusividad de dichas cláusulas, principalmente, por la falta de transparencia en su incorporación.

Muchos han sido los pronunciamientos de nuestros tribunales sobre la posible abusividad que entrañan las cláusulas multidivisa. No obstante, por su entidad, cabe destacar la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), Sala Segunda, de 20 Septiembre 2017, C-186/2016, que señaló un nuevo criterio.

En la citada sentencia, el TJUE consideró que la cláusula multidivisa afectaba al objeto principal del contrato, por lo que era de aplicación la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en concreto sus artículos 3.1 y 4.2.

Posteriormente, fue el Tribunal Supremo quien se pronunció al respecto, en sus sentencias 323/2015, de 30 de junio, Rec. 2780/2013, 608/2017, de 15 de noviembre, Rec. 2678/2015, y 599/2018, de 31 de octubre, Rec. 2397/2015, en las que explicó por qué los riesgos de este tipo de préstamo hipotecario exceden a los propios de los préstamos hipotecarios a interés variable solicitados en euros y, en consecuencia, qué información es exigible a las entidades que ofertan este producto.

En estas Sentencias el Tribunal Supremo declara que "Al riesgo de variación del tipo de interés se añade el riesgo de fluctuación de la moneda. Pero, además, este riesgo de fluctuación de la moneda no incide exclusivamente en que el importe en euros de la cuota de amortización periódica, comprensiva de capital e intereses, pueda variar al alza si la divisa elegida se aprecia frente al euro. [...] El tipo de cambio de la divisa elegida se aplica, además de para el importe en euros de las cuotas periódicas, para fijar el importe en euros del capital pendiente de amortización, de modo que la fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado. Ello determina que pese a haber ido abonando las cuotas de amortización periódica, comprensivas de amortización del capital prestado y de pago de los intereses devengados desde la anterior amortización, puede ocurrir que, pasados varios años, si la divisa se ha apreciado frente al euro, el prestatario no solo tenga que pagar cuotas de mayor importe en euros, sino que además adeude al prestamista un capital en euros mayor que el que le fue entregado al concertar el préstamo".

En su Sentencia 155/2021 de 16 de marzo, Rec. 2251/2018, el Tribunal Supremo señala que "una cláusula con arreglo a la cual el préstamo ha de reembolsarse en la misma divisa extranjera en que se contrató debe ser comprendida por el consumidor en el plano formal y gramatical, así como en cuanto a su alcance concreto, de manera queun consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, pueda no sólo conocer la posibilidad de apreciación o de depreciación de la divisa extranjera en que el préstamo se contrató, sino también valorar las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dicha cláusula sobre sus obligaciones financieras".

A modo de conclusión, ha de destacarse, por tanto, que la cláusula multidivisa es un producto de gran complejidad que, ya en opinión de los tribunales, sólo un experto en divisas podría conocer.

¿Caduca la acción de reclamación de las hipotecas multidivisa?

Tras las primeras sentencias del Tribunal Supremo sobre la posible abusividad de las denominadas cláusulas suelo y, posteriormente, de los gastos hipotecarios se produjo una oleada de demandas en reclamación de su nulidad, así como de la devolución de las cantidades indebidamente pagadas.

Las entidades bancarias, alarmadas por las grandes cantidades que deberían devolver en caso de que éstas se estimaran, comenzaron a plantear la excepción de caducidad de la acción para evitar que los tribunales entrasen a valorar el fondo de la cuestión.

Fundamentaban sus alegaciones en la redacción del Artículo 1301 del Código Civil, el cual señala que:

"La acción de nulidad caducará a los cuatro años. Ese tiempo empezará a correr:

• 1.º En los casos de intimidación o violencia, desde el día en que estas hubiesen cesado.
• 2.º En los de error, o dolo, o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato.
• 3.º Cuando la acción se refiera a los contratos celebrados por los menores, desde que salieren de la patria potestad o la tutela.
• 4.º Cuando la acción se refiera a los contratos celebrados por personas con discapacidad prescindiendo de las medidas de apoyo previstas cuando fueran precisas, desde la celebración del contrato.
• 5.º Si la acción se dirigiese a invalidar actos o contratos realizados por uno de los cónyuges sin consentimiento del otro, cuando este consentimiento fuere necesario, desde el día de la disolución de la sociedad conyugal o del matrimonio salvo que antes hubiese tenido conocimiento suficiente de dicho acto o contrato".

La interpretación de este artículo a los diferentes supuestos planteados (cláusula suelo, gastos hipotecarios, cláusula multidivisa, etc), concretamente, en relación con el momento del inicio del plazo de caducidad, ha sido vacilante y aún queda pendiente de resolver sobre este particular una cuestión prejudicial planteada por el Tribunal Supremo ante el TJUE en relación con los gastos hipotecarios.

¿Qué regula la actual normativa contratos de crédito inmobiliario?

A efectos de paliar los riesgos comentados, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, LCCI) en su art. 20, concede el prestatario la facultad de convertir el préstamo a una moneda alternativa, en concreto a:

• a) la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia más reciente relativa al contrato de préstamo, o
• b) la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión.

Si la información es un elemento básico, en defensa del prestatario en la contratación bancaria, adquiere una mayor trascendencia en las hipotecas multidivisa, por la complejidad del producto. Por ello, partiendo de la doctrina judicial del TJUE, la LCCI en su artículo 20, obliga a los prestamistas a informar periódicamente al prestatario, en los términos y plazos que se establezcan por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, del importe adeudado con el desglose del incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversión.

También se informará, en su caso, de los mecanismos contractualmente aplicables para limitar el riesgo de tipo de cambio a que esté expuesto el prestatario.

Esta información se facilitará en todo caso cuando el valor del importe adeudado por el prestatario o de las cuotas periódicas difiera en más del 20 por ciento del importe que habría correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio entre la moneda del contrato de préstamo y el euro vigente en la fecha de celebración del contrato de préstamo.

Las medidas de protección del prestatario en la contratación de los préstamos inmobiliarios en moneda extranjera, se complementan con las siguientes medidas: i) Entrega al prestatario de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN); ii) Consignación en el contrato o bien de medidas limitativas del riesgo al tipo de cambio o un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una fluctuación del tipo de cambio del 20%.

La falta de estas medidas de protección del prestatario es sancionada con la nulidad de la cláusula multidivisa, considerando que el préstamo se efectuó desde un primer momento en moneda nacional.