Subasta de bienes inmuebles

¿Cuál es el ámbito de aplicación y cómo se determina la titularidad del dominio y cargas de los bienes inmuebles?

De acuerdo con lo previsto en el artículo 655 LEC, el régimen de la subasta de bienes inmuebles se aplicará no sólo a los bienes que puedan ser definidos como tales, sino también a los bienes muebles que estén sujetos a un régimen de publicidad semejante al de los inmuebles. El apartado 2 del mismo artículo expresamente establece la aplicación a este tipo de subastas de las previsiones de la subasta de bienes muebles, con las especialidades que se derivan de los artículos 655 a675 LEC.

Cuando los bienes embargados son inmuebles, con carácter previo a cualquier actividad, debe establecerse su situación jurídica y para ello es preciso determinar la titularidad del dominio y cargas. Para ello, de acuerdo con el artículo 656 LEC, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución librará mandamiento al registrador a cuyo cargo se encuentre el Registro de que se trate para que remita al juzgado certificación en la que consten los siguientes extremos:

• 1.º La titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado.
• 2.º Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas.

En todo caso, la certificación se expedirá en formato electrónico y dispondrá de información con contenido estructurado. Por tanto, dicho mandamiento en cualquiera de las dos vías señaladas, se librará para que expida certificación en la que conste:

• a) La titularidad del domino y demás derechos reales del bien o derecho. Si de la certificación se desprende que el titular del bien no es el ejecutado hay que distinguir: a) la inscripción de dominio es posterior a la anotación de embargo, en que lógicamente se mantendrá éste y se entenderán con el titular registral todas las actuaciones de realización forzosa; b) la inscripción es anterior, en cuyo caso el Letrado de la Administración de Justicia, oídas las partes personadas, ordenará alzar el embargo, a menos que el procedimiento se siga contra el ejecutado en concepto de heredero de quien apareciese como dueño en el Registro o que el embargo se hubiese trabado teniendo en cuenta tal concepto (artículo 658 LEC).
• b) Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien, y en especial, relación concreta de las cargas o que está libre de cargas. Las cargas pueden ser "preferentes" o "posteriores" al derecho del ejecutante.

¿Cómo se realiza la presentación de títulos?

No se trata de un trámite obligatorio, sino facultativo, por lo que su ausencia no afecta a la validez procesal de la subasta. Requerido a tal fin el ejecutado puede:

• a) presentar los títulos, lo que se comunicará al ejecutante para que se manifieste sobre su suficiencia o si entiende necesaria su complementación;
• b) no presentarlos, y entonces se le puede apremiar, o se pueden obtener los títulos directamente del Registro en que se encuentren, o suplir su falta por los medios establecidos en el Título VI de la Ley Hipotecaria (inmatriculación por expediente de dominio o por título público de adquisición, y reanudación de tracto sucesivo). Ahora bien, la falta de estos títulos o de su suplencia, no impide que se saquen los bienes a subasta, expresándose esta circunstancia en los edictos, y observándose en estos casos lo dispuesto en el artículo 140 RH.

¿Cómo se lleva a cabo la comunicación a arrendatarios y ocupantes de hecho?

En la publicidad de la subasta que se realice en el Portal de Subastas y en medios públicos o privados, en su caso, se ha de expresar con el detalle posible la situación posesoria del inmueble o su situación de desocupado, si se acredita esto último ante el Letrado de la Administración de Justicia. El ejecutante puede pedir que se declare que no tienen derecho a permanecer en el inmueble. Se tramitará entonces el incidente de lanzamiento, cuya resolución mediante auto no produce efecto de cosa juzgada, pues el auto dejará a salvo, cualquiera que fuese su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejecutarse en el juicio que corresponda (artículos 661 y 675 LEC).

¿Cómo se realiza la fijación del tipo de la subasta?

Esta es una de las mayores novedades de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, de manera que el tipo de la subasta no va a coincidir con el de su valor en el mercado, pues va a ser el que resulte de deducir de éste el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas.

Dicho tipo será fijado por el Letrado de la Administración de Justicia, en los términos señalados por el artículo 666 de la LEC, de forma que, partiendo de la tasación del artículo 637 LEC y siguientes, de la que debe descontar las cargas preferentes según la certificación del artículo 656 LEC, para lo que la Ley, consciente de la complejidad que ello puede conllevar, le autoriza a auxiliarse de un perito. Para realizar estos cálculos se valdrá de la información que le proporcionen los acreedores por la vía del artículo 657 LEC y, en su defecto, del importe que resulte de la certificación de cargas, posibilidad que se adoptará como último recurso. Si el valor de las cargas o gravámenes superan o igualan el valor del bien, no se sacará a subasta y dejará en suspenso la ejecución sobre ese bien (artículo 666.2 LEC). En este caso el tribunal alzará el embargo.

