Cláusula de vencimiento anticipado

¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?

En general, una cláusula de vencimiento anticipado puede estar inserta en cualquier tipo de contrato (de compraventa, laboral, mercantil, etc.), provocando que la relación en cuestión termine antes de la fecha prevista o acordada por las partes por el sólo incumplimiento de una de ellas de cualquiera de sus obligaciones.

No obstante, en los últimos años esta figura ha adquirido especial importancia en el ámbito hipotecario, debido a la inclusión en la práctica de la misma en los contratos de préstamo con garantía hipotecaria. De este modo, las entidades bancarias insertaban la cláusula de vencimiento anticipado en la escritura de hipoteca, de manera que en el caso de que el hipotecado dejara de pagar las cuotas del préstamo, la entidad se reservaba el derecho a resolver la operación y exigir la devolución de la totalidad del préstamo pendiente.

La cláusula de vencimiento anticipado también ha estado en boga por su posible abusividad. En una época, la de los últimos años, en la que la crisis económica ha provocado altas tasas de desempleo, ha sido bastante común encontrar familias que no pudieran hacer frente al pago de hipotecas cuyas cuotas fueron calculadas en épocas de bonanza y que distaban bastante con la situación en la que posteriormente se encontraron. Por ello, la práctica habitual de los Bancos fue la de aplicar dicha cláusula y exigir el pago de todo el capital pendiente de amortizar. Estrategia que, aplicando la lógica, no finalizaba con el pago, pues es razonable que quien no puede hacer frente a una o varias cuotas de hipoteca, aún menos pueda hacerlo al pago de la totalidad de la deuda. En consecuencia, el desenlace final de la aplicación de dicha cláusula pasaba por el desahucio tras el oportuno procedimiento de ejecución hipotecaria.

¿Cuándo se aplica la cláusula de vencimiento anticipado?

La estructura del contrato de hipoteca, y de la cláusula de vencimiento anticipado en particular, hacen que para su aplicación sea necesaria la concurrencia de varios requisitos:

• - Por un lado, que la hipoteca tenga una duración expresamente fijada;
• - Por otro, que una de las partes –generalmente el deudor hipotecario- incumpla una o varias de las obligaciones derivadas del contrato.

Respecto a qué ha de considerarse incumplimiento para poder aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, diremos que se trata de la situación que surge cuando una de las partes incumple parcial o totalmente con las condiciones que se fijaron en el contrato. Como señalábamos, en la práctica, las cláusulas incumplidas generalmente son la que estipula el pago mensual de las cuotas y la que fija el cálculo de las mismas.

También es habitual que la entidad bancaria aplique la cláusula de vencimiento anticipado cuando falte demostración de la clara solvencia del cliente o por incumplimiento por parte del deudor hipotecario de otras obligaciones que tenga con la entidad financiera.

No obstante lo anterior, para que el banco pueda emplear la cláusula de vencimiento anticipado, su aplicación debe estar fundamentada en alguna de las situaciones recogidas en las escrituras de hipoteca.

¿Cómo se aplica la cláusula de vencimiento anticipado?

Cuando la entidad bancaria constate que se han cumplido las causas previstas en la cláusula de vencimiento anticipado para resolver de forma unilateral el contrato, declarará el vencimiento total de la deuda pendiente. De este modo, requerirá y exigirá al deudor hipotecario el pago total de la deuda pendiente en ese momento de forma extrajudicial.

Si el deudor hipotecario no respondiera o no hiciera frente a este requerimiento, podrá la entidad bancaria instar el procedimiento para la ejecución hipotecaria y, en su caso, el posterior lanzamiento.

¿Cómo se regula el vencimiento anticipado?

El art. 693.2 LEC -en la redacción dada por la Ley 19/2015, de 13 de julio-, disponía que podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se ha convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin que el deudor cumpla su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, siempre que este convenio conste en la escritura de constitución de la hipoteca y en asiento respectivo (con anterioridad a la citada reforma, resultaba posible que venciera todo el préstamo por el impago de una sola cuota, previsión legal que refrendó la STS de 16 de diciembre de 2009, rec. 2114/2005).

El art. 693.2 LEC redactado por Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), preceptúa que podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescribe el art. 24 LCCI sobre vencimiento anticipado, que permite el vencimiento anticipado ante el impago de 12 ó 15 cuotas.

En este punto, debe matizarse que la entrada en vigor de la LCCI condiciona la norma a utilizar para declarar el vencimiento anticipado, en especial, por su disposición transitoria primera, la cual en su apartado cuarto establece que para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el art. 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Sin embargo, no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no. De lo establecido en esta norma, podemos afirmar, que una vez entre vigor la LCCI, esto es, el 16 de junio, existirán dos marcos legales.

En primer lugar, no se aplicará el art. 24 LCCI, en dos supuestos: a) En los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo; y b) Cuando el contrato no esté vencido o judicializado, pero el deudor manifieste su preferencia por la aplicación de la literalidad contenida en el contrato, o la aplicación supletoria del art. 693 LEC, conforme a la doctrina judicial contenida en la STJUE (Sala Gran Sala) de 26 Marzo 2019 Nº rec. C-70/2017.

En segundo lugar, se aplicará la norma del art. 24 LCCI, en función de si nos encontramos en la primera o segunda mitad del préstamo, a todos aquellos contratos de préstamo hipotecario que no estuviesen vencidos o judicializados, y respecto de los cuáles el deudor no haya manifestado su preferencia en cuanto a la aplicación del art. 693 de la Ley procesal o salvo que el deudor considere que la literalidad del contrato le resulta más favorable.