Procedimiento de ejecución hipotecaria

¿En qué consiste la demanda ejecutiva y por qué documentos debe acompañarse?

El procedimiento se inicia por demanda ejecutiva y se dedica a la misma y a los documentos que deben acompañarse el artículo 685 LEC, que contiene algunas especialidades frente a los requisitos generales de toda demanda ejecutiva que se regulan en el artículo 549 LEC. En primer término, la demanda que debe dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor (importante y plausible novedad de la Ley, ya que no era lógico que se marginara en la legislación anterior al propietario de los bienes hipotecados) o frente al tercer poseedor de los bienes, siempre que este último haya puesto en conocimiento del acreedor su adquisición y acreditado la misma (artículo 685.1 LEC).

A la demanda deben acompañarse el título o títulos de crédito revestidos de los requisitos que establece la Ley para despachar ejecución (en este caso escritura pública, artículo 517.4 LEC, debiendo tratarse de primera copia o si es segunda, que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien deba perjudicar o de su causante, y con la conformidad de todas las partes).

Según dispone el artículo 575 LEC, debe expresarse en la demanda la cantidad reclamada por principal, intereses remuneratorios u ordinarios y los moratorios vencidos (con los límites del artículo 114 de la Ley Hipotecaria) incrementada con la presupuestada para intereses y costas de la ejecución, que no puede ser superior al 30% de la que se reclame en la demanda ejecutiva (salvo supuestos excepcionales). A la demanda deben acompañarse los documentos del artículo 550 LEC, es decir, el poder otorgado al procurador salvo que se confiera apud acta, y en su caso, el relativo a la cesión de crédito (que autoriza el artículo 1878 del Código Civil y que no necesariamente ha de estar inscrito, según la doctrina más autorizada), y si se trata de subrogaciones efectuadas al amparo de la Ley 2/1994 de 30 de marzo sobre subrogación y modificación de Préstamos Hipotecarios, la escritura de subrogación y certificación literal acreditativa de la inscripción y subsistencia de la hipoteca (artículo 6 Ley 2/1994).

Además dice el artículo 685 LEC, que deben acompañarse los documentos de los artículos 573 y 574 LEC, es decir, si se ha pactado en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución será la resultante de la liquidación efectuada por el acreedor en la forma convenida por las partes en el propio título ejecutivo, el documento o documentos en que se exprese el saldo resultante de la liquidación efectuada por el acreedor, así como el extracto de las partidas de cargo y abono y las correspondientes a la aplicación de intereses que determinan el saldo concreto por el que se pide el despacho de la ejecución, el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo y el documento que acredite haberse notificado al deudor la cantidad exigible.

También pueden acompañarse a la demanda, cuando el ejecutante lo considere conveniente, los justificantes de las diversas partidas de cargo y abono (artículo 573 LEC). Los mismos documentos deben aportarse si se han pactado intereses variables, o cuando la cantidad reclamada provenga de un préstamo o crédito en el que sea preciso ajustar las paridades de distintas monedas y sus respectivos tipos de interés, en cuyo caso el ejecutante debe expresar en la demanda ejecutiva las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que pide el despacho de la ejecución (artículo 574 LEC).

La Ley recoge varias especialidades en cuanto al título ejecutivo a aportar en ciertos casos:

Por otro lado, a los efectos del procedimiento hipotecario, se considera título suficiente para despachar ejecución el documento privado de constitución de la hipoteca naval (notable especialidad) inscrito en el Registro de Bienes Muebles conforme a lo dispuesto en el artículo 128 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima.

Finalmente, para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de una Entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios, basta la presentación de una certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca. Dicha certificación debe completarse con cualquier copia autorizada de la escritura de hipoteca, que podrá ser parcial comprendiendo tan sólo la finca o fincas objeto de la ejecución.

¿En qué consiste el depósito de bienes?

Una vez presentada la demanda ejecutiva, comprobada por el Juez su competencia objetiva y territorial, así como los requisitos formales de dicha demanda y la corrección de los documentos acompañados, debe acordar que se pongan a disposición del Juzgado los bienes muebles objeto de hipoteca o prenda, que se requiera al deudor de pago salvo que dicho requerimiento haya sido realizado ya extrajudicialmente, y solicitar certificación de dominio y cargas al Registrador.