¿Cuáles son las especialidades de la subasta?

Ya se señaló anteriormente que se aplican a este tipo de subastas las normas específicas de la subasta de bienes muebles (Véase: Subasta de bienes muebles). Estas son las principales diferencias establecidas en la sección correspondiente de la subasta de bienes inmuebles:

a) Convocatoria de la subasta:

La subasta se convoca por decreto del Letrado de la Administración de Justicia que se anuncia y publicita conforme a lo previsto en el artículo 645 LEC para los bienes muebles.

Adicionalmente, el artículo 667.2 LEC establece que el Registro debe enviar al Portal de subastas una información registral electrónica de las fincas subastadas. De resultar la finca identificada en bases gráficas deberá la misma también reemitirse. En el caso de que dicha información no pudiera ser emitida por cualquier causa transcurridas cuarenta y ocho horas desde la publicación del anuncio, se expresará así y se comenzará la subasta, sin perjuicio de su posterior incorporación al Portal de Subastas antes de la finalización de la subasta.

El contenido del anuncio de la subasta de inmuebles y su publicidad se regula en el artículo 668 LEC, que igualmente se remite a lo dispuesto para los muebles en el artículo 646 LEC.

Ahora bien, además de lo previsto en el indicado artículo 646 LEC, se debe expresar en los edictos incorporados al Portal que anuncian la subasta de los bienes inmuebles o muebles con publicidad registral asimilada, los aspectos a que se refiere el artículo 668.2 LEC: identificación de la finca o fincas objeto de la subasta, sus datos registrales y la referencia catastral si la tuvieran, así como cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución. También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta.

En el edicto y en el Portal de Subastas se hará constar igualmente que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente en el procedimiento de ejecución o asume su inexistencia, así como las consecuencias de que sus pujas no superen los porcentajes del tipo de la subasta. Además, se señalará que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicare a su favor.

b) Condiciones especiales de la subasta:

• — A las condiciones para tomar parte en la subasta se refiere el artículo 669.1 LEC, que no difiere sustancialmente en su contenido y regulación de lo previsto en el artículo 647 LEC para los bienes muebles.

  Hasta el 7 de julio de 2.011, en que entró en vigor la modificación legal del art. 669 LEC operada por el Real Decreto ley 8/2011 de 1 de Julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control de gasto público y cancelación de deuda con empresas y autónomos contraídos por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, el importe de consignación exigido para participar en la subasta de bienes inmuebles o muebles con publicidad registral asimilada era del 30 por 100 del avalúo (a diferencia de lo que acontecía para los bienes muebles en los que se exigía el 20 por 100 del avalúo), si bien la referida norma equiparó los dos importes de consignación unificándolos en el 20 por 100, en este caso, del importe fijado a resultas de la liquidación de cargas practicada conforme a lo previsto en el artículo 666 LEC. En la actualidad, en relación a los bienes muebles, el depósito a constituir por los licitadores (con excepción del ejecutante) para tomar parte en la subasta es del 5 por 100 según la Ley 1/2013, 14 de mayo y, para los bienes inmuebles, el mismo 5 por 100 pero según lo previsto en el Real Decreto Ley 7/2013, de 28 junio. La única diferencia existente entre la reglamentación derogada por la Ley 19/2015 y la vigente, en cuanto al depósito, se concreta en el hecho de que, con la actual regulación, el artículo 699 LEC prevé que el depósito se efectuará a través de medios electrónicos a través del Portal de Subastas, que utilizará los servicios telemáticos que la Agencia Estatal de la Administración Tributaria pondrá a su disposición, quien a su vez recibirá los ingresos a través de sus entidades colaboradoras.

• — A la aceptación por el sólo hecho de participar en la subasta de inmuebles como suficiente la titulación que consta en autos y que aceptan, asimismo, subrogarse en las cargas anteriores al crédito por el que se ejecuta, en caso de que el remate se adjudique a su favor, se refiere el artículo 669.2 LEC.
• — La reforma de la Ley 19/2015 añade dos nuevos apartados, tercero y el cuarto, al artículo 669 LEC. En el apartado tercero se concede la posibilidad de inspeccionar el inmueble que será objeto de la subasta. Esta información pretende facilitar un mayor número de postores. Así, cualquier interesado se encuentra facultado para demandar la inspección de la vivienda. La petición se dirige al tribunal que conozca del pleito que finaliza con la subasta.