Despachada ejecución, en el caso de muebles, deben quedar a disposición del Juzgado para posibilitar su realización. Por ello el artículo 687 de la LEC establece que si el procedimiento tiene por objeto deudas garantizadas por prenda o hipoteca de vehículos de motor, el Secretario Judicial mandará que los bienes pignorados o los vehículos hipotecados se depositen en poder del acreedor o de la persona que éste designe. Los vehículos depositados se precintarán y no podrán ser utilizados, salvo que ello no fuere posible por disposiciones especiales, en cuyo caso se nombrará un interventor.

Hasta tal punto es fundamental el depósito, que cuando no puedan ser aprehendidos los bienes pignorados, ni constituirse el mismo, no se seguirá adelante el procedimiento.

¿Qué es el requerimiento de pago?

Por lo que se refiere al requerimiento de pago, el artículo 686 LEC establece en su apartado 1º que el Juez acordará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor (novedad de la Ley) o al tercer poseedor contra quienes se haya dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro, salvo que se haya practicado ya extrajudicialmente con arreglo al artículo 581 (artículo 686.2º LEC).

El requerimiento extrajudicial debe haberse practicado en el domicilio que resulte vigente en el Registro, bien personalmente si se encontrare en él el deudor, el hipotecante no deudor o el tercer poseedor que haya de ser requerido, o bien al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallen en la habitación del que hubiere de ser requerido y si no se encuentra a nadie en ella, al portero o al vecino más próximo que fuere habido.

La Ley 13/2009 de reforma procesal para la implantación de la oficina judicial ha añadido un tercer apartado en el precepto en cuya virtud , intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, se procederá a la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164 LEC, directamente sin necesidad de ulteriores averiguaciones, lo que despeja muchas dudas acerca de la necesidad de acudir a otras gestiones para la averiguación de domicilio y su agotamiento, que venía exigiendo el Tribunal Constitucional y que ahora ya no serán ya necesarias.

¿A qué nos referimos con la certificación de dominio y cargas?

El trámite subsiguiente (aunque normalmente suele acordarse también en el mismo auto que despacha la ejecución) es la reclamación que debe efectuar el Juez al Registrador, de la certificación de dominio y cargas en la que consten los extremos a que se refiere el apartado 1 del artículo 656 LEC (o sea, la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado y los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas), y en la que se exprese, asimismo, que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro. En la Ley 42/2015 se ha añadido que «En todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico y dispondrá de información con contenido estructurado».

El Registrador debe hacer constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere, y en tanto no se cancele por mandamiento judicial dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución (se recoge en este punto el criterio de la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 24 de abril de 1991 y 16 de septiembre de 1992). Como es lógico, si de la certificación resulta que la hipoteca en la que el ejecutante funda su reclamación no existe o ha sido cancelada, el Secretario Judicial dictará decreto poniendo fin a la ejecución.

¿Qué es la comunicación del procedimiento al titular inscrito y a los acreedores posteriores?

Tras la recepción de la certificación, si de la misma resulta que la persona a cuyo favor resulta practicada la última inscripción de dominio (tercer poseedor) no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial (se supone que por desconocer el acreedor hipotecario de su existencia), se le notificará la existencia del procedimiento en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662 LEC, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca.

En cuanto a las cargas o derechos reales constituidos con posterioridad a la hipoteca que garantiza el crédito del actor, la Ley de Enjuiciamiento Civil se remite a lo dispuesto en el artículo 659 LEC, por tanto, una vez recibido el mandamiento para la expedición de la certificación de dominio y cargas, el Registrador debe comunicar la existencia de la ejecución a los acreedores posteriores, esto es, a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el Registro. A los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas no se les realizará comunicación alguna, pero, acreditando al Secretario Judicial la inscripción de su derecho, se les dará intervención en el avalúo y en las demás actuaciones del procedimiento que les afecten.

Cuando los titulares de derechos inscritos con posterioridad al gravamen que se ejecuta satisfagan antes del remate el importe del crédito, intereses y costas, dentro del límite de responsabilidad que resulte del Registro, quedarán subrogados en los derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho, y en tal caso, se harán constar el pago y la subrogación al margen de la inscripción o anotación del gravamen en que dichos acreedores se subrogan y las de sus créditos o derechos respectivos, mediante la presentación en el Registro del acta notarial de entrega de las cantidades indicadas o del oportuno mandamiento expedido por el Secretario Judicial, en su caso.

¿En qué consiste la administración de la finca o bien hipotecado?

Transcurrido el término de diez días desde el requerimiento de pago o, cuando éste se hubiera efectuado extrajudicialmente, desde el despacho de la ejecución, el acreedor puede pedir que se le confiera la administración o posesión interina de la finca o bien hipotecado (artículo 690.1 LEC).

Si el Secretario Judicial accede a conceder al acreedor la administración o posesión interina, éste percibirá en dicho caso las rentas vencidas y no satisfechas, pero solo si así se ha pactado, y los frutos, rentas y productos posteriores, cubriendo con ello los gastos de conservación y explotación de los bienes y después su propio crédito.

La administración interina debe notificarse al ocupante del inmueble, con la indicación de que queda obligado a efectuar al administrador los pagos que debieran hacer al propietario. Si se trata de inmuebles desocupados, el administrador será puesto, con carácter provisional, en la posesión material de aquéllos. La Ley regula la forma de proceder en caso de que sea varios los acreedores que pretenda la posesión interina (artículo 690.2 LEC) y en todo caso, tiene una duración limitada que es de dos años, si la hipoteca es inmobiliaria, y de un año, si es mobiliaria o naval. A su término, el acreedor debe rendir cuentas de su gestión al Secretario Judicial, quien las aprobará, si procede. La rendición de cuentas es sumamente relevante hasta el punto de que si no se aprueba no proseguirá la ejecución (artículo 690.3 LEC).

La Ley contiene dos normas (artículo 690.4 y 690.5 LEC) relativas a supuestos especiales: En primer lugar, cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre vehículo de motor, en cuyo caso si el acreedor interesa la posesión interina debe prestar caución suficiente en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del artículo 529.3 LEC (depósito en metálico o aval bancario a primer requerimiento); en segundo término, si la ejecución hipotecaria concurre con un proceso concursal, en materia de administración o posesión interina debe estarse a lo que disponga el Tribunal que conozca del proceso concursal, conforme a las normas reguladoras del mismo.

¿Cómo se produce la reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo paso deba hacerse en plazos diferentes y vencimiento anticipado de deudas y plazos?

Otra novedad relevante del procedimiento de ejecución hipotecaria de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es la regulación de la reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes, por un lado, y del vencimiento anticipado de deudas a plazos, por otro (artículo 693 LEC).

Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades exactas que por principal e intereses estuvieren vencidas en la fecha de presentación de la demanda, incrementadas, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte

Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.

Si el deudor efectuase el pago en las condiciones previstas en los apartados anteriores, se tasarán las costas, que se calcularán sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas, con el límite previsto en el artículo 575.1 bis LEC y, una vez satisfechas éstas, el Secretario judicial dictará decreto liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante.

¿Qué es la oposición a la ejecución?

Respecto al primer motivo, es más amplio que el que se contenía en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria antes de su reforma, que se refería exclusivamente a la extinción de la garantía, no de la obligación garantizada. En todo caso es necesario aportar la oportuna certificación registral que acredite la cancelación de la hipoteca o de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

En lo relativo al error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado, éste deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.

No es necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.

Hay una tercera causa propia de la hipoteca mobiliaria o prenda sobre muebles sin desplazamiento de la posesión, y es la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que ha de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.

Formulada oposición, se suspende la ejecución, y en cuanto a la tramitación del incidente, el Secretario Judicial, convocará a las partes que se celebrará ante el Tribunal, debiendo mediar quince días desde la citación; oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día. El auto que estime la oposición basada en las causas 1ª y 3ª del apartado 1 de este artículo mandará sobreseer la ejecución; el que estime la oposición basada en la causa 2ª fijará la cantidad por la que haya de seguirse la ejecución. El auto que ordene el sobreseimiento de la ejecución es apelable. Fuera de este caso, el auto no será recurrible.

Ahora bien, la Ley 1/2013 de reforma, entre otras facetas, del procedimiento de ejecución hipotecaria modificó este artículo 695 LEC para añadir una nueva causa de oposición en el apartado 1º, a saber:

«4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.»

Por último, desde la reforma operada en el art. 695.4 LEC por la DF 3.ª del Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, de medidas urgentes en materia concursal, también cabe interponer recurso de apelación contra el auto que desestima la oposición, si ésta se funda en la existencia de una cláusula contractual abusiva que constituya el fundamento de la ejecución o la cantidad exigible.