No obstante, esta petición no deviene vinculante para el poseedor de la finca sino que el mismo deberá aceptarla. La aceptación de la misma es considerada como una voluntad de colaboración por parte del deudor, que la norma quiere premiar, ofreciéndole la posibilidad de solicitar una reducción de la deuda de hasta un 2 por 100 del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado.

De la misma forma, que sucedía respecto de la inspección de la vivienda, la petición de reducción de la deuda tampoco es vinculante. Así, el órgano judicial convocará a la parte ejecutante, concediéndole audiencia por plazo no superior a cinco días, a efectos de decidir la reducción de la deuda que proceda dentro del máximo deducible.

En el apartado cuarto se regula como debe procederse una vez se decide la reanudación de la subasta que había sido suspendida por un plazo de tiempo superior a quince días. La reanudación de la misma se efectuará mediante una nueva publicación del anuncio y una nueva petición de información registral, en su caso, como si de una nueva subasta se tratase.

c) Subasta sin postor:

En el caso de inmuebles o asimilados, si no hubiese ningún postor, el ejecutante puede pedir la adjudicación:

• — si no se trata de la vivienda habitual del deudor: por el 50% del valor por el que el bien haya salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos;
• — si se trata de la vivienda habitual del deudor: por el 70% del valor por el que el bien haya salido a subasta o, si la cantidad debida por todo concepto es inferior a ese porcentaje, por el 60%; aplicando en todo caso la regla de imputación de pagos del artículo 654.3 LEC.

Si en el plazo de 20 días siguientes a la subasta no lo hace, se debe proceder por parte del letrado de la Administración de justicia al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

d) Aprobación del remate:

El artículo 670 LEC ha sido objeto de una profunda modificación en la Ley 19/2015, así:

• — Cuando la mejor postura sea igual o superior al 70% del avalúo, el Letrado de la Administración de Justicia mediante decreto, en el mismo día o en el siguiente al de cierre de la subasta -en el régimen anterior a la Ley 19/2015, al de celebración-, aprobará el remate en favor del mejor postor. El rematante habrá de consignar el importe de dicha postura, menos el del depósito, en el plazo de 40 días y, realizada esta consignación, se le pondrá en posesión de los bienes.
• — Si no se alcanzan los límites mínimos, el ejecutado puede presentar persona que mejore la postura, y el ejecutante puede pedir la adjudicación. Al ejecutante también se le ofrece esta posibilidad de adjudicarse los bienes, si la postura, superior a los límites, ofreciese pagar a plazos con garantías suficientes.

De no hacerse uso de estos derechos, se aprobará el remate, siempre que la postura fuese superior al 50%.

Por último, puede aprobarse el remate cuando las posturas sean inferiores, oídas las partes y atendiendo las circunstancias del caso, teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Si, atendidas estas circunstancias, no se aprobase el remate, se procederá como si no hubiese ningún postor.

Si por la cuantía de la puja, el ejecutado o el ejecutante pudieran ejercer las facultades expuestas, el Letrado de la Administración de Justicia una vez transcurridos los plazos correspondientes, debe practicar la notificación al licitador que hubiera resultado mejor postor o, en su caso, le ha de comunicar que ejecutado o ejecutante han ejercitado sus respectivas facultades.

e) Subastas de bienes inmuebles para "grandes tenedores"

Se recogen en un nuevo art. 655 bis LEC, introducido por la Ley 12/2023 de Vivienda, requerimientos especiales de la subasta de bienes inmuebles para “grandes tenedores”.

En primer lugar, dice el art. 655 bis.1 I LEC, que cuando el bien objeto de la subasta sea un bien inmueble que sea la vivienda habitual del ejecutado y el acreedor una empresa de vivienda o un gran tenedor de vivienda y no haya sido acreditado con anterioridad, deberá acreditarse por la parte actora, antes del inicio de la vía de apremio, si el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.