Esta última reforma que se cita viene a dar cumplimiento a la STJUE de 17 de julio de 2014 que había interpretado como contrario al Derecho comunitario el hecho de que en un procedimiento de ejecución hipotecaria el deudor ejecutado no pudiera recurrir en apelación contra la resolución mediante la que se desestimaba su oposición a la ejecución, mientras que el profesional, acreedor ejecutante, sí podía interponer recurso de apelación contra la resolución que acordaba el sobreseimiento de la ejecución o declaraba la inaplicación de una cláusula abusiva.

Vemos, pues, que se contempla la estimación por el juez de la alegación de la cláusula abusiva, que, de todos modos, también puede ser apreciada de oficio por el juez a tenor de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

En este procedimiento es de destacar la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 14 de Marzo de 2013 que produce un vuelco en la oposición del ejecutado al procedimiento, ya que ante cláusulas consideradas abusivas, ahora no será preciso plantear un declarativo ordinario ante el juez de instancia o mercantil para postular paralizar la ejecución, sino que en el mismo seno del procedimiento de ejecución hipotecaria será factible acudir a esta oposición sin tener que recurrir al antiguo peregrinaje jurisdiccional de plantear medida cautelar ante otro juzgado, lo que o bien se denegaba por no haber trámite para ello, lo bien se llegaba tarde por haberse ejecutado ya el bien.

En materia de paralización de ejecuciones hipotecarias el Juzgado de Primera Instancia n^o13 de Madrid, Auto de 15 de marzo de 2013, recurso 1640/2012 realiza la aplicación de la doctrina contenida en la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 14 de marzo de 2013 que indica que la Directiva 93/13/CE se opone a una normativa que no admita, en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria, formular motivo de oposición basado en el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento del título ejecutivo.

¿Cuándo se produce la suspensión de la ejecución por prejudicialidad penal?

La suspensión por prejudicialidad penal se amplía respecto a la regulación anterior, ya que el artículo 132 de la Ley Hipotecaria la admitía solo en el caso de falsedad del título, mientras que ahora cabe en caso de existencia de causa criminal sobre cualquier hecho de apariencia delictiva que determine la falsedad del título, la invalidez o ilicitud del despacho de la ejecución (artículo 697 LEC).

¿Qué otras reclamaciones pueden producirse en el procedimiento de ejecución hipotecaria?

Finalmente, señala el artículo 698 de la LEC -que reproduce casi exactamente el artículo 132 de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior- cualquier reclamación que el deudor, el tercer poseedor y cualquier interesado puedan formular distinta de los motivos de oposición antes expuestos, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, deben hacerse valer en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento fijándose la competencia por las reglas ordinarias.

El Tribunal Constitucional ha admitido, no obstante, bajo la vigencia del artículo 132 de la Ley Hipotecaria, que puedan ser depurados los vicios procesales dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria a través del incidente de nulidad de actuaciones, que será el del artículo 227 de la Ley de Enjuiciamiento Civil si la cuestión se suscita antes del auto de adjudicación, o el excepcional del artículo 228, si se plantea después, en este caso a instancia de parte (sentencias del Tribunal Constitucional número 185/1990, 8/1991).

A la vista del precepto, forzoso es concluir que se limitan extraordinariamente las posibilidades de oposición en el seno del procedimiento hipotecario, de modo que cualquier objeción que pueda oponerse a la regularidad del procedimiento o relativa al título debe hacerse valer en el juicio declarativo correspondiente. No obstante, y a modo de medida cautelar, al tiempo de formular la reclamación o durante el curso de juicio, el demandante puede solicitar que se asegure la efectividad de la sentencia que se dicte en el mismo, con retención del todo o de una parte de la cantidad que, por el procedimiento hipotecario, deba entregarse al acreedor.

El Juez puede decretar dicha retención mediante providencia en vista de los documentos que se presenten si estima bastantes las razones que se aleguen y si el que solicita la retención no tiene solvencia notoria y suficiente, deberá exigirle previa y bastante garantía para responder de los intereses de demora y del resarcimiento de cualesquiera otros daños y perjuicios que puedan ocasionarse al acreedor. Como contracautela, el acreedor hipotecario puede afianzar a satisfacción del Tribunal la cantidad que esté mandada retener a las resultas del juicio, en cuyo caso se alzará la retención.