Conviene hacer en este momento las siguientes precisiones:

• — La ley no define lo que sea una empresa de vivienda y en cuanto al gran tenedor a los efectos de lo establecido en la Ley 12/2023, es la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa (arts. 439. 6.b) LEC y 3.k) Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda)
• — La expresa referencia a la titularidad excluye de su ámbito de aplicación a los titulares de garantías como la hipoteca.
• — En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, deberá adjuntarse a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora. No obstante, debe entenderse suficiente la aportación de una nota simple registral.
• — Tampoco define la ley la vivienda habitual, pero parece que debe relacionarse con el hecho cierto y demostrado de que en el inmueble resida de forma habitual una familia.
• — Por último, respecto a los términos inicial y final, el artículo requiere qué no haya sido acreditado con anterioridad y que se produzca antes de la presentación de la solicitud de inicio de vía de apremio. La anterioridad debe entenderse en un sentido amplio y no en relación a los requisitos del art. 439 LEC, por lo que si ya se valoró la vulnerabilidad económica del ejecutado según la normativa vigente, no cabe luego que se exija el cumplimiento estricto de las exigencias en la actualidad vigentes y, en cuanto al inicio de la vía de apremio deberemos entender que se produce una remisión a las normas del Capítulo IV del Título IV de la LEC y que en consecuencia que queda condicionada la acreditación de la vulnerabilidad al embargo de un bien inmueble.

En segundo lugar, a tenor del art. 655 bis.1 II LEC, para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica de la parte ejecutada se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de éste, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

Si no puede presentarse el documento acreditativo expedido por los servicios sociales la exigencia podrá cumplirse mediante:

• a) La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la solicitud de inicio de la vía de apremio, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma. En tal caso el Juzgado se dirigirá a las Administraciones competentes a fin de que confirmen, en el plazo máximo de diez días, si el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, social, así como las medidas previstas que se aplicarán de forma inmediata para que disponga de una vivienda.

  No se alcanza a comprender el sentido de esta exigencia legal, en cuanto antes del despacho de la ejecución ya habrán intervenido los servicios sociales, con lo que esta segunda intervención solo tendría sentido en el caso de no haberse producido en el proceso declarativo.

• b) El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la parte ejecutada no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos por la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

En tercer lugar, se prevé en el art. 655 bis.2 LEC, en el caso de que se tenga constancia de que el deudor hipotecario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto anteriormente, no se iniciará la vía de apremio si no se acredita que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

Se pueden hacer aquí dos consideraciones:

• — El art. 655 bis LEC en lo que se refiere a la ejecución hipotecaria no puede entenderse sin las obligaciones que el art. 685.2 LEC impone al ejecutante. Esto es, tanto la acreditación de la vulnerabilidad económica cómo el sometimiento a un procedimiento de conciliación o de intermediación son requisitos que deben cumplirse con anterioridad a la presentación de la demanda de ejecución hipotecaria, por lo que el art. 655 bis.2 LEC únicamente se aplica en los demás supuestos.
• — El procedimiento de conciliación o de intermediación no aparece en la ley (tampoco podía), ni hay previsión sobre otra clase de medidas que han adoptado las comunidades autónomas en el ejercicio de sus competencias en esta materia. Lo dicho significa que la exigencia quedará condicionada a la efectiva existencia del procedimiento de conciliación o de intermediación una vez se publiqué y se implante por la administración competente.

¿Cómo se produce el pago y destino del remanente?

Con la suma obtenida con la realización del bien, se pagará al ejecutante, con la peculiaridad para los inmuebles de que el remanente, después de pagar el principal y las costas, se retendrá para el pago de quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante. Para ello se regula un incidente encaminado a acreditar la subsistencia y exigibilidad de estos créditos (artículo 672 LEC).

¿En qué consiste la inscripción en el Registro de la Propiedad y entrega de la posesión?

Pagado el precio del remate, se produce la transmisión de la propiedad de la cosa subastada, subsistiendo las cargas anteriores, y cancelándose las posteriores y la propia anotación de embargo. Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de la Administración de justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria. El testimonio expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el art.134 LH (artículos 672.2 y 674 LEC).

Se prevé un incidente de entrega de posesión al adquirente, que en todo caso habrá de plantearse en el plazo de un año, en congruencia con la naturaleza posesoria de la acción que se ejercita (artículo 675 LEC), y sin perjuicio de hacer valer su derecho por el ejercicio de otras acciones. Tanto el decreto de adjudicación como el testimonio se han de remitir telemáticamente al Registro de la Propiedad competente (artículos 672.2, 673 y 674 LEC).